Пхукет жер тіркеу басқармасында сатушы агент виллаға құқық тіркеу үшін тай компаниясының құжаттарын әкелгенде, бұрын ешкім қоймаған сұрақтар қойылып жатыр: осы үш тай акционер акцияны қандай ақшамен төледі, олардың табыс декларациясы бар ма, неге үшеуі де әр түрлі провинцияда тұрады. Бұрын мұндай пакет бір қарап шыққаннан өтетін. Қазір деректер Бизнесті дамыту департаментінің (DBD) базасымен айқастырылып тексеріледі.
Қысқаша нәтиже мынау: 2026 жылы Тайландта шетелдіктердің жылжымайтын мүлікке құқығы кеңейген жоқ. Керісінше, мемлекет бұрыннан бар, бірақ іс жүзінде орындалмай жүрген ережелерді қатаң қолға алды.
Тай компаниясы схемасы неге енді жұмыс істемейді
Онжылдықтар бойы жер учаскесі бар виллаға 'ие болудың' стандартты тәсілі - 51% үлесі тай азаматтарына тиесілі компания құру болды. Қағаз жүзінде бәрі дұрыс: компания тай, демек жерге ие бола алады. Іс жүзінде тай акционерлер бір баһат та төлемей, басқаруға қатыспай, бос акция беру формасына қол қойып қана қойған.
Дәл осы форма мен мазмұн арасындағы алшақтықты реттеушілер қазір оп-оңай көреді. Жер тіркеу басқармасы жарғылық капиталы 2 млн бах компанияның 25 млн бахтық жер учаскесін сатып алғанын көрсе, ал DBD тай акционерлердің табыс декларациясы жоқтығын және олардың жиырма басқа компанияда да тізімде тұрғанын көрсетсе, қосымша сұрақ қажет болмайды.
2026 жылғы 1-ші DBD бұйрығы негізінде сәуірден бастап шетелдік қатысуы бар 46 000-нан астам компания жаппай тексеруден өтіп жатыр. Номиналды құрылым деп танылғандарға қатаң айыппұл және мәжбүрлеп тарату мүмкіндігі енгізілді.
Бұл нормалар кездейсоқ пайда болған жоқ. Номиналды меншік Шетелдік бизнес туралы заң бойынша қылмыстық құқық бұзушылық болып саналады: айыппұл 100 000-нан 1 млн бахка дейін, түрмеге қамау мерзімі үш жылға дейін, әрі жауапкершілік тай акционеріне де тарайды.
Кондоминиумдағы 49% квота нақты нені білдіреді
Шетел азаматының жеке атына мүлік тіркеудің заңды әрі тікелей жолы бір-ақ: кондоминиум ішіндегі меншікті (freehold) сатып алу, бірақ ғимараттың жалпы алаң квотасының 49%-ынан аспайтын шекте.
Бұл маңызды тұста көп сатып алушы қателеседі: квота пәтер санынан емес, барлық пәтерлердің жалпы алаң метражынан есептеледі. Мәміле тіркелмес бұрын кондоминиумның заңды тұлғасы (juristic person) осы квотаны растайтын анықтама береді.
Бангтао немен Равай сияқты танымал жобаларда квота біркелкі толмайды - кейбір ғимаратта шетелдіктерге арналған орын мүлдем қалмауы мүмкін, сатушы қанша сендірсе де. Сондықтан депозит төлемес бұрын нақты пәтер бойынша жазбаша анықтама сұрау керек.
Жерге меншік құқығы: неге бұл дерлік мүмкін емес
Жер кодексі бойынша шетелдіктің жеке атына жерге меншік құқығы жалпы алғанда рұқсат етілмейді. Тар шектеулер бар: мұрагерлікке байланысты жекелеген жағдайлар және 96 бис бабы - бұл бап тұрғын үй мақсатына 1 райға дейінгі учаске үшін кемінде 40 млн бах инвестиция және Ішкі істер министрлігінің рұқсаты болғанда қолданылады. Іс жүзінде мұндай рұқсат өте сирек беріледі.
Басқаша айтқанда, 40 млн бахтан төмен бюджетпен жерге тікелей меншік туралы армандаудың қажеті жоқ. Бұл жол теориялық түрде бар, бірақ көпшілік үшін жабық.
'30+30+30' жалдау схемасы неге тұзаққа айналуы мүмкін
Вилла сатушылар лизхолд схемасын 'тоқсан жылдық меншік' ретінде жарнамалайды. Шындығында жер тіркеу тізілімінде тек бірінші 30 жылдық мерзім ғана тіркеледі. Одан кейінгі ұзартулар тізілімге енбейді - бұл нақты жер иесінің нақты жалдаушы алдындағы жеке келісімшарттық міндеттемесі ғана.
Тайландтың сот тәжірибесі мұндай ұзарту құқығын жаңа жер иесіне автоматты түрде көшпейтін жеке шарттық құқық ретінде бірнеше рет қарастырды. Девелопер бизнесте қалып, беделін бағалап тұрғанда бәрі тегіс жүреді. Ал шынайы сынақ отызыншы жылдың соңында келеді, бірақ курорттық аймақтарда сол жасқа жеткен лизхолд объектілері әлі аз, сондықтан статистика жоқ дерлік.
Ақша қалай және қайдан келуі керек
Кондоминиумда меншік құқығын тіркеу үшін қаражат шетелден шетел валютасында түсуі міндетті. 50 000 АҚШ долларынан асатын сомаға банк Foreign Exchange Transaction (FET) формасын шығарады - осы форма болмайынша жер тіркеу басқармасы мәмілені өткізбейді.
Бұл ереже сатып алушыға қосымша жүк болып көрінсе де, іс жүзінде оны қорғайды: дәл осы құжат кейін пәтерді қайта сату кезінде заңдылықты дәлелдейтін негізгі дәлел болады.
Не жұмыс істемейді және не істейді
Крекдаун негізінен көлеңкелі схемаларды нысанаға алады, ашық мәмілелерге тиіспейді. Шетелден аударылған қаражатпен және қолда FET формасы бар кондоминиум меншігі соңғы екі жылда бір қадам да қиындаған жоқ. Керісінше, номиналды құрылымдарға бақылау неғұрлым қатаң болса, соғұрлым квота шегіндегі пәтерлердің қайталама нарығы болжамдырақ бола түседі, өйткені шетелдіктің баламалы жолдары азайып барады.
Менің көзқарасым мынадай: бюджет 30-40 млн бахтан төмен болса, тұрғын үй сатып алу үшін тай компаниясы схемасын қарастырудың қажеті жоқ. Қауіп - тексерушілердің ертең есік қағуы емес, ал қайта сату кезінде мұқият заңгермен жұмыс істейтін сатып алушының мұндай мәмілеге мүлдем келіспей қоюы. Актив заңдылығын жоймас бұрын өтімділігін жоғалтады.
Бір жағдайда бұл кеңес қолданылмайды: егер сізде нақты жұмыс істейтін тай бизнесі бар болса - шынайы айналымы, қызметкерлері, өз ақшасын салған серіктестері болса, онда сол компания арқылы жерге ие болу айла емес, қалыпты корпоративтік тәжірибе.
Не тексеру керек, ақша аудармас бұрын
Ең маңызды практикалық қадам - кез келген құжатқа қол қоймас бұрын кондоминиумның заңды тұлғасынан алаң бойынша қалған квотаны растайтын жаңа анықтама алу және нақты пәтердің осы квотаға сыятынын тексеру. Сонымен қатар чанот атауы бар құжатты, ауыртпалықтардың жоқтығын, ортақ қордың төлем тарихын және жаңа құрылыс жобасы үшін құрылыс рұқсаты мен қажет болса экологиялық сараптама (EIA) қорытындысын тексеру керек.
Жер тіркеу басқармасы тек жұмыс күндері істейтінін ескеріп, көру сапарын бір күнге ғана жоспарламау керек - мәмілені бір күнде жабу сирек болатын жайт.
2024-2026 жылдардағы реформа неге болмады
2024 жылы нарық үміті мүлдем басқаша болды. Үкімет тиісті министрліктерге екі ұсынысты зерттеуді тапсырды: жалдау мерзімін 99 жылға дейін ұзарту және кондоминиумдардағы шетелдік квотаны 75%-ға дейін көтеру. Пхукеттің шетелдік сатып алушылар қоғамдастығы бірнеше ай осы тақырыпты талқылады.
2026 жылға дейін бұл екі ұсыныстың бірі де заң болып қабылданбады. Саяси қарсылық күшті болды - 'елді сатып жіберу' туралы дау капиталды тартудың пайдасы туралы дәлелден мықтырақ шықты. Үкімет кеңейтудің орнына арзанырақ әрі жылдамырақ жолды таңдады: бар құқықтардың сақталуын тексеруге кірісті.