Бір сан елеңдетеді: 38,18 миллиард бат. Бұл AssetWise компаниясының сатылған, келісімшартқа отырған, бірақ әлі жаңа иесіне табысталмаған үйлерінің жалпы құны. Доллармен айтқанда шамамен 1,17 миллиард, ал теңгеге шаққанда бұл бір облыстың жылдық құрылыс бюджетіне тең сома. Ең қызығы - бұл ақша әлі компанияның кассасына түскен жоқ, тек келісімшартта тұр.
Thai есеп стандарты бойынша табыс сатылым сәтінде емес, меншік құқығы жерге тіркелген сәтте ғана 'түседі'. Сондықтан 2026 жылдың бірінші жарты жылдығында AssetWise-тың табысы 5,69 миллиард батқа жетіп, өткен жылмен салыстырғанда 57%-ға өсті десе, бұл жаңа сатылымдардың емес, ескі жобалардың тапсырылу толқынының нәтижесі. Компания сата бастағаннан гөрі тезірек сатып жатыр, ал салып біту қарқыны соңынан жеткізіп келеді.
AssetWise-тің 38 миллиард баттық қоржыны нені білдіреді?
Бұл сан - сатып алушылар қолын қойған, депозит төлеген, бірақ Жер кадастрында әлі тіркелмеген пәтерлердің жиынтық құны. Жарты жылдық табыс 5,69 млрд батпен салыстырғанда, бұл шамамен компанияның үш жылдық табысына тең қор деген сөз. Басқаша айтқанда, келесі бірнеше жылға табыс алдын ала 'құлыпталған'.
Бірақ мұны кепілдік деп қабылдамаңыз. Қор - тек сұраныстың қуатты дәлелі, заңды кепілдеме емес. Кейбір келісімшарттар валюта аудару рұқсатын алу сатысында немесе соңғы төлем кезінде бұзылып қалады.
Неге Пхукет бөлігі бөлек назар аудартады?
ASW және Rhom Bho Property компанияларының The Title бренді аясындағы бірлескен портфелі 47,4 миллиард батты құрайды. Осы сомадан Пхукет үлесі 57%-ды алады, бұл 2028 жылға дейінгі табыс ағынын алдын ала көрсетеді.
Бангкок пен Пхукет 2026 жылдың екінші жартысындағы негізгі тапсыру аймақтары болып отыр. Бірақ екі нарықтың табиғаты мүлдем басқа. Бангкок сұранысы жергілікті ипотекаға және корпоративтік жалдауға тәуелді, ал Пхукет сұранысы шетелдік сатып алушылар мен туризм ағынына негізделген. Пхукет үлесінің өсуі - жергілікті нарық әлсіреп тұрғанда да шетелдік капиталдың Тайландқа құюын жалғастыруының нақты дәлелі.
Пхукетте қазір нақты не сатылады?
Арал ұзақ уақыт бойы қысқа мерзімді жалдауға арналған арзан студиялар нарығы болды. Бүгінде 8-15 миллион баттық бюджетпен келген сатып алушы шаршы метрді емес, операциялық құрылымды таңдайды: жалдауды кім басқарады, төмен маусымда толымдылық қандай, жабдықты кім ауыстырады, кіріс иесі мен оператор арасында қалай бөлінеді.
Бренд - бұл басқару тәуекелін кәсіби операторға аудару тәсілі. Дәл осы бағаның 20-35% үстеме сомасын түсіндіреді. Ал 2025 жылы Пхукеттегі виллалар сатылымы 12,9%-ға өсті, сұраныс негізінен батыс жағалауда - Банг Тао, Лаян, Камала аудандарында - басқарылатын, қызмет көрсету деңгейі жоғары жобаларда шоғырланды.
Ресейден, Қазақстаннан немесе Қытайдан келген сатып алушы құрылыс пен эксплуатацияны жеке бақылай алмайды деген жағдай да бар. SET биржасында тіркелген девелопердің брендті жобасы іс жүзінде ашық қаржылық есептілікті сатып алу дегенді білдіреді, интерьер дизайнын емес.
Бренд премиясы қайда 'жұмыс істемейді'?
Міне, қолайсыз жағы. Бренд премиясы қайта сату кезінде жақсы жұмыс істемейді. Бірінші сатып алушы басқару компаниясы мен лоббиге 20-35% артық төлейді, ал бес жылдан кейінгі екінші сатып алушы шаршы метр бағасын және өткен жылдың нақты таза кірісін салыстырады. Егер нақты таза табыс брошюрада уәде етілген 7-8%-дың орнына 4-5% болса, премия жоғалады.
Айырмашылық әдетте бір жерде: жарнамадағы пайыздар жоғары толымдылықтағы жалпы табысқа есептеледі, ал иесі оператор комиссиясынан, коммуналдық шығыннан, sinking fund жарнасынан, салықтан және мамыр-қазан аралығындағы жаңбырлы маусымдағы бос тұрудан кейінгі соманы алады.
Екіншіден, қор - тапсыру кепілдігі емес. Тайландта кейбір халықаралық сатып алушыларға таныс, ақшаны құрылыс аяқталғанша бұғатталған шотта ұстау механизмі жоқ. Келісімшарт бойынша төлемдер тікелей девелоперге барады және ағымдағы құрылысты қаржыландырады. Жалғыз нақты қорғаныс - девелопердің қаржылық тұрақтылығы, аяқталған жобалар тарихы және сату келісімшартының құрылымы.
Үшіншіден, батыс жағалау тығыз құрылысқа түсіп жатыр. Банг Тао, Лаян және Камала әрқайсысы жаңа бірліктердің үлкен көлемін сіңіріп жатыр, сондықтан бүгінгі қор аяқталған ғимаратқа айналғанда, бірдей жалдаушылар үшін бәсеке күшейеді.
Шетелдіктерге қатысты заңды шектеулер қандай?
Шетелдік кез келген кондоминиум ғимаратындағы сатылатын алаңның тек 49%-ында ғана меншік құқығымен (freehold) иелік ете алады, брендті жобаларды қоса алғанда. Қалған 51% шетелдіктерге тек лизхолд (leasehold) арқылы қолжетімді, әдетте 30 жылға, ұзарту мүмкіндігімен.
Ахуалдың тағы бір маңызды бөлігі - ақша аудару тәртібі. Шетелдік сатып алушының төлемі шетелден шетел валютасында келуі және Тайландтың ішінде батқа айырбасталуы керек. Банк осыдан кейін Foreign Exchange Transaction (FET) формасын шығарады, ол болмаса Жер департаменті freehold меншігін тіркемейді. Депозит салудан бұрын жобадағы шетелдік квотаның қалдығын нақтылап алған жөн, өйткені танымал жобаларда ол тез таусылады.
Инвестициялау стратегиясы: бюджет қаншаға жетсе, не таңдау керек?
Бюджетіңіз 5-6 миллион баттан төмен болса, брендті Пхукет сізге сай емес деп айта аламын. Бұл баға деңгейінде бренд премиясы кірісті жейді, ал сіз жүздеген ұқсас студиямен бәсекелесесіз. Мұндай жағдайда БТС және МРТ станцияларына жақын Бангкок пәтерлеріне қарау мағыналырақ, онда жалдаушылар жыл бойы, тек төрт ай емес, тұрады.
8 миллион баттан жоғары диапазонда логика керісінше өзгереді. Мұнда жобаны үш тексерілетін критерий бойынша таңдаған дұрыс: девелопер биржада тіркелген және өз қорын жариялап отырады, оператор аралда нақты толымдылық көрсеткіштерімен жұмыс істеп жатыр, ал жалдау келісімі 6%-дан жоғары кепілдендірілген табысты уәде етпейді (мұндай уәделер әдетте кірмелі бағамен өтеледі).
Бір маңызды кеңес: жобаны ақпан айында емес, төмен маусымда - шілде немесе қыркүйекте - қарап шығыңыз. Дәл осы кездері жағажай мен жолдардың нақты жүктемесі пиктегі айлардан әлдеқайда шынайы көрінеді.
Дереккөз: Dzen (hatamatata)