Каматада виллa сатып алған сатып алушы қонақүй лицензиясына қол қоюды үш апта бойы күтті. 2026 жылы 25 мамырда белгілі болды: қол қоятын адам жоқ екен, өйткені Пхукеттің үш ауданының бастығы да бірден Бангкокке ауыстырылған.
Не болды: 5 шенеунік, 30 күн, қандай бап бойынша
2026 жылы 20 мамырда Провинциялық басқару департаменті бұйрық шығарды: 25 мамыр мен 24 маусым аралығында бес шенеунік уақытша қызметтен ауыстырылады. Негіз, 1991 жылғы (2534 Б.Э.) Мемлекеттік басқару туралы заңның 32-бабы, ол ішкі тексеру кезінде қолданылатын стандартты рәсім. Бұл жұмыстан шығару да, қылмыстық іс те емес.
Ауыстырылған бес адам:
- әкімшілік істер жөніндегі облыс әкімінің орынбасары;
- Муанг Пхукет ауданының бастығы;
- Таланг ауданының бастығы;
- Катху ауданының бастығы;
- провинциялық төтенше жағдайлар және апаттың алдын алу басқармасының басшысы.
Мақсаты, тергеу кезінде объективтілік пен әдептілікті сақтау делінген. Бұл сөйлемде кінәні мойындау жоқ, тек тексеру рәсімі бар.
Бұл оқиға жеке емес. Тайланд үкіметі Пхукет пен Сураттхани провинцияларындағы шенеуніктерге қатысты номиналды компаниялар мен заңсыз жер операцияларына байланысты кеңірек тексеру жүргізіп жатыр. Сонымен қатар BOI (Инвестицияларды көтермелеу кеңесі) арқылы тіркелген шамамен 360 компанияға жүргізілген тексеру бар, нәтижесі: тек 8-і ғана бекітілген бизнес-жоспарға толық сәйкес келді.
Сатып алушыға нақты не өзгереді
Жер кітапшасы (Land Office) арқылы жүретін операциялар, кондоминиум атауын тіркеу, тіпті ұзақ мерзімді жалдау келісімдерін тіркеу, мүлдем тиілмейді. Бұл бөлек департамент, және ауыстыру оған қатысы жоқ.
Ал аудан деңгейінде жүретін бәрі баяулайды: қонақүй лицензиясы (2004 жылғы Қонақүй туралы заң бойынша), үй кітапшалары мен шетелдіктер үшін 'сары кітапша' (yellow book), сонымен қатар еңіс жерлердегі құрылысқа рұқсаттар. Бұларға қол қою уәкілеттілігі әдетте аудан бастығында болады, ал қазір ол орында жоқ.
Толас кестесі анық көрсетеді:
| Құжат немесе рәсім | Кім береді | Ауыстыруға байланысты ма | Сатып алушыға кеңес |
|---|---|---|---|
| Кондоминиум құқығын тіркеу | Пхукет Жер басқармасы | Жоқ | Әдеттегідей жалғастыру |
| 3 жылдан асатын жалдау тіркеуі | Пхукет Жер басқармасы | Жоқ | Кідіртпей тіркеу |
| Қонақүй лицензиясы | Аудан тіркеушісі (амфур) | Иә | Төлемді лицензия расталғанға дейін байлау |
| Үй кітапшасы, 'сары кітапша' | Аудан кеңсесі | Иә | 2-3 апта орнына 4-8 апта жоспарлау |
| Құрылыс рұқсаты (Or.1) | Муниципалитет немесе OrBorTor | Жартылай | Тіркеу дерекқорынан растау алу |
| Еңіс жер және экологиялық сараптама | Провинция және тиісті органдар | Иә | Тексеру аяқталғанша мәмілені кідірту |
Төрт нақты жағдай: сізге қатысы бар ма
Дайын кондоминиум, чанот құқығы бар. Бұл жерде ештеңе өзгермейді. Тіркеу Жер басқармасы арқылы жүреді, толық құжат жиынтығы мен 50 000 АҚШ долларынан бастап қажет болатын валюта айырбасы формасы (Foreign Exchange Transaction Form) дайын болса, тіркеу бір іс-күн шамасында өтеді. Бюджет 6 миллион батқа дейін болса және дайын жобадағы шетелдік квотаға (ғимарат ауданының 49 пайызы) кіретін пәтерге қызығушылық танытсаңыз, бұл оқиға сізге қатысы жоқ.
Қысқа мерзімге жалға беруге арналған вилла. Мұнда абайлау керек. Қонақүй лицензиясын аудан тіркеушісі береді, ал аралдың үш ауданының да бастығы бір ай бойы орнында жоқ. Сатушы 'екі аптада лицензия аламыз' дегенде, ол өзі бақыламайтын нәрсені уәде етіп отыр. Не лицензия нөмірі бар-жоғын тексеріңіз, не соңғы төлемді лицензия расталған сәтке байлаңыз.
Еңісте құрылысы жобада ғана тұрған вилла. Төтенше жағдайлар басқармасының басшысының ауыстырылуы кездейсоқ емес, еңіс жерлердегі рұқсат тарихы қайта қаралып жатыр. 2024 жылы тамызда 13 адамның өмірін алған Карон көшкінінен кейін Пхукетте еңіс жерлерде құрылысқа қатысты бақылау қатайтылды: биіктігі 80 метрден асатын және еңісі күрт учаскелерге арнайы шектеулер енгізілді. 'Бейресми жолмен' алынған рұқсаттары бар жоба тек кідіріске емес, өмір сүруінің өзіне қауіп төндіреді.
Мүлкіңіз бар және оны жалға беріп жүрсіз. Лицензия кімнің атына тіркелгенін және оның мерзімі қашан бітетінін тексеріңіз. Маусымда өтетін қайта тіркеулер әдеттегіден баяу жүреді.
Бағаға әсер ете ме: көпшілік ойлайтын нәрсе шындыққа сай емес
Тексеру бағаны күрт түсіреді деп ойлау қате. Пхукеттегі бұрынғы сыбайлас жемқорлыққа қарсы науқандардың деректері мұны растамайды: жобаларды тапсыру мерзімдері ұзарды, ал бітірілген үй бағасы төмендеген жоқ, керісінше, сұранысы жоғары жерлерде ұсыныс сұраныстан тезірек тарылды. 'Скандал жеңілдігін' күту, қате стратегия: жеңілдік беретін әзірлеушінің құжаттарында мәселе бар дегенді білдіреді, ал жеңілдікпен бірге сол мәселені де сатып аласыз.
Біздің көзқарасымыз: чанот құқығы бар, тіркелген жобадағы мәмілелерді жалғастырған дұрыс. Ал Нор Сор 3 Гор (Nor Sor 3 Gor) құқығы бар жерге немесе биіктігі 80 метрден асатын виллаға қатысты мәмілелерді, жаңа немесе қайта оралған шенеунік қолын қоюына дейін тоқтата тұрған жөн, бұл маусым аяғында болуы мүмкін. Ережеден тыс жағдай тек біреу: сатушыда 2026 жылдың мамырынан бұрынғы күндермен берілген толық рұқсат жиынтығы болса.
Қандай қателер сатып алушыны ұтылдырады
Номиналды құрылымдар арқылы сатып алу, ең қауіпті сценарий. Тайланд компаниясы арқылы номиналды тайланд акционерлерімен рәсімделген меншік, дәл 'ықпалды топтар' ісі бойынша тексерілетін құрылым түрі. Мұны 360 BOI компаниясының тек 8-і ғана бекітілген іс-әрекетіне сай болғаны тағы да растайды. Қауіпсіз жол, Жер басқармасында тікелей тіркелген 30 жылдық жалдау (leasehold), өз бетімен құрылған компания емес.
Жер құқығына қатысты да мұқият болу керек: Сор Пор Кор 4-01 (Sor Por Kor 4-01) жерін шетелдікке сатуға немес жалға беруге мүлдем болмайды, ал Нор Сор 3 Гор құқығы бөлек шекара тексеруін талап етеді. Сатушы берген көшірмеге сенбей, мәміле күніне сәйкес Жер басқармасынан алынған жаңа үзінді сұраңыз.
Құрылыс рұқсаты нөмірі бойынша муниципалитетке жіберілген бір ғана сұрау арқылы, рұқсаттың шынайылығын және нақты салынған ауданның бекітілген жобаға сәйкестігін тексеруге болады. Бұл тексеру көп уақыт алмайды, бірақ көп мәселенің алдын алады.
Соңында, келісім-шартқа әкімшілік кідірістен туындаған тапсыру мерзімінің кешігуі және оның шығынын кім көтереді дегенге арналған тармақ қосу керек. Кідіріс әзірлеушінің кінәсінен емес, мемлекеттік органның әрекетінен туындаса, бұл айырмашылық маңызды.
Ашық қалған сұрақ: осы бес шенеунік 24 маусымда орнына қайта оралады ма, әлде ауыстыру тұрақты сипат алады ма? Бұл шілдедегі рұқсат беру ортасы қалыпты жағдайға оралады ма, әлде бұрынғыдан да қатаң бола ма, соны шешеді.
Дереккөз: Pattaya People