Елестетіп көріңіз: сізге Пхукетте пәтер сатушы агент жылдық 7% кепілдендірілген жалдау кірісін ұсынады. Бұрын, доллардың тәуекелсіз мөлшерлемесі 1,5% кезінде, бұл сан төрт есе артық сыйақы болып көрінетін. Ал 2026 жылғы 1 қыркүйекте АҚШ-тың 10-жылдық қазынашылық облигациясы 4,78% табыс беріп тұрғанда, сол 'тартымды' 7% енді небәрі бірнеше пайыздық тармаққа ғана артық. Ал сол бірнеше тармақ үшін сіз бат валютасының тәуекелін, төмен сезон кезіндегі тұрғызу мәселесін, басқарушы компанияның комиссиясын және активті бір күнде сатып шыға алмау тәуекелін мойнымызға аламыз.
Бұл мақала дәл осы сұраққа жауап береді: облигация нарығындағы жаңа шындық Пхукет нарығындағы шешімге іс жүзінде қалай әсер етеді.
Қазір АҚШ, Жапония және Еуропа облигациялары қанша береді?
Жапонияның 10-жылдық мемлекеттік облигациясы қазір 3% табыс береді, бұл соңғы отыз жыл бойы дерлік тегін қарыз алған елге тән емес деңгей. АҚШ-тың 10-жылдық қазынашылық облигациясы 2026 жылғы 1 қыркүйекте шамамен 4,78%-да тұр, ал еуропалық облигациялар соңғы 15 жылдағы ең жоғары деңгейге жетті. Бұл банк үстелдеріндегі трейдерлерге ғана қатысты техникалық көрсеткіш емес - бұл енді Пхукеттен пәтер алу шешіміне дейінгі әрбір инвестициялық шешімнің салыстыру нүктесі.
Себебі қарапайым және жағымсыз: энергия қайтадан қымбаттап барады. Brent маркалы мұнай баррелі үшін шамамен 91 доллар тұрады, ал еуропалық газ бағасы бірнеше жылдағы ең жоғары деңгейде. Нарық енді инфляцияның өзінен-өзі мақсатты деңгейге түсетініне сенбей, керісінше қыркүйек айында ФРЖ мен ЕОБ-тың пайыздық мөлшерлемені көтеруін бағаға енгізіп қойды - мүмкін, бұл соңғысы да болмас.
Неге жоғары мөлшерлеме Пхукет пәтеріне несие арқылы емес, басқаша әсер етеді?
Әдеттегі логика мынандай: мөлшерлеме өседі, несие қымбаттайды, тұрғын үй сұранысы төмендейді. Бірақ Пхукетте бұл тізбек тікелей жұмыс істемейді. Шетелдік сатып алушылар Тайландта стандартты жағдайда несие ала алмайды; кондоминиум сатып алулардың басым бөлігі қолма-қол ақшамен немесе құрылысшының бөліп төлеу жоспарлары арқылы жасалады. Яғни, ФРЖ-нің мөлшерлеме көтеруінің Тайландтағы сұранысты 'қысатын' тікелей несиелік арнасы жоқ.
Нақты әсер басқа жерден келеді: балама табыс арқылы және сатып алушының әмиянынан.
Доллардың тәуекелсіз мөлшерлемесі 1,5% болғанда, уәде етілген 6-7% жылдық жалдау кірісі төрт еседен астам сый ретінде көрінген. 4,78% кезінде бұл сый екі-үш пайыздық тармаққа дейін қысқарады, ал сол тармақтар үшін инвестор бат валютасының тәуекелін, төмен сезондағы тұрғызу тәуекелін, басқарушы компанияның төлемдерін, қызмет көрсету мен салықтарды, әрі активтен бір күнде шыға алмауды қабылдауы керек. Есеп бұрынғыдай айқын емес.
Екінші арна - сатып алушының көңіл-күйі. Несие желісі қымбаттаған еуропалық инвестор екінші пәтерді кейінге қалдырады. Австралия мұның айқын мысалы: жаңа мөлшерлеме көтеру циклі бағаға енгізілгенде, тұрғын үймен байланысты акциялар бірінші болып құлдырады.
Тайландтың бұл жағдайда пайдасына жұмыс істейтіні бар ма?
Бар, және бұл маңызды. Қымбат мұнай мен жаһандық инфляция бәріне бірдей әсер етпейді. Тайланд АҚШ пен Еуропамен салыстырғанда салыстырмалы төмен инфляциясы мен төмен саясаттық мөлшерлемесі бар ел болып қалады, ал бат валютасы тарихи түрде туризмге негізделген ағымдағы шоттың профициті бар валютаға тән әрекет көрсеткен. Бат валютасындағы актив, доллар алдағы жеңілдету циклінде әлсіресе, бүгінгіден жақсы нәтиже көрсете алады.
Сонымен қатар, жай ғана айтылмай қалмайтын факт бар: курорттық жылжымайтын мүлік тек кіріс активі емес, сонымен бірге тұтыну тауары. Жылына екі ай тұратын пәтерді облигациямен тікелей салыстыру дұрыс емес. Оны сол мерзімге ұқсас тұрғын үйді жалдау құнымен салыстыру керек.
Off-plan жобаларға 2026 жылы қымбат ақша кезеңінде сенімді инвестициялау болады ма?
Болмайды деп кесіп айтамыз, тек бір шартпен: егер сіз жобаны тек қағазда уәде етілген кепілдендірілген кіріске сенім артып сатып алсаңыз. АҚШ-тың 10-жылдық облигациясы 4,78% беріп тұрған кезде, біз Пхукетте off-plan жобаны тек уәде етілген кірісі бойынша сатып алмаймыз. Ол кепілдік құрылысшының баланс есебі қаншалықты берік болғанымен ғана құнды, ал қымбат ақша циклі дәл осы кезде әлсіз құрылысшылардың міндеттемелерін орындамай қалуы басталатын кезең.
Ақылға қонымды қадам - екі сезонды артқа тастаған, дайын тұрғызылған ғимаратты іздеу, онда болжамдық кестенің орнына басқарушы компанияның нақты есептерін қарауға болады.
Ал егер сіз пәтерді жылына үш-төрт ай өзіңіз тұру үшін алсаңыз және оны облигациялық портфельдің орны басушысы ретінде қарамасаңыз, жоғарыдағының бәрі сізге қатысы жоқ. Сіздің есебіңіз ФРЖ-нің мөлшерлемесіне қарсы емес, ұзақ мерзімді жалдау құнына қарсы жүргізілуі керек.
Инвестор өзіне қандай сынақ қоюы керек?
Тізімдегі әрбір объектіні бір ғана тестпен өткізіңіз: ол долларда 4,78%-дан асатын таза кіріс бере алады ма, және сіз оны бес жылға ұстауға дайынсыз ба? Егер осы екі сұрақтың біреуіне жауап 'жоқ' болса, іздеуді жалғастырыңыз.
Бір практикалық кеңес: ғимаратты көру сапарын және басқарушы компаниямен сөйлесуді төмен сезонда жасаған дұрыс, өйткені сол кезде нақты тұрғызу деңгейі көрінеді, қаңтардағы жасанды жарқыраған сурет емес. Сонымен бірге, төмен сезонда авиабилет пен қонақ үй іздеу де арзанырақ шығады.
Біздің 'Таиланд Мүлік' тәжірибесі көрсеткендей, көптеген сатып алушы жалдау кірісінің жарнамалық жалпы пайызына назар аударады, ал таза кірісті - басқарушы компанияның комиссиясын, салықтарды және бос тұру кезеңдерін шегергеннен кейінгі санды - ескермейді. Дәл осы айырмашылық 4,78%-дық тәуекелсіз мөлшерлеме дәуірінде шешуші фактор болып отыр.
Дереккөз: CNA (Channel News Asia)