Токио қымбаттады, Пхукет жеңіл тыныс алды
Жапонияда пәтер сатып алу енді жай ғана қымбат емес, тіпті жергілікті тұрғындар үшін де қолжетімсіз болып бара жатыр. Nikkei Asia деректері бойынша, 2026 жылдың бірінші жартысында Токио агломерациясындағы пәтердің орташа бағасы тарихта бірінші рет 100 миллион иенадан (шамамен 640 мың доллардан) асып түсті. Осындай рекордтық баға деңгейі жапондық инвесторлардың өзін де шошытып, олар ақшасын басқа Азия нарықтарына, соның ішінде Тайландқа бағыттауда.
Бізге, қазақстандық сатып алушыға, бұл не үшін маңызды? Себебі бір Токио пәтеріне жұмсалатын сомаға Пхукетте теңіз жағалауындағы бірнеше пәтер алуға болады, әрі олардың әрқайсысы жалдаудан жақсы кіріс әкеледі. Пхукеттегі жағалаудағы кондоминиум 5-15 миллион бат (140 000-420 000 доллар) тұрады, бұл Токиомен салыстырғанда әлдеқайда арзан, ал жалдау кірісі жылына 6-8% құрайды, Токиода бұл көрсеткіш небәрі 2-3%.
Бұл үрдіс жалғыз жапондықтарға тән емес. Bangkok Post мәліметінше, шетелдік сатып алушылар, оның ішінде Таяу Шығыстан келетіндердің үлесі артып келеді, олар Пхукетті өмір салты тұрғысынан да, портфельді әртараптандыру үшін де тартымды деп таниды. Тіпті туризм жалпы баяулаған кезде де бағасы 50 миллион баттан басталатын ультра-премиум вилла мен пәтерлерге сұраныс сақталуда.
Токио мен Пхукетті бір көзқараста салыстырсақ
- 100 миллион иена (640 000 доллар) - 2026 жылдың бірінші жартысындағы Токио пәтерінің орташа бағасы, бұл тарихи рекорд
- Дәл сол сомаға Пхукетте теңізге көрінісі бар 2-4 премиум кондоминиум сатып алуға болады
- Пхукетте жалдау кірісі жылына 6-8% құрайды, Токиода бұл шамамен 2-3%
- Токиодағы бір шаршы метрдің бағасы 12 000-18 000 доллар, ал Пхукеттегі премиум пәтерлерде бұл 3 000-6 000 доллар
- Пхукетке жапондық, гонконгтық, сингапурлық және Таяу Шығыс инвесторларының ағыны артып жатыр, олар өз елдеріндегі төмен кірістіліктен көңілі толмағандар
- Пхукетте кіру бағасы сапалы жобадағы студия үшін шамамен 100 000 доллардан басталады
Не себепті бұл орын алып жатыр: негізгі фактілер
- Токиодағы баға өсуінің басты себебі - құрылыс материалдары мен жұмыс күшінің қымбаттауы. Соңғы үш жылда Жапонияда құрылыс шығындары шамамен 20-25% өсті
- Иенаның әлсіздігі (доллармен салыстырғанда 155-160 деңгейінде сауда жасауда) жапон жылжымайтын мүлкін жергілікті валютада қымбат қылады, бірақ доллар ұстаушылар үшін салыстырмалы түрде арзандатады, сонымен қатар жапон инвесторларының өздеріне шетелдегі сатып алулар тартымдырақ бола түседі
- Пхукет 2025 жылы туристердің рекордтық санын қабылдады, аралға 14 миллионнан астам шетелдік турист келді, бұл жалдау объектілерінің толуын тікелей қолдап тұр
- Фрихолд кондоминиумдар Пхукетте шетелдіктерге жоба бойынша 49% шетелдік меншік квотасы шеңберінде қолжетімді, бұл толық және шектеусіз меншік құқығын білдіреді
- Тайландтағы құрылыс шығындары Жапониямен салыстырғанда баяу өсуде, сол кезеңде 8-12% ғана артты, бұл түпкілікті баға өсуін тежеп тұр
- Банг Тао, Лагуна және Ката аудандары Азия инвесторлары арасында ең сұранысты болып қалуда, себебі инфрақұрылым дамыған әрі толу көрсеткіштері жоғары. Nation Thailand мәліметінше, Банг Таодағы пәтер бағасы қазір орта есеппен шаршы метріне 283 975 бат құрайды, бұл Бангкоктың орталық аудандарының деңгейіне жақындап келеді
- Кепілдендірілген жалдау кірісі бағдарламалары Пхукет жобаларында жиі 3-5 жылға 5-7% мөлшерінде ұсынылады, бұл басқарушы компаниямен келісімшарт бойынша бекітіледі
Токио мен Пхукет неге бұлай ерекшеленеді
Жапонияда баға өсуінің негізгі себебі, болат, бетон және жұмыс күшінің тарихи жоғары деңгейге жетуі, оның үстіне құрылысшылар тапшылығы да қосымша қысым жасап отыр. Құрылыс компаниялары маржасы жоғары премиум сегментке көбірек көңіл бөліп жатыр, бұл орташа бағаны одан әрі көтереді.
Тайландта жағдай өзгеше: құрылыс шығындары да өсіп жатыр, бірақ баяу қарқынмен, сондықтан түпкі баға бәсекеге қабілетті деңгейде қалып отыр. Дәл осы айырмашылық Пхукеттің инвестициялық тартымдылығын арттырады.
Ақша ағыны нақты цифрлармен қалай көрінеді
Жақсы Пхукет жобасындағы студия 3,5-6 миллион баттан (100 000-170 000 доллар) басталады. Бір бөлмелі пәтердің бағасы 5-12 миллион бат (140 000-340 000 доллар) аралығында. Бұл Токионың орталық аудандарындағы ұқсас мүлікпен салыстырғанда 3-5 есе арзан.
Нарықтық бағалаулар бойынша, Пхукетте қысқа мерзімді жалдаудың орташа кірістілігі басқару шығындарын шегергенге дейін жылына 6-8% құрайды. Жоғары маусымда (қараша - сәуір) сапалы объектілердің толу деңгейі 80-90%-ға жетеді. Ұзақ мерзімді жалдау 4-5% кіріс береді, бірақ операциялық шығындары да төмендеу.
Жапон инвесторлары Тайландта мүлікті еркін сатып ала ала ма?
Иә. Жапон азаматтары, барлық шетелдіктер сияқты, жобаның шетелдік меншік квотасы шегінде кондоминиумды толық фрихолд ретінде сатып ала алады. Қаражат міндетті түрде шетелден аударылып, тайланд батына айырбасталуы керек, бұл банктің растау хатымен құжатталады. Дәл осы тәртіп қазақстандық сатып алушыларға да қатысты, 'Таиланд Мүлік' командасы осы процестің әр қадамын түсіндіріп, қажетті құжаттарды дайындауға көмектеседі.
Пхукетте сатып алудың тәуекелдері қандай?
Негізгі тәуекелдерге сенімсіз девелоперлер, құрылыстың кешігуі және жер меншігіне байланысты құқықтық мәселелер жатады. Тәуелсіз заңгер арқылы мүлікті тексеру (due diligence) міндетті іс-әрекет болуы керек. Сондай-ақ қаражатты аудару кезіндегі валюталық тәуекелді де ескеру қажет.
Бангкок пен Пхукеттің қайсысын таңдау керек?
Бангкокта кіру бағасы төменірек, студия үшін 2,5 миллион баттан басталады, бірақ жалдау кірісі де төмен, 4-5%, ал Пхукетте бұл көрсеткіш 6-8%. Бангкок ұзақ мерзімді капитал өсіміне бағытталған стратегияға қолайлы, ал Пхукет тұрақты жалдау кірісін көздейтіндерге көбірек сай келеді.
Пхукетке барып, нысандарды қалай көріп келуге болады?
Ең тиімді әдіс, 3-5 күндік тексеру сапары, яғни аралда қысқа мерзім болып, бірнеше нысанды көзбен көру. Пхукет халықаралық әуежайына Токио, Гонконг және Сингапурдан тікелей рейстер жүреді, ал Алматы мен Астанадан көбіне Бангкок арқылы жеткен ыңғайлы.
Капитал Жапониядан ары қарай да ағып жата ма?
Барлық белгілер осы үрдістің одан әрі күшейетінін көрсетеді. Жапонияда құрылыс шығындары өсуін жалғастырған сайын, ал иена әлсіз деңгейде қалғанша, жапон инвесторлары жоғары кірісті балама нарықтарды іздей береді. Пхукет осы капиталды қабылдайтын үздік үш бағыттың бірі, қалған екеуі Бангкок пен Куала-Лумпур.
Токиодағы орташа пәтер бағасының 100 миллион иенаға жетуі кездейсоқтық емес, бұл жаңа қалыпты жағдай. Жапон нарығынан тыс қарауға дайын инвестор үшін Пхукет нақты артықшылық ұсынады, кіру құнының бір бөлігіне екі-үш есе жоғары кірістілік. Цифрлар өздері үшін сөйлейді.
Дереккөз: Bangkok Post
Тайландта инвестиция жасауға дайынсыз ба? 'Таиланд Мүлік' мамандары сізге сай мүлікті табуға көмектеседі.