Не болды: тексеру не туралы?
Егер сіз Тайландтан, әсіресе Пхукеттен, вилла іздеп жүрсеңіз, бұл жаңалықты елеусіз қалдырмаңыз. Тайланд билігі 33 премиум-класты үй мен виллаға қатысты тексеру бастады, олардың жалпы құны 1,27 миллиард бат (шамамен 35 миллион АҚШ доллары). Барлық объектілер номиналды акционерлер арқылы шетелдіктерге жасырын түрде тиесілі болған деген күдікпен тергеледі. The Nation Thailand басылымының дерегінше, тексеру негізінен Бангкоктың Паттанакарн және Крунгтхеп Кретха аудандарында жүргізіліп жатыр.
Бұл жаңалық көптеген шетелдік инвесторлар, соның ішінде қазақстандық сатып алушылар үшін де маңызды, себебі номиналды меншік схемасы жылдар бойы 'жасырын норма' ретінде қолданылып келді. Енді реттеуші органдар ескертуден нақты іс-қимылға көшті.
Номиналды меншік деген не және неге қауіпті?
Схема қарапайым көрінеді: шетелдік азамат Тайланд компаниясын тіркейді, онда акциялардың бақылау пакеті ресми түрде тайландтық азаматтарға тиесілі болады, ал нақты пайда алушы, яғни шын мәніндегі иесі, резидент емес сатып алушы болып қалады. Компания жер мен үйді сатып алады, бірақ бақылау мен пайда шетелдікте қалады.
Тайланд заңнамасы бұл әрекетті Жер кодексін (Land Code, 86-бап) және Шетел бизнесі туралы заңды (Foreign Business Act) айналып өту деп қарастырады. Жер кодексінің 86-бабы шетел азаматтарына жерді тікелей меншікте ұстауға тыйым салады, сондықтан номиналды құрылымдар осы тыйымды заңсыз жолмен айналып өту тәсілі ретінде бағаланады.
Тексерілетін мүлік қандай сипатта?
- Тексеру тек жер учаскесі бар үйлер мен вилларға қатысты, кондоминиум пәтерлеріне тиесілі емес, себебі заңдық қайшылық нақ жер меншігінен туындайды
- Тексерілетін объектілердің орташа құны шамамен 38,5 миллион бат (жуықтап 1,07 миллион АҚШ доллары), бұл нақ премиум-виллалар секторын көрсетеді
- The Nation Thailand дерегінше, тексеруді Жер басқармасы (Department of Lands) Тергеу департаментімен (Department of Special Investigation, DSI) бірлесіп жүргізіп жатыр
- 2025 жылы Тайланд шетелдік қатысы бар тайланд компанияларына қатысты бақылауды күшейтіп, DBD (Department of Business Development) жүйесі арқылы акционерлерді тексеру рәсімін енгізген болатын
Оңтүстікте не болды: Пхукет, Пхангнга, Краби операциясы
Бангкоктағы тексеруден бөлек, Пхукет, Пхангнга және Краби аймақтарында параллель ірі операция жүргізілді. Bangkok Post және The Phuket News мәліметтеріне сүйенсек, оған 500-ден астам қызметкер қатысты, 40 қамауға алу ордері бекітілді, 13 тінту жүргізілді.
Нәтижесінде 48 күдікті ұсталды, 27-сі тайландтық, 21-і шетелдік азамат, олардың арасында Израиль, Франция, Польша, Швейцария, Ұлыбритания, Нидерланды, Ресей және Оңтүстік Африка азаматтары бар. Тәркіленген активтердің жалпы құны шамамен 1,05 миллиард бат болды, олар 89 жер учаскесін қамтыды.
Бұл екі оқиға, Бангкоктағы тексеру және оңтүстіктегі рейд, Тайланд билігінің номиналды схемаларға қарсы жүйелі, ел бойынша қолданысқа енгізілген саясатын көрсетеді.
Пхукеттегі виллалардың қаншасы 'сұр аймақта'?
Нарық бағалауларына сәйкес, Пхукетте шетелдіктерге тиесілі виллалардың 70%-ға дейінгісі осы немесе басқа түрдегі номиналды құрылым арқылы рәсімделген. Бұл цифр өте жоғары, сондықтан аймақта тұрғын үй іздейтін әрбір инвестор өз мәмілесінің заңдық тазалығын мұқият тексеруі керек.
Заңды баламалар қандай?
Жақсы жаңалық: заңды жолмен Тайландта тұрғын үй алудың сенімді тәсілдері бар.
- Кондоминиум сатып алу (freehold): шетелдіктер жобадағы шетелдік меншіктің үлесі 49%-дан аспаса, пәтерге толық меншік құқығына ие бола алады. Бұл механизм Кондоминиум туралы заңда (Condominium Act) тіркелген және номиналды құрылымдарға еш қатысы жоқ.
- 30 жылдық жалдау (leasehold): жер учаскесін 30 жылға жалдап алу мүмкіндігі бар, ұзарту опциялары арқылы одан әрі екі мерзімге дейін жаңарту мүмкін. Ғимараттың өзін өз атыңызға тіркеу мүмкіндігі де сақталады. Бұл тәркілеу тәуекелі жоқ, заңды түрде танылған тәсіл.
- Нақты, номиналды емес тайланд компаниясы арқылы: шынайы бизнес қызметі бар, тайландтық серіктестер шын мәнінде компанияға тиесілі болатын жағдайда бұл жол да заңды, бірақ ол күрделі құқықтық қолдауды қажет етеді.
Маңызды сәт: кондоминиум нарығы бұл тексеру толқынынан мүлдем зардап шеккен жоқ. Сондықтан пәтер форматындағы мүлік іздейтін инвесторлар қазір бейбіт ойлана алады.
Заңды бұзушылық үшін қандай жаза тағылады?
Шетел бизнесі туралы заң (1999 жыл) бойынша айыппұл 1 миллион батқа жетеді және/немесе 3 жылға дейінгі бас бостандығынан айыру қарастырылған. Жер кодексі қосымша талап қояды: бұзушылық анықталған сәттен бастап 180 күн ішінде жер мәжбүрлі түрде сатылуы керек. Егер сату жүзеге аспаса, меншік мемлекетке өтеді.
Басқа тұрғыдан айтқанда, номиналды схема арқылы алынған тұрғын үй тексеруден өткеннен кейін алты ай ішінде сотпен сатылуы мүмкін, ал сатып алушы табылмаса, мүлік тәркіленеді. Мұндай прецедент бар: 2024 жылы Ко Самуиде бірнеше вилла осылай тәркіленген.
Бұл жаңалық баға мен нарыққа қалай әсер етеді?
Үлкен ықтималдық бойынша қысқа мерзімде екінші деңгейлі нарықта ұсыныс артуы мүмкін, себебі кейбір иелер тексеру аймағына жетпей тұрып сатуға тырысады. Бұл жалдау шартымен (leasehold) виллаға арзандатылған бағамен қол жеткізуге мүдделі сатып алушылар үшін жаңа мүмкіндіктер терезесін ашуы мүмкін.
Жалпы бағаланғанда, бұл дағдарыс емес, нарықтың заңдық тұрғыдан тазаруы. Тайланд ашықтыққа қарай тұрақты қадамдар жасап жатыр, ал мәмілесін заң шеңберінде құрған инвесторлар ұзақ мерзімде тек ұтады. Бангкоктағы жалдау кірісі жылына 5-7% құрайды, ал басқарылатын нысандар Пхукетте 8-10% дейін жетуі мүмкін, тек құрылым заңды болуы шарт.
Қорытынды: 2026 жылғы негізгі ереже
2026 жылғы ең маңызды сабақ мынау: мәмілелің заңдық құрылымы бағадан да маңызды. Заң консультациясына аз шығын жасау бүкіл инвестицияны жоғалтуға әкелуі мүмкін. Сондықтан Тайландтан, соның ішінде Пхукеттен, тұрғын үй іздегенде тек лицензиясы бар заңгерлермен жұмыс істеп, 'сұр аймақ' схемаларынан аулақ болу керек.
Таиланд Мүлік брендінің мамандары сізге дәл осындай сәттерде заңды әрі сенімді нұсқаны таңдауға көмектеседі.
Дереккөз: The Nation Thailand