Қысқаша жауап: не өзгерді, не өзгерген жоқ
Тайландта шетелдік сатып алушыға кондоминиум ғимаратының жалпы алаңының 49%-нан артығы сатылмайды, бұл ереже 2026 жылы да күшінде және оны өзгертетін заң қабылданған жоқ. Ал квотаны 75%-ға дейін көтеру туралы сөз әзірге тек парламентке дейін жетпеген ұсыныс деңгейінде қалып тұр. Бірақ 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап іске қосылған 0,01% трансфер алымы жайлы тарата бермеңіз: бұл жеңілдік тек тай азаматтарына арналған, шетелдіктер бұрынғыдай 2% төлейді.
Қазақстандық инвестор үшін бұл, ең алдымен, Пхукеттен пәтер қарастырғанда бюджетке нақты цифрмен әсер ететін мәселе. Сондықтан төменде фактілерді ретімен, шатастырмай түсіндіреміз.
49% квота: іс жүзінде қалай жұмыс істейді
1979 жылғы Кондоминиум туралы заңда бекітілген ереже бойынша, бір кондоминиум жобасындағы жалпы сатылатын алаңның 51%-ы міндетті түрде тай азаматтарына немесе тай капиталы басым компанияларға тиесілі болуы керек. Қалған 49%-ды шетелдіктер меншік құқығымен (freehold) сатып ала алады. Бұл шектеу онжылдықтар бойы бірнеше рет түзетілсе де, негізгі принципі өзгерген емес.
Пхукет, Паттая және Бангкоктың сұранысқа ие жобаларында бұл квота ғимарат әлі салынып жатқанда-ақ таусылып қалуы жиі кездеседі. Кеш келген сатып алушыға екі жол қалады: тай компаниясы арқылы құрылым құру (өз алдына заңды және комплаенс тәуекелдерімен) немесе 30 жылдық жалдау (lease) келісімі. Екеуі де тікелей меншік құқығымен теңесе алмайды.
Маңызды нюанс: Пхукетте шетелдік квота бірлік санымен емес, дәл алаң метражымен есептеледі. Яғни бірнеше үлкен пәтер сатылса, квота күтпеген жерден тезірек толып қалуы мүмкін. Сондықтан депозит төлемес бұрын әзірлеуші компаниядан немесе кондоминиумды басқарушы юридика кеңсесінен (juristic office) квота қалдығы жайлы жазбаша растама сұрап, оны жергілікті Жер кадастры басқармасында (Land Office) тексеріп алған дұрыс.
75% квотаға көтеру: неге бұл әлі жоба ғана
75%-ға дейін көтеру идеясы 2024 жылы, Сретха Тхависин үкіметі шетел капиталын тартуға бағытталған шаралар пакетін ұсынғанда пайда болды. Сол кезде параллель түрде 99 жылдық жер жалдау мүмкіндігі де талқыланды. Екі ұсыныс та тай қоғамының бір бөлігінен қарсылыққа тап болды: сыншылар кеңейтілген шетелдік меншік бағаны көтеріп, жергілікті сатып алушыларды нарықтан ығыстырып шығаруы мүмкін деп ескертті.
2026 жылдың ортасына дейін екі бастама да ресми заң жобасы деңгейіне жеткен жоқ. Тайланд үкіметінің ішіндегі дереккөздер бұл ұсыныстарды 'зерттеу үстінде' деп сипаттайды, ал іс жүзінде мұндай тұжырымдама жылдар бойы созылатын кідірісті немесе тіпті ешқандай өзгерістің болмауын білдіруі мүмкін. Болашақтағы квота ұлғаюына болжаммен сатып алу шешімін құрастыру, шын мәнінде, ешкім кепілдік бере алмайтын мерзімге тігілген бетбелгі деген сөз.
Сол сияқты, 30 жылдық жалдау мерзімі де ең жоғарғы шек болып қала береді. Қағаз жүзінде айтылған 99 жылдық құрылым қабылданбаған.
0,01% трансфер алымы: кімге қатысты, кімге қатысты емес
2026 жылдың 1 шілдесінен бастап Тайланд стандартты 2% орнына 0,01% трансфер алымын енгізді. Бірақ мұны маркетингтік материалдар мен әлеуметтік желілерде жиі бұрмалап көрсетеді: бұл жеңілдік тек тай азаматтарына қолданылады. Шетелдік сатып алушылар бұрынғыдай толық 2% төлейді.
10 миллион тай батына (THB) бағаланған объект үшін бұл айырма 199 000 THB (шамамен $5,700) құрайды. Бұл жабу шығындарында елеусіз қалдыруға болмайтын нақты жол.
2026 жылдың 1 шілдесінен 2027 жылдың 30 маусымына дейін созылатын осы жеңілдік кезеңінде ипотека тіркеу алымы да 0,01%-ға дейін төмендетілді, бірақ ол да тек тай азаматтарына арналған.
Ресми Royal Gazette жарлығында мәтін нақты: жеңілдік 'барлығына' емес, тек қаралатын шарттарға сай тай сатып алушыларға қолданылады. Кейбір брокерлер 'трансфер алымы барлығына 0,01%-ға дейін төмендетілді' деп жарнамалағанымен, бұл дұрыс емес.
Шетелдік сатып алушыға арифметика қандай
Өз атыңызға пәтер сатып алатын шетелдік инвестор үшін есеп қарапайым: сіз 2% трансфер алымын төлейсіз, ешқандай ерекшелік жоқ. 2026 жылғы Пхукет бойынша нарықтық нұсқаулықтардың барлығы дерлік бір ойды қайталайды: квота метражбен есептеледі, сондықтан жазбаша растама мен Жер кадастрында тексеру депозит төлемес бұрын міндетті қадам болуы керек.
Бір қызық нюанс бар: егер сіз пәтеріңізді жеңілдік кезеңінде (2027 жылдың 30 маусымына дейін) тай сатып алушыға сатсаңыз, олардың трансфер алымындағы үнемдеуі сіздің объектіні қайта сату нарығында тартымдырак етуі мүмкін. 5 миллион THB тұратын пәтерде сатып алушының үнемдеуі шамамен 100 000 THB құрайды, бұл келіссөзде елеулі аргумент бола алады.
Қорытынды: заңды емес, ережені сатып алыңыз
Белгісіз заң жобасына болжаммен уақыт таптау тәуекелі жоғары стратегия. Тайландта осындай ұсыныстар жылдар бойы 'талқылау үстінде' қалып кетуі әдеттегідей жағдай. Сондықтан қазір күшінде тұрған ережелерге сүйеніп шешім қабылдау әлдеқайда сенімдірек.
Тайланд Мүлік командасы ретінде айтарымыз: Пхукеттен пәтер қарастырғанда квота мен алымдар бойынша нақты, тексерілген ақпаратпен жұмыс істеу маркетингтік уәделерден әлдеқайда маңызды.
Дереккөз: ReloSale
Жиі қойылатын сұрақтар
Тайландта шетелдік 2026 жылы кондо сатып ала алады ма?
Иә. Шетелдіктер кондоминиум жобасының жалпы сатылатын алаңының 49% квотасы шегінде меншік құқығымен (freehold) пәтер сатып ала алады. Төлем тай банкі арқылы шетел валютасында жасалуы керек, бұл Foreign Exchange Transaction (FET) құжатын алуға негіз болады.
Квота шынымен 75%-ға көтерілді дегені рас па?
Жоқ. 2026 жылдың тамызына дейін квота 49% деңгейінде қалады. 75%-ға көтеру ұсынысы бар, бірақ ол әлі заң жобасы түрінде безендірілмеген және парламентке ұсынылмаған.
Шетелдік сатып алушы қандай трансфер алымын төлейді?
Стандартты 2% мөлшерінде, объектінің бағаланған құнынан. 2026 жылдың 1 шілдесінен 2027 жылдың 30 маусымына дейін қолданылатын 0,01% жеңілдетілген мөлшерлеме тек тай азаматтарына арналған.
Мен 99 жылдық жалдау келісіміне қол жеткізе аламын ба?
Жоқ. Қазіргі заң бойынша ең жоғарғы жалдау мерзімі 30 жыл. 99 жылдық құрылым талқылануда, бірақ ол ешқашан қабылданбаған.
Жобадағы 49% шетелдік квота таусылса, не болады?
Бұдан кейін шетелдік сатып алушыларға тек 30 жылдық жалдау немесе тай компаниясы құрылымы қалады. Екеуі де тікелей меншік құқығымен салыстырғанда заңды шектеулер мен тәуекелдер алып келеді.