Негізгі сұраққа қысқа жауап
Тайландтың ірі инвесторлары соңғы жылдары Лондондағы үйлерін сатып, капиталды Жапонияға, атап айтқанда Токио мен Нисеко тау шаңғысы курортына аударуда. Бірақ сандарға үңілсек, қызық сурет байқалады: жалдау кірісі бойынша Пхукет Токионы да, Нисекону да басып озады. Токиода жылдық жалдау кірісі 3,5-4,5% шамасында болса, премиум Пхукет виллалары кәсіби басқару кезінде 6-8% әкеледі, ал кіру бағасы Токиодан 2-3 есе арзан.
Неге тайлар Лондоннан бас тартып жатыр?
The Nation Thailand басылымының мәліметінше, тай инвесторлары Ұлыбританиядағы активтерін азайтуда. Себебі айқын: меншіктеу құны өсіп, саяси тұрақсыздық жалғасуда. Резидент еместерге арналған Stamp Duty Land Tax үстемесі стандартты мөлшерлемеге қосымша 2% құрайды, ал компания арқылы ұсталатын жоғары құнды үйлерге жылдық ATED салығы жылына 4 150 фунт стерлингтен басталады. Осының бәрі британдық жылжымайтын мүлікті бұрынғыдай тартымды болудан қалдырды.
Босаған капитал Бангкокқа емес, Жапонияға ағылуда, себебі иена әлсіреп, кіру бағасы төмендеді, құқықтық жүйе тұрақты, ал Токиодағы жалдау кірісі жылына 3,5-4,5% деңгейінде сақталуда.
Токио мен Нисеко қаншалықты тартымды?
Жапония жылжымайтын мүлік нарығы шынымен де серпінді өсіп жатыр. Жапонияның Жылжымайтын Мүлік Экономикалық Институтының дерегінше, Токионың 23 арнайы ауданында жаңа пәтерлердің бағасы 2024-2025 жылдары 20%-дан астам өсті, орталық аудандарда шаршы метрі қазір 15 000 доллардан асады.
Хоккайдодағы Нисеко курортында премиум шале бағасы соңғы бес жылда екі есеге өсті. Бірақ мұнда бір маңызды шектеу бар: жоғары сұраныс маусымы жылына тек 4 ай (желтоқсаннан наурызға дейін) ғана созылады. Премиум сегментке кіру бағасы шамамен 500 000 доллардан басталады.
Жапонияда шетелдіктер жерді де, ғимаратты да ешбір шектеусіз меншікке (freehold) ала алады. Бірақ сатып алу кезінде бағаланған құннан 3-4% салық және тіркеу алымдары төленеді.
Пхукет неге бұл екі бағыттан да ұтады?
Пхукеттің үш басты артықшылығы бар. Біріншіден, жалдау кірісі жоғары: 6-8%, ал Токиода бар болғаны 3,5-4,5%. Екіншіден, турист маусымы әлдеқайда ұзақ: 8-10 ай, Нисекодағы 4 айлық қысқа маусыммен салыстырғанда бұл тұрақты табыс дегенді білдіреді. Үшіншіден, кіру бағасы едәуір төмен: сапалы кондоминиум 120 000-150 000 доллардан басталады, Токиодағы шаршы метрі бойынша орта есеппен 2-3 есе арзан.
Бангкок Post мәліметінше, дүниежүзілік тұрақсыздық Пхукетке деген қызығушылықты күшейтіп жатыр. БАӘ, Таяу Шығыс және Қытай инвесторлары мұнда енді қысқа мерзімді спекуляция емес, тұрақты 'екінші база' ретінде мүлік алуда.
Тайланд премиум сегментінің салыстырмалы көрсеткіштері
| Көрсеткіш | Токио | Нисеко | Пхукет |
|---|---|---|---|
| Жылдық жалдау кірісі | 3,5-4,5% | 4-6% (маусымда) | 6-8% |
| Маусым ұзақтығы | жыл бойы | 4 ай | 8-10 ай |
| Шаршы метр бағасы (премиум) | $15 000+ | шале бағасы 5 жылда 2 есе өсті | $4 000-7 000 |
| Кіру бағасы (минимум) | жоғары | ~$500 000 | $120 000-150 000 |
| Шетелдік меншік түрі | Freehold, шектеусіз | Freehold | Кондоминиумда freehold мүмкін |
Пхукеттің құрылымдық артықшылығы неде?
Пхукеттің тартымдылығы уақытша мода емес, нарықтың құрылымдық ерекшелігі. Соңғы деректер бойынша Пхукеттегі жылжымайтын мүлікке деген сұраныстың 62%-ы Тайланд сыртынан келеді, оның ішінде 141 елдің азаматтары бар. Бұл көрсеткіш аралдың интернационалды инвестициялық база ретінде қаншалықты берік орнығып жатқанын дәлелдейді.
Маңызды нюанс: Тайланд заңы бойынша шетелдіктер жерге тікелей ие бола алмайды, бірақ кондоминиум форматында толыққанды freehold меншікке ие болу мүмкіндігі бар, бұл сирек кездесетін курорттық нарықтардың бірі. Дәл осы ерекшелік Пхукетті Токиомен және Нисекомен тең дәрежеде салыстыруға мүмкіндік береді.
Жалпы алғанда, Тайланд шетелдік тікелей инвестиция бойынша Азиядағы топ-5 бағыттың біріне кіреді, нарық бағалауларына сәйкес.
Инвестор ретінде тәуекелдерді қалай бағалау керек?
Жапония жағында ең үлкен қауіп - валюта тәуекелі. Иена нығайса, жаңа сатып алушылар үшін кіру бағасы қымбаттайды, ал қолданыстағы иелер үшін долларлық жалдау табысы өседі. Сонымен қатар жер сілкінісі қаупі мен оған байланысты сақтандыру шығыстарын да есепке алу қажет.
Пхукетте негізгі назар аударатын мәселе - құрылыс сапасы мен басқарушы компанияны дұрыс таңдау, себебі жалдау кірісінің нақты мөлшері көбіне кәсіби менеджмент сапасына байланысты.
Қорытынды: тай капиталы қайда бет алды?
Тай инвесторларының Лондоннан Азияға ауысуы уақытша тенденция емес, бұл нарықтың терең қайта құрылымдалуы. Бай азиялық инвесторлар жоғары кірісті, ашық ережелерді және төмен операциялық шығынды іздейді. Осы үш өлшемнің бәрінде Пхукет Токиомен тең түседі, ал жалдау кірісі бойынша тіпті алда тұр. Капитал өсімі мен тұрақты ақша ағынының теңгерімін іздейтін халықаралық инвесторлар үшін Тайландтың басты курорттық аралы аймақтағы ең күшті нұсқалардың бірі болып қала береді.
Пхукеттен үй іздеп жүрсеңіз, 'Таиланд Мүлік' командасы сізге сәйкес нұсқаны табуға көмектеседі.
Дереккөз: Bangkok Post