Пхукетте вилласы бар қазақстандықтарға неге бұл жаңалық маңызды
Егер сіз Тайландта, әсіресе Пхукетте, вилла немесе жер учаскесін тайлық компания арқылы сатып алсаңыз, келесі жолдары кездейсоқ емес: Тайландтың Бизнесті дамыту департаменті (DBD) шетелдік қатысуы бар 36 277 компанияны тексеруге алды. Бұл соңғы жылдардағы номиналды (nominee) құрылымдарға қарсы ең ірі науқан деп бағаланады. Көптеген шетелдік, соның ішінде посткеңестік елдерден келген инвесторлар, жерге тікелей иелік етуге тыйым салынған заңды тайлық компания арқылы 'айналып өту' тәсілін жылдар бойы қолданды. Енді бұл тәсіл мемлекеттің назарына түсті.
Тексерудің негізгі нысаны - шетелдік үлес ресми түрде 49%-дан төмен көрсетілген 31 516 компания. Дәл осы шек компанияны 'тайлық' деп тіркеуге және жерге заңды түрде иелік етуге мүмкіндік береді. Мәселе мынада: мыңдаған осындай құрылымда тайлық акционерлер тек қағаз жүзінде ғана бар, ал нақты бақылау шетелдік меншік иесінің қолында қалады. DBD дәл осындай жасырын келісімдерді анықтап, жабуды көздейді.
Thairath басылымының мәліметінше, тексеру 16 провинцияны қамтиды: Бангкок мен оны қоршаған бес провинция, сонымен қатар Чонбури, Сурат Тани және Пхукет сияқты он ірі туристік аймақ. Бұл науқанның бір ғана курортты нарыкпен шектелмей, елдің жалпы саясатының өзгеруін білдіретінін көрсетеді.
Негізгі фактілер қысқаша
- Шетелдік қатысуы бар 36 277 компания тайлық жер заңнамасына сәйкестігі бойынша DBD тексерісінде тұр
- Негізгі назар - шетелдік үлесі 49%-дан төмен 31 516 фирмаға, мұндай құрылым көбіне номиналды тайлық акционерлермен бірге қолданылады
- Тайландтың Жер кодексі шетелдіктерге жерге тікелей иелік етуге тыйым салады; жалғыз заңды жол - тайлықтар көпшілік үлесі бар компания, ал оны теріс пайдалану қазір қатаң бақылауда
- Номиналды құрылымдар үшін жаза Шетелдік бизнес туралы заң бойынша 1 миллион бахтқа дейінгі айыппұл және/немесе 3 жылға дейінгі бас бостандығынан айыру, ал ең ауыр қатер - жерді 180 күн ішінде мәжбүрлі түрде сату
- Тексеру 16 провинцияны қамтиды, оның ішінде Бангкок метрополиясы және Пхукет, Сурат Тани (Ко Самуи), Чонбури сияқты туристік орталықтар
- Жерді тайлық компания арқылы ұстап тұрған меншік иелеріне өз құрылымын дереу тәуелсіз заңгерлерге тексертуі маңызды
Тайландтың жер заңнамасы қалай жұмыс істейді
Шетелдік бизнес туралы заң (1999) бойынша, шетелдік капиталы 49%-дан асатын кез келген ұйым шетелдік компания болып саналады; осы шектен төмен компаниялар тайлық деп қаралып, жерге иелік ете алады.
DBD тек акционерлер тізімін ғана емес, нақты бақылауды да зерттейді: шешімдерді кім қабылдайды, сатып алуды кім қаржыландырды, табысты кім алады.
1954 жылғы (Б.Э. 2497) Жер кодексі туы бойынша заңы шетелдіктерге жерге тікелей иелік етуге тыйым салады. Жалғыз тар жол - Инвестицияларды дамыту кеңесі (BOI) мақұлдаған жобалар, олар үшін кемінде 40 миллион бахт көлемінде инвестиция қажет.
Нарықтық бағалау бойынша, Пхукеттегі шетелдіктерге тиесілі вилланың 60-70%-ға дейіні номиналды акционерлері бар тайлық компаниялар арқылы тіркелген деп есептеледі.
Пхукетте нақты не болды
2026 жылғы тамызда Пхукеттегі номиналды желіге қарсы төртінші кезеңдегі жедел операция нәтижесінде 16 адам сотталды (10 тайлық, 6 шетелдік азамат, оның ішінде канадалықтар, ресейліктер және бір қазақстандық азамат) номиналды меншік негізінде жүргізілген бизнеспен байланысты.
Пхукеттегі жер иеліктеріне қатысты кеңірек тексеру 361 компанияны қамтыды, нәтижесінде күдікті шетелдік үлесі бар жерге иелік ететін 149 заңды тұлға анықталды, 114 сот ісі ашылды және 39 айыппұл салынды.
Маңызды ерекшелік: кондоминиум пәтерлеріне бұл тексеру қатыспайды. Шетелдіктер ғимараттағы шетелдік үлес 49%-дан аспаған жағдайда пәтерге тікелей меншік құқығымен (freehold) иелік ете алады.
Жиі қойылатын сұрақтар
Компаниям тексеруден өтпесе, менің жерімді тартып алуы мүмкін бе?
Иә. Егер DBD компаниядағы тайлық акционерлердің номиналды екенін анықтаса, Жер департаменті мүлікті 180 күн ішінде сату туралы бұйрық шығара алады. Сату жүзеге аспаса, билік жерді өзі аукционға шығара алады.
DBD компанияларда нақты нені тексереді?
Бизнесті дамыту департаменті акционерлер құрылымын, жерді сатып алуға жұмсалған қаражат көзін, нақты басқару бақылауын, отырыс хаттамаларын және қаржылық құжаттарды қарайды. Негізгі сұрақ: тайлық акционерлер нағыз инвестор ма, әлде тек номиналды тұлғалар ма.
Шетелдік Тайландта вилаға заңды түрде қалай иелік ете алады?
Бірнеше заңды жол бар. Біреуі - жерге 30 жылға ұзақ мерзімді жалдау (leasehold) құрылымы, ұзарту опциялары бар. Екіншісі - құрылысты жерден бөлек меншіктеп, жер учаскесін жалдау. Үшіншісі - бизнеске және қаржыландыруға нақты қатысатын тайлық серіктеспен шынайы бірлескен кәсіпорын құру. Төртіншісі - кондоминиум пәтерін толық меншік құқығымен (freehold) сатып алу.
Бұл тексеру менің кондоминиум пәтеріме әсер етеді ме?
Жоқ. DBD тексеруі тек жерге иелік ететін компанияларға қатысты. Кондоминиум туралы заң (1979) бойынша тікелей пәтер меншігі бөлек реттеледі, ол шетелдіктерге ғимарат ауданының 49%-ына дейін иелік етуге мүмкіндік береді.
Жерге тайлық компания арқылы иелік етіп жүрсем, не істеуім керек?
Бастау үшін құрылымға тәуелсіз құқықтық аудит жасатыңыз. Егер келісім осал болса, заңгер оны жалдау құқығына (leasehold) айналдыру, нақты тайлық серіктес тарту немесе жерді сату кезінде құрылысқа құқықты сақтап қалу сияқты нұсқаларды ұсына алады.
Leasehold қанша тұрады және freehold-тан несімен ерекшеленеді?
Leasehold жерге 30 жылға дейін құқық береді, әдетте екі рет ұзарту мерзімімен, бірақ ұзарту заңды түрде кепілдендірілмеген. Leasehold бойынша сатылатын мүлік тең дәрежедегі freehold мүліктен әдетте 15-30% арзанырак болады. Негізгі айырмашылық: сіз жерді сатып алмайсыз, оны жалдайсыз.
Неге бақылау дәл қазір күшейді?
Номиналды құрылымдарға қысым 2022 жылдан бастап артты, сол кезде парламент комитеттері курортты аймақтарда шетелдіктердің жаппай жер сатып алуын талқылай бастады. Саяси қысым, жер бағасының өсуі және премиум орындарда шетелдік капиталдың шоғырлануына деген қоғамдық алаңдаушылық процесті жеделдетті.
Шетелдік директорлар үшін қылмыстық жауапкершілік қаупі бар ма?
Иә. Шетелдік бизнес туралы заң шетелдіктерге тыйым салынған бизнесті жүргізу үшін 3 жылға дейінгі бас бостандығынан айыруды қамтитын қылмыстық жаза белгілейді. Заңды айналып өту үшін номиналды акционерлерді пайдалану осы заңды бұзу болып есептеледі.
Бұл Пхукет пен Ко Самуидегі вилла нарығына қалай әсер етеді?
Үзақ мерзімде кейбір меншік иелері бұйрық алмас бұрын сатуды таңдағандықтан ұсыныс өсуі мүмкін. Орта мерзімде нарық leasehold құрылымдары мен кондоминиумдарға қарай ауысады деп болжануда, бұл сол сегменттерде сұраныс пен бағаны көтеруі мүмкін.
Сатып алу алдында мүлікті жеке көріп, тексеру сапарын жоспарлау керек пе?
Сөзсіз. Тайландта кез келген мүлік мәмілесі алдында сіз активті жеке көзбен көруіңіз, заңгермен кездесуіңіз және барлық құжаттаманы жерде тексеруіңіз керек.
Қорытынды: неге бұл тек уақытша науқан емес
16 провинцияны және 36 277 компанияны қамтыған бұл тексерудің көлемі мемлекеттің бір реттік акция емес, жүйелі, ұзақ мерзімді саясат бағытын өзгертетінін көрсетеді. Халықаралық инвесторлар үшін қорытынды анық: тайлық жерді номиналды құрылымдар арқылы бақылаусыз сатып алу дәуірі аяқталып барады. Құрылымын ертерек қайта қарастырғандар өз активтерін де, көңіл тыныштығын да сақтайды, ал бұл белгіні елемегендер мәжбүрлі сатылым мен қылмыстық қудалауды тәуекел етеді.
Таиланд Мүлік командасы ретінде біз клиенттерге мұндай құрылымдарды бағалауда және заңды баламаларды таңдауда көмектесуге дайынбыз, себебі Пхукетте мүлік сатып алу шешімі жергілікті заңнаманы терең түсінуден басталады.
Дереккөз: Thairath