Пхукетте вилла сатып алғысы келген достарыңыздың бірі '51% тай акционерлер' схемасын ұсынса, 2026 жылдан бастап бұл кеңеске мұқият қараңыз. Себебі мамыр айында Тайланд Жер департаменті барлық облыстық жер басқармаларына үш 'ең шұғыл' деп белгіленген циркуляр жіберді, содан кейін Чонбури мен Пхукеттегі сатып алушылар тіркеу терезесінде бұрын-соңды естімеген сұрақтарға тап болды: тай акционердің ақшасы қайдан келді, оның кәсібі не, үлесі қалай нақты қолма-қол ақшамен төленді.
Заңның өзі өзгермеген. Шетелдіктер бұрынғысынша Тайландта жерге тікелей ие бола алмайды, ал тай азаматтары көпшілік үлесті иеленген компания жерге ие бола алады, техникалық тұрғыдан бұл әлі де заңды. Нақты өзгерген нәрсе - тексеру тәртібі. Енді жер басқармалары компания деректерін Бизнесті дамыту департаментінің (DBD) дерекқорымен міндетті түрде салыстырады, қаржылық құжаттарды сұрайды және объектіге барып тексереді.
Қандай сома тереңірек тексеруге түртеді?
Шекара нақты белгіленген: 2 миллион бахттан асатын қолма-қол төлем немесе 5 миллион бахттан жоғары бағаланатын актив. Осы шектен асқанда, басқарма мәмілеге қатысатын барлық тұлғалардың қаражат көзін, кірісін және жұмыс орнын тексереді. Егер сіздің жобаңыз бұл шектен төмен болса, көп жағдайда стандартты тіркеу процедурасы қолданылады, дегенмен басқарма кез келген жағдайда DBD дерекқорымен тексеру құқығын сақтайды.
2026 жылғы циркулярлар нақты нені өзгертті?
Бұрын да ережелер болды, бірақ олар тек қағазда қалды. 2006 жылы Ішкі істер министрлігі қызметкерлерге кірісі аз тай акционерлерді және жер сатып алу алдында ғана құрылған компанияларды мұқият тексеруді тапсырған болатын. Алайда бұл нұсқаулар орындалмады, өйткені тексеруге қажетті құрал жоқ еді: облыстық жер басқармасы алдында тек қағаз папка тұрды, байланысқан дерекқор емес.
2026 жылғы циркулярлардың айырмашылығы дәл осында. Енді басқармалар акционерлер тізілімін DBD корпоративтік құжаттарымен тікелей салыстыра алады, тіркелген капиталды кім және қалай нақты төлегенін анықтайды, тай директордың нақты сол мекенжайда тұратынын тексеруге адам жібере алады. Бұл енді жеке шенеуніктің қалауына байланысты емес, жүйелі тексеру.
Ережелер тек жаңа мәмілелерге ғана емес, сонымен қатар бес немесе он жыл бұрын сатылып алынған жерге де қолданылады. Яғни, 'ескі' компания сатып алу кезінде ешкім сұрақ қоймаған екен деп тыныш отыруға болмайды.
Номиналды акционер схемасы қалай пайда болды?
Бұл схема қазіргі пайдаланушыларынан әлдеқайда көне. Ол 1990-жылдардың екінші жартысында, Азия қаржы дағдарысынан кейін Тайланд шетел капиталына жылжымайтын мүлік нарығын ашқанда, бірақ Жер кодексіне тиіспегенде қалыптасты. Шетелдіктерге кондоминиум пәтерлерінің меншігі мен жалдау құқығы берілді, ал жер осы шешімнен тыс қалды.
Нарық шешімді өз бетінше тапты: 51% үлес тай азаматтарында тұрса, нақты бақылау артықшылықты акциялар, кепілзат келісімдері және сенімхаттар арқылы шетел инвесторында қалатын компания. Пхукеттің батыс жағалауындағы, Хуа Хиндегі және Ко Самуйдағы виллалардың тұтас көшелері дәл осы схема бойынша құрылымдалған.
Компания жоғары тәуекел санатына түсіп қалды, бұл кінәні білдіреді ме?
Жоқ. Департамент мұны нақты айтады: жоғары тәуекел санаты - терең тексерудің скрининг сүзгісі ғана, кінәлі деп табу емес. Дегенмен, тәуекел санатына түскен компаниядан акционерлер тізілімі, DBD есептері, капиталдың төленуін растайтын қаржылық құжаттар және шарттар сұралатынын, ал кейде объектіге физикалық тексеру жүргізілетінін ескеру керек.
Ал номиналды иелену өзі Шетелдік бизнес туралы заң бойынша қылмыстық іс болып қала береді: айыппұл 100 000-ден 1 000 000 бахтқа дейін және үш жылға дейін бас бостандығынан айыру, әрі бұл шетел сатып алушысына да, алдыңғы қатарлы акционер ретінде келісім берген тай азаматына да қатысты.
Еленетін тағы бір фактор: салалық баспасөз мәліметінше, шетел қатысуы бар 46 000-нан астам компания елде номиналды құрылым күдігімен аудитке алынған. Бұл цифр бүкіл елдегі жағдайды көрсетеді, тек Пхукет пен Самуйда шектелмейді.
Не істемеу керек: кең тараған қате түсінік
Біріншіден, 'жиынтық' компания жұмыс істемей қалады, яғни мәміле жабылардың бір апта алдында құрылған, үш тай акционерінің қаржылық жазбаларында ешбір кіріс те, шот қозғалысы да жоқ компания. Мұндай схема бұрын өтетін еді, енді DBD салыстыруында бірден көрінеді.
Екіншіден, тай жұбайыңыздың қаражаттың жеке сипатын растайтын хатының мәмілені мәңгілікке жауып тастайтынына сенбеу керек. Ол хат бір нақты тіркеуді ғана шешеді, бірақ жер жеке адамның атына емес, компанияның атына тіркелген болса, құрылымның өзін тексеруден қорғай алмайды.
Үшінші мәселе туралы аз айтылады, бірақ маңызды: Жер кодексі билікке заңсыз сатылып алынған жерді белгілі мерзім ішінде иесіздендіру туралы бұйрық беруге және орындалмаса мәжбүрлі сатуға мүмкіндік береді. Іс жүзінде нарық жаппай тәркілеуді көрген жоқ, менің ойымша, қазір де көрмейді, өйткені бұл саясаттың құны тым жоғары - демалыс аймақтарында сұраныстың айтарлықтай бөлігі дәл шетел сатып алушыларынан келеді. Шынайы нәтиже тыныштап, бірақ ыңғайсыз түрде көрінеді: жоғары тәуекел құрылым тексерілу барысында сату мәмілесі бірнеше айға тоқтап қалады, ал баға жеңілдігі сатып алушы кетіп қалғанша үлкейе береді.
Компания мен жалдау құқығының қайсысын таңдау керек?
Менің көзқарасым: егер қазір тай компаниясы мен жерге тіркелген ұзақ мерзімді жалдау құқығы арасында таңдау жасап тұрсаңыз, жалдау құқығын алыңыз. 30 жылдық жалдау, чанот құжатының артына жер басқармасында тіркелген, құқықтары компанияға қарағанда әлсіз болғанымен, ол аудит кезінде құламайды және сізді қылмыстық іс субъектісіне айналдырмайды.
Бірақ бір ескерту жасайын: корпоративтік құрылымды толықтай жазып тастау асығыстық болар еді. Нақты қызметі бар, шынайы тай серіктестері бар, капиталы толық төленген, бірнеше жылдық таза есептері бар компания тексеруден өтеді. Мәселе мұндай компанияны ұстау нақты ақша және нақты бизнес талап етеді, қағаз бетінде тұрған қабықша емес.
Егер бюджетіңіз аяқталған кондоминиум пәтеріне арналған 5-6 миллион бахт мөлшерінде болса, бұл тақырыптың бәрі сізге қатысты емес. Компания жоқ, номиналды акционер жоқ, бағаланған құн бойынша қаражат көзін тексеру шегі де іске қосылмайды - құрылымдауға еш нәрсе жоқ. Шетелдіктерге қолжетімді толық меншік нысаны әлі де 49% шетел квотасы шеңберіндегі кондоминиум пәтері, ол ең тартымды емес, бірақ ең сенімді нұсқа.
Мәмілені тіркеу алдында не тексеру керек?
Егер виллаңыз немесе жеріңіз қазір компания арқылы тіркелген болса, бұл аптада бір нақты қадам жасаңыз: DBD компания үзінді көшірмесін сұратыңыз және жер басқармасы көретін нәрсенің дәл өзін көріңіз. Бұл аз шығын мен бір күн уақыт алады, ал қайта құрылымдау туралы шешімді сатуды ойлаудан әлдеқайда бұрын қабылдаған дұрыс.
Жер басқармасында тіркеу үшін не жеке қатысу, не қатаң тайланд заңды нысанында жасалған сенімхат қажет, әрі басқармалар соңғы кезде жеке қатысуды талап етуге қатты көшті. Сапарыңызды жоспарлағанда кезек, бағалау және банк чегі үшін екі-үш жұмыс күнін қалдырыңыз.
Дереккөз: Restate.ru