Пхукеттен пәтер брондап қойған қазақстандық инвесторлардың арасында соңғы жылдары бір сценарий жиі қайталанады: құрылыс мерзімі өтіп кетеді, ал девелопер 'форс-мажорды' алға тартады. 2026 жылға қарай отын жеткізудегі іркілістер, логистикалық қиындықтар және құрылыс материалдарының қымбаттауы дәл осындай сылтау ретінде жиі қолданылады. Егер сіз миллиондаған батты құрылыс кезеңіндегі жобаға салып қойған болсаңыз, бұл келісілген тапсыру мерзімінен бірнеше айға кешігу дегенді білдіруі мүмкін.
Бастысын бірден айтайық: девелопердің 'форс-мажор' деп жариялауы оның міндеттемелерден автоматты түрде босайтынын білдірмейді. Тайландтың Азаматтық және коммерциялық кодексінің 8 және 219-баптары бойынша, жағдайдың шынымен де болжанбайтын, алдын алу мүмкін болмаған және тараптың бақылауынан тыс екенін дәлелдеу керек. Материалдардың қымбаттауы, әдетте, бұл талапқа сай келмейді.
Бұл теориялық қауіп емес. Салалық деректерге сүйенсек, Пхукеттің құрылыс кезеңіндегі жылжымайтын мүлік нарығында 2021-2025 жылдар аралығында шамамен 470 миллиард бат көлемінде мәміле жасалған, оның ішінде шетелдік сатып алушылардың үлесі шамамен 60% құрайды. Соған қарамастан, сатып алушыны қорғау механизмдері мен бақылау деңгейі әлі де салыстырмалы түрде әлсіз күйінде қалып отыр. Келісімшартқа қол қойылғанға дейін төленген депозиттер жоба тоқтап қалған жағдайда кепілді қайтарылмауы мүмкін.
Тайланд заңы бойынша форс-мажор нені білдіреді?
Тайландтың Азаматтық және коммерциялық кодексінің 8-бабы бойынша форс-мажор дегеніміз, ешбір тараптың кінәсінсіз орын алатын және алдын ала болжау немесе алдын алу мүмкін болмаған оқиға: табиғи апаттар, соғыс, пандемия немесе үкіметтің тыйым салуы сияқты жағдайлар. Материал бағасының өзгеруі әдетте форс-мажор деп танылмайды. Девелопер оқиға мен кешігу арасындағы себеп-салдарлық байланысты құжат түрінде дәлелдеуге міндетті, ал сатып алушының нақты себеп пен жаңартылған мерзімді көрсететін ресми жазбаша хабарлама алуға құқығы бар.
2025-2026 жылдары форс-мажорға байланысты кешігулердің әдеттегі ұзақтығы 3 айдан 12 айға дейін созылады. Маңыздысы: келісімшартта форс-мажор туралы тармақ болмаса, девелопер оны сот арқылы жеке қаралмайынша қолдана алмайды. Сондықтан құжаттаманы мұқият сақтаған сатып алушы өз құқығын қорғауда әлдеқайда тиімді позицияда болады.
Төрт мүмкін сценарий: қашан алаңдау керек, қашан жоқ?
1-сценарий: Шынайы, тексерілетін форс-мажор
Мысалы, елде расталған отын тапшылығы немесе үкіметтің ресми тыйымы. Бұл жағдайда кешігумен келісуге болады, бірақ жазбаша хабарлама мен жаңа мерзімді талап етіңіз, әрі өтемақы сұраңыз (қызмет ақысынан жеңілдік немесе әрлеу жұмыстарын жақсарту). Девелопер қаржылық тұрғыда тұрақты әрі тәжірибелі компания болса, тәуекел төмен.
2-сценарий: Форс-мажор сылтау ретінде қолданылған
Кейбір девелоперлер отын дағдарысын алға тартады, ал шын мәнінде себебі қаржы жетіспеушілігі немесе жобаны нашар жоспарлау болып шығады. Мұндай жағдайда келісімшартқа тәуелсіз заңгерлік тексеру жүргізу керек, сондай-ақ жарияланған себепті нақты нарық жағдайымен салыстыру қажет. Тайланд соттары форс-мажор туралы талаптарды өте мұқият тексереді.
3-сценарий: Кешігу созылып барады, девелопер жауап бермейді
Бұл ең қауіпті сценарий. Хабарлама жоқ, жаңа мерзім жоқ, сату кеңсесі байланысқа шықпайды - мұның бәрі дереу әрекет ету қажеттігінің белгісі: ресми хат жіберіңіз (нотариалды куәландырылған тай тіліндегі аудармасымен) және Тайландтың Тұтынушылар құқығын қорғау жөніндегі кеңесіне (OCPB) шағым түсіріңіз. Сонымен қатар жергілікті заңгерге бірден жүгінген жөн.
4-сценарий: Сатып алушы келісімшартты бұзғысы келеді
Егер кешігу қисынды мерзімнен айтарлықтай асып кетсе (әдетте 12 айдан асса), сатып алушы келісімшартты бұзуды және ақшасын қайтаруды талап ете алады. Дегенмен қайтару шарттары әр келісімшартта әртүрлі, ал девелоперлер төленген қаражаттың 10%-дан 30%-ға дейінгі бөлігін ұстап қалуы жиі кездеседі. Тайландта азаматтық сот ісі әдетте 1-2 жыл уақыт алады.
Салыстыру кестесі
| Параметр | Шынайы форс-мажор | Күмәнді форс-мажор | Алаяқтық схема |
|---|---|---|---|
| Хабарлама | Күні мен себебі көрсетілген ресми хат | Ауызша немесе анық емес хат | Байланыс мүлдем жоқ |
| Дәлел | Мемлекеттік көздер, БАҚ, салалық есептер | Жалпы сөздер, нақтылық жоқ | Ешбір құжат берілмейді |
| Жаңа мерзім | Кезеңдерге бөлінген нақты кесте | Анық емес уәделер | Мерзімдер үнемі ауысады |
| Сатып алушының әрекеті | Келісу, құжаттау, барысын бақылау | Тәуелсіз келісімшарт тексеруі | Дереу заңгер мен OCPB-ге өтініш |
| Ақшаны қайтару ықтималдығы | Жоғары (жоба аяқталған соң) | Орташа (келіссөз арқылы) | Төмен (тек сот арқылы) |
Ең жиі кездесетін қателер және оларды болдырмау жолдары
Қате 1: Форс-мажор мерзіміне шек қойылмаған келісімшартқа қол қою. Шешім: қол қоймас бұрын келісімшартта форс-мажордың ең ұзақ мерзімі белгіленгенін тексеріңіз (мысалы, 180 күн), одан кейін сатып алушы келісімшартты бұзуға құқылы болуы тиіс.
Қате 2: Оқиғаларды құжаттамау. Шешім: барлық хат-хабарды сақтаңыз, құрылыс алаңын үнемі суретке түсіріңіз, әрбір қоңырау мен кездесу күнін жазып отырыңыз. Тайланд соттары мессенджерлердегі скриншоттарды дәлел ретінде қабылдайды.
Қате 3: Сату агентінің ауызша уәделеріне сену. Шешім: кез келген келісім тай тілінде жазбаша түрде рәсімделіп, компанияның уәкілетті өкілінің қолы қойылуы тиіс.
Қате 4: Өз еліңіздегі заңгерлік үлгілер Тайландта да жұмыс істейді деп ойлау. Шешім: тек Тайландтың жылжымайтын мүлік құқығына маманданған заңгерді жалдаңыз. Шетелдік заңнама тікелей қолданылмайды.
Қате 5: Тай тілін білместен жеке келіссөз жүргізу. Шешім: аудармашы немесе екі тілде сөйлейтін заңгерді тартыңыз. Тайланд соттары мен мемлекеттік мекемелері тек тай тілінде жұмыс істейді.
Қате 6: Девелопердің қаржылық тұрақтылығын тексермей сатып алу. Шешім: компанияны Бизнесті дамыту департаментінде (DBD) тіркелгенін тексеріңіз, аяқталған жобаларының тізімін қараңыз, шешім қабылдамас бұрын қаржылық есептерін зерттеп шығыңыз.
Кеңірек контекст: неге сақ болу керек
Тайланд билігі шетелдіктердің меншік құрылымдарын бақылауды күшейтуде: жалғыз ғана Ко-Самуи мен Ко-Пханган аралдарында 11 400-ден астам номиналды (nominee) байланысты компания тексеруге алынған. Бұл нарықтың қатаң реттеуге қарай бет бұрғанын көрсетеді, сатып алушылардан бұрынғыдан да көп құжаттама мен мұқият тексеру талап етіледі. Форс-мажор туралы талаптар да осы қатаң заңдық тексерудің бір бөлігіне айналуда.
Ең бастысы: дүрбелең тудырмаңыз, бірақ бейжай да қалмаңыз. Форс-мажор - бұл заңды механизм, девелоперді жауапкершіліктен толық босататын әмбебап сылтау емес. Сіздің міндетіңіз - барлығын құжаттау, тексеру және мамандарды дер кезінде тарту. Неғұрлым тезірек әрекет етсеңіз, инвестицияңызды қорғау мүмкіндігіңіз соғұрлым жоғары болады. Дәл осындай жағдайларда 'Таиланд Мүлік' командасының тәжірибесі көмекке келеді - жобаны таңдаудан бастап, келісімшартты тексеруге дейін.
Дереккөз: The CITY - Asia