Егер сіз соңғы жылдары Пхукет пен Бангкоктағы пәтерлерге қарап, 'нарық неге бұрынғыдай өспей тұр' деп ойлаған болсаңыз, жауап қарапайым: тұрғын үй секторы ұзаққа созылған коррекцияда тұр, ал нағыз ақша қазір мүлдем басқа бағытқа, өнеркәсіптік және технологиялық жылжымайтын мүлікке ағып жатыр. Тайландтың үй шаруашылықтарының қарызы тарихи рекордта, кондоминиум сатылымы құлдырап барады, ал банктер несие беруді қатаңдатты. Сонымен қатар шетелдік тікелей инвестициялар (FDI) жарты өткізгіштер мен деректер орталықтарына бұрын-соңды болмаған көлемде құйылып жатыр.
Frasers Property Thailand компаниясының басшысы жария түрде мәлімдегендей, чиптер мен деректер орталықтарына келіп жатқан FDI ағыны тұрғын үй секторындағы бәсеңдеуді теңестіріп отыр. Инвесторлар үшін бұл портфель стратегиясын қайта қарап, өнеркәсіптік активтерге байыппен көз салудың нақты белгісі.
Қысқаша жауап
- Жарты өткізгіштер мен деректер орталықтарына құйылған шетелдік тікелей инвестициялар 2026 жылы Тайландтың коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының басты өсу драйверіне айналды
- Тайланд Банкінің мәліметінше, 2025 жыл соңында үй шаруашылықтарының қарызы ЖІӨ-нің 91%-ына жетіп, рекордтық деңгейге көтерілді, бұл тұрғын үйге сұранысқа қатты салмақ түсіріп отыр
- Шонбури, Раёнг және Чачоенгсао провинцияларын қамтитын Шығыс экономикалық дәлізіндегі (EEC) индустриялық аймақтар жаңа инвестициялардың басым бөлігін өзіне тартып алды
- Логистикалық қоймалар мен индустриялық парктерге сұраныс соңғы 12 айда шамамен 15-20%-ға өскен деп бағаланады
- Бангкоктағы жаңа тұрғын үй жобаларының саны 2023 жылғы шыңмен салыстырғанда шамамен 30%-ға азайды
- Жеке инвесторлар индустриялық және логистикалық жылжымайтын мүлікке бағытталған REIT-тер арқылы бұл нарыққа қатыса алады
Не себепті чиптер мен деректер орталықтары бірінші орынға шықты?
Google, Microsoft және Amazon компаниялары Тайландта деректер орталықтарын салатынын жариялады. Google Шонбури провинциясында үлкен кампус құруға инвестиция салуда, ал ірі технологиялық компаниялардың жарияланған жиынтық инвестициясы 5 миллиард АҚШ долларынан асады.
Тайландтың Инвестицияларды ынталандыру кеңесі (BOI) EEC аймағында орналасқан жарты өткізгіш және деректер орталығы жобаларына 13 жылға дейін салық каникулдарын ұсынады. 2023 жылдан 2026 жылдың ортасына дейін Тайланд BOI арқылы чиптер мен жоғары технологиялық электроника саласына 26,8 миллиард АҚШ долларынан астам инвестициялық өтінім тартты, бұл 880 жобаны қамтиды. Осы жобалардың ішінде ең үлкен үлесті басып тұрған электрондық схема тақталары (PCB) саласы, 224 жоба, шамамен 9,85 миллиард доллар көлемінде, себебі әлемдегі жетекші PCB өндірушілерінің жартысынан көбі елдегі өз қатысуын кеңейтіп жатыр.
CBRE Thailand мәліметінше, 2025 жылы EEC аймағындағы өнеркәсіптік жалдау бағасы 8-12%-ға өсті. Лаем Чабанг порты маңындағы индустриялық парктердің толтырылу деңгейі шамамен 85-90% аралығында, бұл тұрақты тапшылықтың белгісі. Frasers Property Thailand компаниясының өзінде индустриялық бөлім енді тұрғын үй құрылысын басып озып, ең үлкен табыс көзіне айналған.
Тайланд жарты өткізгіш өндірісіне инвестиция тарту бойынша ASEAN елдері арасында үздік үштікке кіреді, бұл жарыста ол Вьетнам мен Индонезиямен тікелей бәсекеге түседі. Ал тайланд бахты 34-35 THB/USD деңгейінде тұрақтанып, өнеркәсіптік активтердің валюталық кірістілігін болжамдырақ етіп отыр.
Пхукеттегі пәтер шынымен 'өлі ме'?
Жоқ, бірақ дәл қазір гүлдену кезеңі емес. Тайландтың тұрғын үй нарығы сығылу циклінен өтіп жатыр. Пхукетте немесе Бангкокта пәтер сатып алу әлі де мүмкін, бірақ 2026 жылы капиталдың жылдам өсуін күту шындыққа жанаспайды. Банктік несиелеу қатаңдады, ал бағаның негізгі базасын анықтайтын жергілікті тайландтық сатып алушылар тарапынан сұраныс әлсіреді.
Осыны ескере отырып, Таиланд Мүлік командасы клиенттерге тек курортта тұру үшін пәтер іздеп жүрсеңіз, Пхукет әлі де тартымды дейді, бірақ таза инвестициялық мақсатпен келсеңіз, өнеркәсіптік сегментті де қарастырған дұрыс.
Индустриялық секторға қалай кіруге болады?
Өнеркәсіптік сегмент мүлдем басқа логикамен жұмыс істейді. Мұндағы сұраныс миллиард долларлық бюджеті бар халықаралық корпорациялардан келеді, олар ұзақ мерзімді жалдау келісімдеріне қол қойып, актив иелеріне тұрақты, болжамды ақша ағынын қамтамасыз етеді. Тайланд қор биржасында (SET) листингіленген Frasers Property Industrial REIT (FTREIT) сияқты REIT-тер инвесторларға зауыт сатып алмай-ақ осы сегментке қатысуға мүмкіндік береді.
Практикалық артықшылығы мынада: шетелдіктер үшін тайландтық өнеркәсіптік мүлікке инвестиция құрылымын жасау көбіне тұрғын үй бірлігін сатып алудан әлдеқайда оңай. REIT-терге шетелдік меншікке шектеу қойылмайды, Foreign Exchange Transaction (FET) сертификаты арқылы тайландтық банк арқылы қаражат аудару талап етілмейді, әрі кондоминиумдарға қолданылатын 49%-дық шетелдік квота бұларға таралмайды.
Айта кету керек, ірі инвесторлар үшін кедергі жер бағасында емес, электр қуаты мен инфрақұрылымда. Деректер орталықтарын дамытушыларға көбінесе 500 МВт-қа дейінгі сенімді электр қуаты керек, әрі олар тұрақты электр, су және талшықты-оптикалық байланысы бар 50-100 рай көлеміндегі жер учаскелерін іздейді. Дәл осы фактор EEC аймағындағы келесі жоба толқынының қай жерде орналасатынын анықтап отыр.
Егер сіз EEC аймағындағы объектілерді өз көзіңізбен көргіңіз келсе, Шонбури мен Раёнг провинциялары Суварнабхуми әуежайынан шамамен бір жарым сағат жерде орналасқан, сондықтан негізгі индустриялық алаңдарды екі-үш күнде аралап шығуға болады.
Жиі қойылатын сұрақтар
EEC деген не және инвесторлар оған неге назар аударып отыр?
Шығыс экономикалық дәлізі (EEC) Бангкоктың шығысындағы үш провинцияны, Шонбури, Раёнг және Чачоенгсаоны қамтитын арнайы экономикалық аймақ. Үкімет BOI арқылы осы жерде ең жоғары жеңілдіктер ұсынады, оның ішінде корпоративтік салықтан 13 жылға дейін босату бар. Дәл осы аймақта жаңа деректер орталықтары мен жарты өткізгіш зауыттарының басым бөлігі салынуда.
Шетелдік Тайландта өнеркәсіптік жылжымайтын мүлікті тікелей сатып ала ала ма?
Жоқ, Тайландта шетелдіктердің жерге тікелей меншік құқығы заңмен тыйым салынған. Жұмыс істейтін баламалары: ұзақ мерзімді жалдау құрылымдары (әдетте 30+30+30 жыл), SET биржасында листингіленген REIT-тер арқылы инвестиция салу, немесе шетелдік қатысуға рұқсат етілген BOI мақұлдаған компания арқылы меншікті құрылымдау.
Тайландтық индустриялық REIT-тер қандай кірістілік ұсынады?
SET мәліметтеріне сүйенсек, Тайландтың ірі индустриялық REIT-терінің дивидендтік кірістілігі бахт есебінде жылына 6-8% аралығында. Бахттың тұрақтылығын ескергенде, бұл аймақтық көрсеткіштер бойынша бәсекеге қабілетті деңгей.
Тұрғын үй нарығының қалпына келуін күту керек пе, әлде қазір индустриялық секторға көшу керек пе?
Тұрғын үй нарығы Тайланд Банкі мөлшерлемені төмендете бастап, кредит бойынша қатаң шектеулерді (мысалы, loan-to-value шегін) жеңілдеткен кезде қалпына келуі мүмкін. Талдаушылардың пікірінше, бұл 2026 жылдың екінші жартысында немесе 2027 жылы болуы мүмкін. Ал өнеркәсіптік сегмент қазірдің өзінде өсіп жатыр және ішкі тұтынушылық несиеге тәуелді емес.
Деректер орталықтары мен жарты өткізгіштерге инвестициялаудың тәуекелдері қандай?
Басты тәуекел, геосаяси сипатта. АҚШ пен Қытай арасындағы сауда шиеленісі күшейсе, кейбір инвестициялық ағындар басқа елдерге бағыт алуы мүмкін. Екінші тәуекел, артық ұсыныс: егер ASEAN-ның барлық елдері бір мезгілде ұқсас жеңілдіктер ұсынса, жалдаушыларға деген бәсеке күшейіп, жалдау бағасының өсуі баяулауы мүмкін.
Тайландтағы жоғары үй шаруашылықтары қарызы коммерциялық мүлік инвесторларына қалай әсер етеді?
Тікелей әсер жоқ дерлік. Өнеркәсіптік жалдаушылар ипотекалық қарызы бар тұтынушылар емес, халықаралық корпорациялар. Жанама түрде баяулаған экономика үкіметті өнеркәсіптік сектор үшін жеңілдіктерді кеңейтуге итермелеуі мүмкін, ал бұл өнеркәсіптік активтердің иелеріне пайдалы болады.
Вьетнам мен Тайландтың қайсысы тиімдірек?
Тайланд дамыған инфрақұрылымды, тұрақты құқықтық жүйені және SET биржасында терең, өтімді REIT нарығын ұсынады. Вьетнам төмен шығындарымен тартымды, бірақ ашықтық пен портфельге ыңғайлы инвестициялық құралдардың қолжетімділігі бойынша артта қалып отыр.
Тайландтық REIT-тердің дивидендтеріне салық төлеу керек пе?
Иә. SET биржасында шетелдік инвесторлар үшін REIT дивидендтеріне салық ұстау мөлшерлемесі 10% құрайды. Тайланд пен көптеген елдер арасындағы қосарланған салық салуды болдырмау туралы келісімдер тиісті инвесторлар үшін нақты мөлшерлемені төмендетуі мүмкін.
Қорытынды не айтады?
Тайландтың өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік секторы жарты өткізгіш жабдықтау тізбектерінің әлемдік қайта құрылуымен қозғалатын көп жылдық өсу циклінің басында тұр. Таныс Пхукет кондоминиумынан асып қарауға дайын инвесторлар үшін бұл сегмент нақты, орнықты ережелері бар юрисдикцияда халықаралық корпорациялардан долларлық ақша ағынына қолжетімділік ашады.
Дереккөз: Bangkok Post