Тайландқа көшіп қоныстанамын немесе пәтер аламын деп жүрген қазақстандық инвесторлар үшін бір статистика ойландыратындай: елдегі әр оныншы тұрғын үй бос тұр. Thailand Business News мәліметінше, қазір 1,64 миллион пәтер мен үй иесіз қалып отыр, ал бұл "тоқтап қалған" мүліктің жалпы құны 3,45 трлн бат (шамамен 96 млрд доллар) - бұл сан жағынан Шри-Ланка сияқты бүкіл бір елдің жылдық ЖІӨ-іне тең.
Бангкок пен континенттік провинциялардағы пәтерге көз тіккен шетелдік инвестор үшін бұл тікелей ескерту: жаппай сегмент қызып кетті, ал жобаны құрылыс кезеңінде (off-plan) орналасуын мұқият талдамай сатып алу ақшаны бірнеше жылға "мұздатып" тастауы мүмкін. Дегенмен Пхукет пен Самуи сияқты курорттық аймақтарда жағдай мүлдем басқаша - сол жерде де толығырақ тоқталамыз.
Қысқаша жауап
- Тайландта 1,64 миллион тұрғын үй бос тұр - бұл елдің тарихындағы ең үлкен артық ұсыныс
- Бос тұрған үй-жайлардың жалпы құны 3,45 трлн бат (шамамен 96 млрд доллар)
- Негізгі "бос үйлер" Бангкок маңындағы шалғай аудандар мен Орталық Тайландтың өнеркәсіптік провинцияларында шоғырланған
- Талдаушылар реформа қажет дейді: спекулятивтік сатып алуды шектеу, бос тұрған мүлікке салық енгізу, құрылыс квоталарын қайта қарау
- Пхукет пен Самуи сияқты курорттық нарықтар бұл дағдарыстан айтарлықтай аз зардап шегеді - шетелдік сұраныс тұрақты, ал жер қоры шектеулі; Knight Frank Thailand Пхукеттің люкс сегменті 2026 жылға дейін тұрақты болады деп болжайды
- Инвесторға негізгі кеңес: спекулятивтік баға өсіміне емес, жалдау кірісіне (rental yield) назар аудару
Негізгі фактілер
-
Мәселенің көлемі: жалпы 17 миллионға жуық тұрғын үй қорына қарсы 1,64 миллион бос пәтер. Бос тұру көрсеткіші 9%-дан асады, ал көптеген халықаралық талдаушылар 5-7%-ды сыни шек деп есептейді
-
Бангкок пен оның маңы артық ұсынысты негізінен қамтамасыз етеді. Нарық бағалауы бойынша бос пәтерлердің 40%-ға дейіні инфрақұрылымы дамымаған аудандардағы жаппай сегмент жобаларына (студиялар мен 1 бөлмелі пәтерлер, 3 млн баттан төмен бағамен) тиесілі
-
Артық құрылыс механизмі: тайландтық құрылысшылар көптен бері құрылыс басталмай тұрып-ақ off-plan сату көлеміне сүйенеді. Спекулянттар 10-20% депозит салып, объект бітпей тұрып қайта сатуды жоспарлайды. Нарық баяулағанда, мұндай пәтерлер сатылмай да, жалға берілмей де қалады
-
Салықтық вакуум: Тайландта бос тұрған мүлікке нақты әсер ететін салық жоқ. 2020 жылы енгізілген Жер және ғимарат салығы бағаланған құннан небәрі 0,02-0,3% құрайды - бұл иелерін пәтерін сатуға немесе жалға беруге итермелеу үшін жеткіліксіз
-
Шетелдік квотаны игеру бірдей емес: Пхукеттің үздік жобалары мен орталық Бангкокта шетелдіктерге арналған 49% квота толығымен сатылып кеткен, ал шалғай аудандардағы кондоларда шетелдіктер үлесі бар-жоғы 5-15%
-
Үкіметтің шешімі әлі күтуде: билік артық ұсыныс шоғырланған аймақтарда жаңа құрылыс рұқсаттарын шектеу және бірнеше мүлкі бар иелерге прогрессивті салық енгізу мәселесін талқылап жатыр, бірақ нақты заң әлі қабылданған жоқ
-
Орташа жалпы жалдау кірісі Бангкок маңындағы жаппай сегмент кондоларында жылына 3-4%-ға дейін төмендеп кетті, ал Пхукеттегі виллалар мен кондоминиумдар қысқа мерзімді жалдау есебінен тұрақты түрде 6-8% кіріс береді
Мұның бәрі қалай болды?
Тайландтың жылжымайтын мүлік нарығы онжылдықтар бойы бір моделмен жұмыс істеп келді: құрылысшылар салады, спекулянттар қайта сатады, ал нақты тұрғын соңында ғана пайда болады. Өрлеу жылдары бұл модель барлығына пайда әкелді. Бірақ 2022 жылдан бастап жаппай сегменттегі баға өсімі баяулады, Тайландтың орта тап тұтынушыларының сатып алу қабілеті әлсіреді, ал ипотека мөлшерлемелері көтерілді. Нәтижесінде ешкімге керек емес пәтерлер қоймалары пайда болды.
Бірақ мәселенің ауырлығы барлық жерде бірдей емес. Better-than-Freehold есебі бойынша, Тайландтың ірі проблемалық активтерді басқаратын компаниясы BAM нарық әлі "түбіне жетпегенін" растайды: шамамен 700 000 сатылмаған пәтерге нақты сатып алу қабілеті бар 100 000-нан кем үй шаруашылығы ғана тап болып отыр - жеті есеге жуық артық ұсыныс дисбалансы. Дәл осы алшақтықта үлкен жеңілдіктер алу мүмкіндігі жасырын, бірақ мұны тек Тайландтың номиналды меншік иесі (nominee) схемаларына қатысты қатаңдатылған ережелерін толық сақтайтын, заңды түрде таза меншік құрылымдарын пайдаланатын сатып алушылар ғана пайдалана алады.
Ал Пхукет, Самуи және Паттая курорттық мүлкі мүлде басқа заңдылықпен өмір сүреді. Мұндағы сұранысты шетелдік сатып алушылар мен туристер ағыны қалыптастырады - 2025 жылы Тайландқа келген турист саны 36 миллионнан асты. Аралдарда жер физикалық түрде шектеулі, ал жаңа құрылыс қатаң экологиялық нормалармен тежеледі. Пхукеттің люкс вилла сегментінде шетелдік сатып алушылар үстемдік етеді, әсіресе Самуи мен Пханган аралдарында шетелдік белсенділік жоғары, ал виллалар пәтерлерден озып бара жатыр - өйткені бай халықаралық сатып алушылар үшін өмір салты, сенімді құрылысшы компания және жалдау кірісінің әлеуеті бірінші орында тұр.
Қай жерде сатып алу қауіпті, қай жерде салыстырмалы қауіпсіз?
Ең көп артық ұсыныс Бангкоктың шет аудандарында жинақталған: Bang Na, Rangsit, Bang Yai, Lat Krabang - бұлар орталық BTS/MRT станцияларынан алшақ, жаппай құрылыс жүргізілген аудандар. Ал орталық аудандар - Silom, Sathorn, Sukhumvit (Nana-дан Phrom Phong-ға дейін) - әлдеқайда тұрақты нәтиже көрсетуде.
Бұл артық ұсыныс нарық бойынша баға құлдырауын білдіре ме деген сұраққа жауап біржақты емес: жалпы елде жаппай құлдырау жоқ, бірақ нақты сегменттерде - иә. Bangkok маңындағы, Nonthaburi мен Samut Prakan аудандарындағы жаппай сегмент кондоларында баға тұрақсыздығы мен тізімдегі бағадан 10-15% жеңілдіктер бұрыннан байқалып жатыр. Ал премиум сегмент пен курорттық мүлік баға тұрақтылығын сақтап отыр.
Жалдау кірісіне қалай әсер етеді?
Бос тұрған пәтерлердің тасқыны жалдау бағасын тікелей төмендетеді. Толығып кеткен аудандарда жалға беруші тек жалдаушы табу үшін бастапқы күткен бағадан 15-25%-ға төмен түсуге мәжбүр болады. Бұл дегеніміз, тек "баға өсуін" күтіп сатып алу стратегиясы жаппай сегментте өз-өзінен өтелмеуі мүмкін деген сөз.
2026 жылы Тайландтан үй сатып алудың мәні бар ма?
Иә, бірақ мұқият таңдаумен ғана. Дәлелденген жалдау кірісі бар курорттық мүлік, көлік торабына жақын орталық Бангкок пәтерлері және теңіз көрінісі бар Пхукет виллалары әлі де тартымды санат болып қалуда. Ал таза спекуляция үшін сатып алынған жаппай сегмент мүлкі - олай емес.
Пхукет курорттық нарығы Бангкоктан немен ерекшеленеді?
Үш маңызды фактор бар: жер қорының шектеулігі, шетелдік сұраныс (премиум сегментте сатып алушылардың 70%-ға дейінін құрайды) және қысқа мерзімді жалдау арқылы алынатын жоғары кіріс. Пхукет артық ұсыныс аймағынан тыс тұр, ал Knight Frank Thailand соңғы 3-4 жылда іске қосылған off-plan кондо жобаларына бәсеке одан әрі күшейеді деп болжайды.
Ең аз бюджет қандай болуы керек?
Пхукеттің курорттық сегментінде басқарылатын кондоминиум сатып алу үшін кіру шегі шамамен 5-7 млн бат (шамамен 140 000-200 000 доллар) деңгейінен басталады. Орталық Бангкокта BTS станцияларына жақын студия немесе 1 бөлмелі пәтер үшін бюджет 4-6 млн баттан басталады.
Шетелдіктер Тайландтан мүлікті тікелей сатып ала ала ма?
Шетелдіктер жобадағы 49% квота шегінде пәтерді толық меншік (freehold) құқығымен сатып ала алады. Виллалар мен жеке үйлер әдетте 30 жылдық ұзарту мүмкіндігі бар жалдау (leasehold) құрылымы арқылы немесе тайландтық компания арқылы алынады. Кез келген жағдайда қаражат көзінің заңдылығы мен номиналды меншік иесіне қатысты ережелерді толық сақтау керек.
Негізгі ұсыныс
Бангкок маңындағы жаппай сегмент кондоларынан аулақ болған жөн. Назарды жалдау кірісі дәлелденген, 6%-дан жоғары кіріс беретін курорттық аймақтардағы немесе орталық Бангкоктың премиум жобаларына аудару керек. Кез келген келісімшартқа қол қоймас бұрын шетелдік квотаның қаншалықты игерілгенін және нақты жалдау кірісі туралы деректерді тексеріп алу маңызды. Тайланд Мүлік командасы дәл осындай тексеруде және дұрыс объект таңдауда көмектесуге дайын.
Дереккөз: Bangkok Post