Қысқаша жауап
2026 жылдың қаңтар-маусым аралығында Тайландтағы шетелдік сатып алушыларға арналған кондоминиум нарығы жалпы жиырылып жатса да, ресейлік азаматтарға меншік құқығы берілген мәмілелер саны 75,9%-ға секірді. Сол уақытта шетелдіктерге жалпы берілген мәмілелер саны 8,8%-ға төмендеді. Бұл өсімнің эпицентрі, әрине, Пхукет пен Чонбури (Паттая) провинциялары, ал деректер Жер ресурстары департаментінің ресми тіркеу мәліметтеріне негізделген, яғни бұл алдын ала брондау емес, нақты аяқталған меншік ауысымы.
Қазақстандық инвестор үшін бұл цифрлар не білдіреді? Ең біріншісі: Пхукеттегі 'дәмі бар' жобаларда бос квоталар бұрынғыдан тезірек таусылып барады. Екіншісі: ресейлік капиталдың ағыны нарықтағы бәсекені күшейтіп, сатып алу процесін бұрынғыдан жеделдетуді талап етеді.
Неліктен дәл ресейлік сатып алушылар алға шықты
Жалпы нарықтың құлдырауы негізінен Қытай мен Мьянмадан келетін сатып алушылардың белсенділігі төмендегенімен түсіндіріледі, бұл екі ел өз ішіндегі экономикалық қиындықтарға тап болды. Ал ресейлік сұраныс бұл алшақтықты толығымен жауып қана қоймай, оны басып озды, себебі Тайланд бүгінде ресейлік азаматтарға ешқандай шектеу қоймаған сирек мемлекеттердің біріне айналды.
Exotic Property компаниясының деректері бойынша, Ресей шетелдік сатып алушылар арасында елде екінші орынға шықты: 383 бірлік сатып алынды (жылдық өсім +33%), ал инвестиция көлемі 1,67 млрд бат (+68,7%) құрады. Орташа мәміле мөлшері 4,36 млн бат (+26,8%) дейін көтерілді. Осы капиталдың 63,5%-ы дәл Пхукетке құйылды - бұл 156 мәміле, жалпы құны 1,06 млрд бат.
Sunway Estates компаниясының бөлек есептеуі бойынша, қаңтар-маусым аралығында ресейлік мәмілелердің жалпы саны 820-ға жетті (+46,4% жылдық өсім), инвестиция көлемі шамамен 60,7 млн доллар (+84,5%) болды. Ал Tranio платформасы тіркеген сатып алушылардың сауалдарының шамамен 63,2%-ы дәл Пхукетке қатысты болды.
Геосаяси факторлар: капитал неге Тайландқа ағылып жатыр
Еуропа Одағындағы жылжымайтын мүлікке қолжетімділіктің шектелуі, Дубайға ақша аудару арналарының қатаңдауы және БАӘ-дегі тұрмыс құнының өсуі ресейлік инвесторларды баламалы бағыттарды іздеуге мәжбүрлеп жатыр. Тайланд бұл тұрғыда тартымды таңдау болып қалады: елде санкциялар енгізілген жоқ, ал ресейлік азаматтар үшін визасыз кіру режимі сақталған. Осындай тұрақтылық қазақстандық инвесторлар үшін де маңызды сигнал, себебі бұл нарықтың саяси тәуекелдері салыстырмалы түрде төмен екенін көрсетеді.
49%-дық квота: неге ол бағаны көтеріп жатыр
Тайландтың Кондоминиум туралы заңына (B.E. 2522) сәйкес, бір кондоминиум жобасындағы жалпы алаңның 49%-ынан аспайтын бөлігі ғана шетелдіктерге меншік құқығымен (фрихолд) сатылуы мүмкін. Ресейлік сұраныстың өсуі Пхукеттің ең сұранысқа ие жобаларында дәл осы квотаның тезірек таусылуына әкеліп жатыр.
Квота таусылғаннан кейін дамытушылар қалған бірліктерді тек 30 жылдық лизхолд негізінде ғана сата алады. Бұл фрихолд бірліктерінің тапшылығын тудырып, олардың бағасын одан әрі көтереді.
Бағалар қалай өзгеріп жатыр: Пхукет пен Паттаяны салыстыру
| Аймақ | Орналасу | 1 шаршы метр бағасы (бат) | Ескерту |
|---|---|---|---|
| Пхукет | Bang Tao, Laguna ('comfort-plus' жаңа жобалар) | 120 000 - 180 000 (~3 400 - 5 100 доллар) | Жыл бұрын бастапқы баға шамамен 100 000 баттан басталған |
| Чонбури (Паттая) | Pratumnak, Jomtien | 60 000 - 90 000 | Баға өсімі жеделдеп келеді |
Пхукеттегі Bang Tao мен Laguna жоғары сегмент ретінде қаралады, себебі бұл аймақтар жағажай клубтарына жақын және инфрақұрылымы дамыған. Ал Nai Harn мен Rawai аймақтары ресейлік инвесторлар арасында да танымал - олар қолжетімдірек баға мен тыныш атмосфераны ұсынады.
Паттая болса, әлі күнге дейін бюджеттік балама болып қала береді, дегенмен мұнда да баға өсімі жеделдеп келеді. Pratumnak пен Wongamat аудандарында жалдау сұранысы тұрақты деңгейде сақталған.
Кіру бюджеті қандай болуы керек
Егер сіз алғаш рет Тайланд нарығына кіргіңіз келсе, дәл қазір қанша қаражат қажет болатынын білу маңызды:
- Паттая: жаңа құрылыстағы студия 2,5 - 3 млн бат (шамамен 70 000 - 85 000 доллар) деңгейінен басталады
- Пхукет: бір бөлмелі пәтердің бастапқы бағасы сенімді жобада 4 - 5 млн бат (115 000 - 140 000 доллар) құрайды
Жалдау кірісі қаншалықты тартымды
Пхукеттегі жаңа жобалардағы кепілдендірілген жалдау бағдарламалары әдетте шетел валютасында жылына 5-7% табыс әкеледі. Ал бірлікті өз бетінше басқарған жағдайда, жоғары сезон кезінде табыс 8-10%-ға дейін жетуі мүмкін.
Фрихолд меншігі шетелдікке қалай беріледі
Шетелдік азамат Тайландтағы кондоминиумды толық меншікке (фрихолд) ала алады, бірақ бұл әр жобадағы 49%-дық квота шеңберінде ғана мүмкін. Негізгі талап: қаражатты шетелден аудару және тайландтық банктен Foreign Exchange Transaction (FET) сертификатын алу. Бұл сертификатсыз фрихолд құқығын тіркеу мүлдем мүмкін емес.
Қаражатты тікелей аудару сатып алушының тұрғылықты еліне байланысты күрделі болуы мүмкін. Сондықтан көптеген халықаралық сатып алушылар үшінші елдің банктеріндегі делдал шоттарды немесе лицензияланған валюта айырбастау арналарын пайдаланады.
Пхукет пен Паттаядан тыс жалпы сурет қандай
Кеңірек деректер көрсеткендей, тек Пхукетте ғана 2026 жылы 39 жобада 10 000-нан астам жаңа кондоминиум бірлігі пайда болады деп күтілуде. Бұл сұраныс тек Ресейден ғана емес, сонымен қатар Қытай, Еуропа, Үндістан және Таяу Шығыс елдерінен келетін нағыз жаһандық сатып алушылар легін көрсетеді. Демек, ең өтімді фрихолд бірліктеріне бәсеке жалғыз ұлтпен шектелмейді.
Қорытынды: неге кідірмеу керек
Жарты жыл ішіндегі 76%-дық секіріс кездейсоқтық емес, бұл нақты үрдіс. Егер бұл қарқын сақталса, Пхукеттің көптеген жобаларындағы фрихолд квоталары 2026 жылдың соңына дейін жабылуы мүмкін. Күту тек ең жақсы бірліктерге қолжетімділіктен айырылу немесе аз тиімді лизхолд шарттарына көшу қаупін арттырады.
Пхукет немесе Паттаяда мүлік іздеп жүрген қазақстандық инвесторлар үшін ең қолайлы кезең дәл қазір, себебі ең өтімді жобалардағы фрихолд квоталары әлі толық таусылған жоқ. 'Таиланд Мүлік' командасы нарықтағы нақты жағдайды бағалап, сенімді жобаны таңдауға көмектесе алады.
Дереккөз: The Nation Thailand