Ресейден Пхукетке 200 мың доллар жіберілді делік, бірақ тіркеу кезінде Жер департаменті бір ғана қағазды сұрайды: банктің шетелдік валюта кірді және бахтқа айналдырылды дегенді растайтын FET сертификатын. Осы құжат болмаса, келісім сомасы қанша болса да, пәтерді меншікке (freehold) тіркеу мүмкін емес. Дәл осы жерде көптеген сатып алушылар қателеседі: ақшаны қолма-қол алып келеді немесе таныс арқылы жібереді де, содан кейін тіркеу сатысында тығырыққа тіреледі.
Бұл мақала Тайланд пен Ресейдің екі валюталық жүйесінің қиылысында қалай адаспау керегін көрсетеді. Тайланд азаматтығы бойынша шектеу жоқ, Ресейдің шетелдік мүлікке қатысты заңдары да мұны тыйым салмайды. Мәселе басқада: ақша заңды түрде қай жолмен өтеді және қандай құжат ізі қалады.
Ресейден Пхукетке ақша жіберудің үш заңды жолы қандай?
Ресей банктерінің көбі SWIFT жүйесінен ажыратылғаннан кейін, шетелдік мүлік үшін төлем жасаудың тұтас индустриясы қайта құрылды: төлем агенттері, үшінші тарап арқылы аударымдар, қолма-қол ақша және криптовалюта тізбектері. Олардың кейбірі Ресейдің валюталық реттеу туралы 173-ФЗ Федералды заңының шеңберінде қалады, ал басқалары Ресей Қылмыстық кодексінің 193.1-бабына қауіпті түрде жақындайды.
Нақты жұмыс істейтін үш арна бар:
- сатып алушының жеке шотынан Ресей банкі арқылы тікелей аударым;
- декларацияланған шетелдік банк шотынан аударым;
- екі шекарада да декларацияланған қолма-қол валютаны әкелу.
Бұл үшеуінің ішінде ең сенімдісі, әлбетте, шетелдік шоттан жасалған аударым, себебі онда Ресей банкі мүлдем қатыспайды.
Неге қолма-қол ақша FET сертификатын бермейді?
Міне, көбі білмейтін нюанс: қолма-қол ақшамен төлеу өзі заңға қайшы емес, тек бұл жол Тайланд жағындағы мәселені шешпейді. Freehold тіркеу үшін банк FET (Foreign Exchange Transaction) формасын беруі керек, ол шетел валютасының шет елден келгенін және Тайланд аумағында бахтқа айналғанын растайды. Қолмен әкелінген валюта мұндай құжат тудырмайды.
ЕАЭО шекарасынан шыққанда 10 000 доллардан асатын сома, Тайландқа кірген кезде 20 000 доллардан асатын сома декларацияланады. Бұл ережені сақтаса да, қолма-қол төлем freehold тіркеуге жол ашпайды, ал leasehold жағдайында да кейбір Пхукет жер кеңселері 30 жылдық жалдау келісімін тіркеу үшін FET сұрап отырады. Сондықтан төлемді FET алуға мүмкіндік беретіндей етіп құрған дұрыс, тіпті қазір ол талап етілмесе де.
Төлем агентін қалай тексеру керек?
Төлем агенттерін пайдалануға болады, бірақ тек жеке тұлғаларға қызмет көрсетуге арнайы рұқсаты бар агенттерге ғана, корпоративтік сыртқы сауда лицензиясы бар компанияларға емес. Айырмашылық шешуші: біріне рұқсат бар, екіншісіне жоқ, ал салдары мүлдем басқа.
Шешуші құжат - мақсаты нақты 'жылжымайтын мүлікке төлем' деп жазылған қызмет көрсету келісімі (сенімхат немесе агенттік келісім). Ешқашан 'аударым қызметі' немесе, ең жаманы, 'тауар жеткізу' деп жазылмауы керек. Ресей аумағында көрсетілген қызмет үшін қолма-қол түбіртек болуы - агенттің ашық жұмыс істейтінінің ең қарапайым белгісі.
Агентті тексеру үшін мыналарды сұраңыз:
- тіркеу нөмірі және деректемелері;
- агенттік келісімнің көшірмесі;
- жеке тұлғаларға қызмет көрсетуге рұқсаты бар екенінің дәлелі;
- бұрын орындалған төлемдердің үлгілері.
Түбіртектің болмауы - бас тартудың жеткілікті себебі.
Нарықтық комиссия мәміле сомасының шамамен 1-2,5%-ын құрайды, оған валюта айырбастау спреді қосылады; ал провайдерлер арасындағы баға айырмашылығы мәміле бюджетінің 1,5%-ына дейін жетуі мүмкін. Бұл айырмашылық шамалы көрінгенімен, 30-40 миллион теңгелік пәтерде бір пайыздық пункт елеулі сомаға айналады.
Ең көп кездесетін қателер қандай?
Ең жиі кездесетін қате - сыртқы сауда құжаттамасы бойынша төлеу. Пәтер сатып алынып жатқанда, ақша тауар немесе жабдық үшін төлем ретінде жіберіледі. Бұл жалған негіздегі аударым болып саналады және репатриация талабына, Ресейдің Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексінің 15.25-бабы бойынша айыппұлға, ал үлкен сомалар үшін 193.1-бап бойынша қылмыстық жауапкершілікке әкелуі мүмкін. Шешім қарапайым: төлем мақсатын жіберер алдында оқып шығу және 'тауар' деп аталған кез келген мәміледен бас тарту.
Екінші қате - жіберушілер тізбегінің үзілуі. Ресейде ақшаны бір компания қабылдайды, ал Тайланд құрылысшысына мүлдем басқа заңды тұлғадан келеді. Соңғы төлеушінің аты келісімшартта көрсетілуін талап ету және бұрынғы аяқталған төлемдердің үлгілерін сұрау керек.
Үшіншісі - үшінші тарап есебінен төлем. Тайланд құрылысшылары сатып алушымен байланысы жоқ адамдардан келген қаражатты қабылдаудан бас тарта бастады. Төлем мақсатында сатып алушының толық аты-жөні, жоба атауы және пәтер нөмірі көрсетілуі керек.
Криптовалютамен есеп айырысу да қате шешім: 173-ФЗ бойынша цифрлық активтер ресей рубліне де, шетел валютасына да жатпайды. Тікелей тыйым жоқ, бірақ Ресей жағында бұл операцияны растайтын құжат та жоқ. Криптовалютаны тек ақша ізін салық органдарына толық түсіндіре алатын жағдайда ғана пайдаланыңыз.
Ең қауіпті стратегия - көзге көрінбей қалу. Ешкім тексермей тұрғанда сұрақ жоқ. Бірақ бақылау әдетте ажырасу, салық тексерісі кезінде немесе сатудан кейін қаражатты Ресейге қайтару кезінде пайда болады. Сондықтан келісімшарт, түбіртек, төлем тапсырмасы, FET, құрылысшының растауы бар толық құжат жинағын бірден жинап, шамамен он жыл сақтаған жөн.
Ресей мен Тайланд арасында деректер алмасады ма?
Жылжымайтын мүлік мәмілелері бойынша Тайланд пен Ресей арасында автоматты деректер алмасу жоқ, дегенмен қаржы шоттары туралы ақпарат алмасылады. Бұл бақылауды толығымен жоймайды, тек оны азайтады. 183 күннен астам шетелде тұрған адамдар үшін Ресей валюталық бақылауы шетелдік шот арқылы жасалған төлемге, банк қатыспаса, қолданылмайды, бірақ шетелдік шот ашу туралы Федералды салық қызметіне хабарлау міндеті сақталады, тек кейбір есеп беру талаптары жеңілдетілген.
Ақшаны қалай дұрыс жіберу керек: ұсынылатын тізбек
2026 жылға арналған индустрия ұсыныстары бір құрылымға саяды: қаражат шетел валютасында, жақсырақ сатып алушының үшінші елдегі банк шотынан тікелей Тайланд банкіне жіберілуі керек, содан кейін банк сатып алушының атына FET шығарады, ол тіркеуге түсетін адаммен сәйкес келеді.
Менің ұсынысым нақты: егер бюджетіңіз 5 миллион теңгеден асатын болса және сіз пәтерді бірінші рет сатып алсаңыз, схеманы алдын ала жоспарлаудың құны артық тәуекелден әрқашан арзан түседі. Ал егер сома шағын, мысалы, депозит деңгейінде болса, осының бәрін толық сақтаудың қажеті жоқ - тек агенттің заңдылығын тексеру жеткілікті.
Идеал тізбек мынадай көрінеді: Ресей банкіндегі жеке шоттан лицензиясы бар төлем агентіне агенттік келісім арқылы, мақсаты 'жылжымайтын мүлікке төлем' деп көрсетілген аударым; содан кейін сатып алушы мен пәтер нөмірі көрсетілген валюта аударымы құрылысшыға; Тайланд банкінде бахтқа айналдыру; FET шығару; және соңында Жер департаментінде тіркеу.
Егер біреу осы тізбектің қандай да бір сатысында төлем мақсатын 'жеңілдету' үшін жасыруды ұсынса, бұл қызыл жалауша. Комиссиядан бір пайыз үнемдеу жалған құжаттарға негізделген мәміле тәуекеліне ешқашан татымайды.
Жиі қойылатын сұрақтар
FET сертификаты не үшін керек және неге маңызды?
Бұл шетелдік валютаның шеттен келгенін және Тайланд аумағында бахтқа айналдырылғанын растайтын банк құжаты. Ол болмаса, Жер департаменті кондоминиум бөлмесіне шетелдіктің меншік құқығын тіркемейді.
Тайландқа қолма-қол ақша алып келіп, тікелей құрылысшыға төлей аламын ба?
Үлкен сомаларды декларациялап алып келуге болады: ЕАЭО-дан шыққанда 10 000 доллардан асатын, Тайландқа кірген кезде 20 000 доллардан асатын сома декларацияланады. Бірақ бұл төлем FET тудырмайды, демек, freehold тіркеу мүмкін болмайды.
Ресей азаматы 2026 жылы Тайландта пәтер сатып алуды жалғастыра алады ма?
Иә, тыйым жоқ. Шетелдіктер кондоминиумның жалпы тұрғын алаңының 49% шегінде freehold иелене алады, қалғаны leasehold немесе тайлық заңды тұлға арқылы құрылады.
Төлем тапсырмасында не жазылуы керек?
Сатып алушының толық аты-жөні, жоба атауы және пәтер нөмірі. Freehold немесе leehold статусын көрсету қажеттігі құрылысшыға байланысты өзгереді, сондықтан нақты сатушыдан сұраған дұрыс.
Дереккөз: Realty-Phuket.com