Бірден жауап: Пхукетте не өзгерді?
2026 жылдың бірінші тоқсанында Пхукет билігі шетелдік сатып алушылар қатысқан мәмілелерге қатысты ауқымды тексерулер жүргізді. Нәтиже көпшілікті таң қалдырды: нарықта дүрбелең емес, керісінше қайта құрылу басталды. Ашық жұмыс істейтін құрылысшылар 2025 жылдың сол кезеңімен салыстырғанда сұраныстың 15-20% өскенін хабарлайды, ал көлеңкелі схемалар өз тартымдылығын жылдам жоғалтуда.
Мұнда басты жаңалық - рейдтердің өзі емес. Тай реттеушілері жаңа заң шығарған жоқ, олар бұрыннан бар ережелерді әлдеқайда қатаң қадағалай бастады. 1979 жылғы Кондоминиум туралы заң, Жер кодексі және кондо жобаларындағы шетелдіктерге арналған 49% үлес квотасы ондаған жылдар бойы қолданыста болған. Бірақ бұрын оны орындау босаң жүргізілетін. Енді жағдай мүлдем басқа, сондықтан Пхукетке көз тіккен әрбір шетелдік инвестор бұл процесті нақты түсінуі керек.
Пхукетте шетелдік үй сатып ала ала ма?
2026 жылы жауап бұрынғысынша қатаң: жоқ, шетелдіктер Тайландта жерге тікелей меншік құқығымен ие бола алмайды. Заңды жалғыз жол - ұзақ мерзімді жалдау (лизхолд), әдетте 30 жылға дейін, ұзарту құқығымен. Тай компаниясы арқылы жасалатын схемалар, яғни шетелдік нақты пайда алушы болып, тайланд ортағы 'номиналды' түрде тіркелетін жағдайлар заңсыз болып саналады, әрі бүгінде күшейтілген аудиттер арқылы белсенді анықталуда.
Кондодағы 49% квота нені білдіреді?
1979 жылғы Кондоминиум туралы заңға (B.E. 2522) сәйкес, бір ғана жобадағы жалпы тіркелген алаңның 49%-нан артығына шетелдіктер иелік ете алмайды. Қалған 51% тай азаматтарына немесе тай капиталы басым заңды тұлғаларға тиесілі болуы керек. Квота толғаннан кейін фрихолд (толық меншік) сатып алу мүмкін емес, тек лизхолд нұсқасы қалады.
Жер басқармасы (Land Office) енді әрбір мәміле бойынша осы 49% квотасын тексереді. Бұл дегеніміз, тіпті сізге ұнаған кондо толығымен 'сатылымда' көрінсе де, нақты фрихолд квотасының бос-бос еместігін алдын ала тексеру қажет.
Пхукеттің қай аудандарында тексерулер күшейтілген?
Басты назар батыс жағалауда: Раваи, Чернгталай, Лаян, Камала және Банг Тао. Дәл осы аудандарда шетелдіктермен байланысты мәмілелер мен тай компаниялары арқылы тіркелген виллалардың саны ең жоғары. Сондықтан осы локацияларда объект қарастырсаңыз, құжаттаманы әдеттегіден де мұқият тексерген жөн.
Номиналды меншік құрылымы не үшін қауіпті?
Жер кодексінің 96 бис бабы бойынша тай ортағы арқылы жер иеленудің номиналды схемасы қылмыстық құқық бұзушылық болып саналады. Жаза - 20 000 бахтқа дейінгі айыппұл және/немесе 2 жылға дейінгі бас бостандығынан айыру.
Егер номиналды схема дәлелденсе, Жер басқармасы тай компаниясының меншік құқығын жоя алады. Шетелдік сатып алушы бұл жағдайда әрі мүлкінен, әрі салған қаражатынан айырылу қаупіне тап болады. Қылмыстық жауапкершілік мәмілеге қатысқан екі тарапқа да қолданылады.
2026 жылдың басынан бастап Пхукет провинциялық жер басқармасы шетелдіктер жер сатып алу үшін пайдаланатын тай компанияларының акционерлер тізімін айқаспалы тексере бастады. Ал 2026 жылдың 1 тамызынан бастап Тайландтың Бизнесті дамыту департаменті (DBD) шетелдік инвестициясы бар компаниялардағы тай акционерлерден банк үзінді-көшірмелері сияқты үш айлық қаржылық құжаттарды талап етеді - бұл қаражаттың нақты бар екенін дәлелдеу үшін жасалады және жылжымайтын мүлік, қонақжайлылық пен курорттық секторды қамтитын кеңірек номиналды-қарсы науқанның бір бөлігі.
Ашық нарық қалай өсіп жатыр: сандар тілінде
- Тайланд банкінің деректері бойынша, Пхукеттегі жылжымайтын мүлік үшін шетелден келген аударымдар 2025 жылы 27% өсті - дәл осы секірген өсім реттеушілердің назарын күшейтті
- Жағажай маңындағы кондо сегментінде орташа баға шаршы метріне 85 000-130 000 бахт деңгейіне жетті
- Фрихолд кондоларда орташа жалдау кірістілігі жылына 5-7% құрайды, бұл Пхукетті Оңтүстік-Шығыс Азиядағы ең тартымды нарықтардың біріне айналдырады
- JLL Global Real Estate Transparency Index 2024 рейтингінде Тайланд 36-орынға ие болды, соңғы екі жылда алты сатыға көтерілді
- Тай үкіметі шетелдіктерге ең көбі 1 рай жерге (1600 шаршы метр) ие болуға рұқсат беру ұсынысын қарастырып жатыр, минималды инвестиция шамасы 40 миллион бахт болмақ, бірақ бұл заң жобасы әлі қабылданған жоқ
Виллаға қатысты меншік құрылымын қалай дұрыс құру керек?
Көптеген шетелдіктер білмейтін маңызды нюанс: вилла сатып алғанда меншік әдетте екіге бөлінеді. Жерге - тіркелген лизхолд (ұзақ мерзімді жалдау, көбіне 30+30+30 жыл схемасымен), ал үйдің өзіне - бөлек фрихолд құжаты. Бұл екеуі автоматты түрде бір пакетке біріктірілмейді, әр бөлігі жеке тіркелуі керек. Пхукетте шетелдік ретінде мүлік сатып алу туралы кез келген толыққанды нұсқаулықта осы тетік нақты түсіндірілуі тиіс.
Инвестор өзін қалай қорғай алады?
Үш негізгі қадам:
- Тек квотасы расталған, тексерілетін құрылысшылардың фрихолд кондоларын сатып алыңыз
- Вилла үшін Жер басқармасында тіркелген лизхолд құрылымын қолданыңыз
- Шанот (Chanote) құжатын және жердің толық тарихын тексеру үшін тәуелсіз заңгерді тартыңыз
Шартқа қол қоймас бұрын тәуелсіз заңгермен due diligence жүргізу - міндетті қадам, оны үнемдеуге болмайды.
Қазір инвестициялау керек пе, әлде күту керек пе?
Парадоксты болғанымен, қатаң бақылау нарықты қауіпсіздендіріп жатыр. Заңды түрде тіркелген мүліктердің бағасы өсуде, себебі сұраныс көлеңкелі сегменттен ашық сегментке ауысуда. Күте тұру әдетте алты айдан кейін дәл сол объект үшін көбірек ақша төлеу дегенді білдіреді.
Пхукетте баспанаға минималды кіру бағасы қандай?
Най Харн немесе Ката аудандарында жағажай маңындағы студия-кондо шамамен 3,5-4,5 миллион бахттан (шамамен 100 000-130 000 доллар) басталады. Банг Таодағы премиум жобаларда бір бөлмелі пәтерлер 7-8 миллион бахттан басталады.
Сатып алғанда қандай салықтар мен алымдар күтіп тұр?
Екінші нарықтан сатып алғанда стандартты шығындарға мыналар кіреді: тіркеу алымы (2%), арнайы бизнес салығы (сатылса және 5 жылдан аз уақыт өтсе - 3,3%), мемлекеттік алым (0,5%) және салық көзінен ұсталатын салық. Бұл шығындарды сатушы мен сатып алушы арасында қалай бөлу шартта келісіледі.
Соңғы реттеушілік жаңартулар бойынша, құны 5 миллион бахттан асатын жер мәмілелері енді қаражат көзі мен нақты пайда алушыны анықтауда қосымша тексеруден өтеді, әсіресе неке келісімдері, кәмелетке толмағандар немесе шетелдіктер бақылайтын компаниялар қатысқан жағдайларда.
Дереккөз: Nation Thailand
Қорытындылай айтқанда, Пхукеттегі қатаң бақылау жақсы дайындалған инвестор үшін қауіп емес, ол көлеңкелі схемаларды нарықтан шығаратын сүзгі іспетті, әрі заңды түрде рәсімделген активтердің құнын арттырады. Тексерілген арналар арқылы жұмыс істеңіз, білікті заңгерді тартыңыз және құжаттамасы толық жобаларды таңдаңыз.
Тайландқа инвестиция салуға дайынсыз ба? 'Таиланд Мүлік' мамандары сізге дәл өзіңізге қажетті объектіні табуға көмектеседі.