Елестетіп көріңіз: сіз Пхукетте секонд-хэнд пәтер көріп жүрсіз, ал сатушы кенеттен бағаны түсіруге дайын, бірақ нақты себебін айтпайды. Себебі көбіне Токио мен Вашингтондағы облигация нарығында жатыр. Жапонияның 10 жылдық мемлекеттік облигациясының табыстылығы 3%-тен асты, бұл 1996 жылдан бергі ең жоғары деңгей (дереккөз: The Japan Times, Euronews). Отыз жыл бойы нөлге жақын жатқан ұзақ мерзімді жапон қарызы енді нақты ақша тартады, сондықтан сатушылардың портфелінде отырған облигациялар құнсызданып жатыр.
Бұл жаңалық Таиландтағы incoming ipoteka туралы емес, ол мүлдем басқа тақырып. Тайландта резидент емес шетелдіктерге ипотека дерлік берілмейді, сондықтан барлық мәмілелер қолма-қол ақшамен жасалады. Демек, АҚШ пен Жапониядағы мөлшерлеме секіруі Пхукет нарығына тікелей соққы бермейді. Бірақ жанама әсер бар, және ол дәл қазір саусаққа тиетіндей нақты.
Жапонияның 3%-і қазақстандық сатып алушыға нақты не білдіреді?
Тікелей әсер шамалы: Пхукеттегі мәмілелер қолма-қол ақшамен жасалады, ал жергілікті ипотека шетелдіктерге іс жүзінде жоқ. Бірақ АҚШ-тың тәуекелсіз 10 жылдық облигациясы 4,8% табыс беріп тұрғанда, доллармен ойлайтын инвестор Пхукеттегі 5-6% таза жалдау табысын "өз бетінше жеткілікті" деп есептемей қалады. Нәтижесінде сатып алушылар жеңілдік немесе жоғары кірістілік талап етеді, ал ол талап сатушыға қысым түсіреді.
Басқаша айтқанда, мұнда сөз тек Жапония туралы емес. АҚШ-тың 10 жылдық облигациясының табысы 4,8%-ке жақын, ал 2 жылдық қағаз 4,41% деңгейінде (2026 жылдың қыркүйек басына қарай). АҚШ пен Жапония арасындағы қысқа спред нарықтардың жоғары мөлшерлемені тек бір тоқсанға емес, ұзақ мерзімге күтетінін көрсетеді.
Неге Жапонияның бұл көрсеткіші бүкіл Азия үшін маңызды?
Жапония отыз жыл бойы бүкіл аймақ үшін арзан капиталдың көзі болды. Жапондық қаржы институттары нөлге жақын мөлшерлемемен алған ақшаны Азияның басқа нарықтарына, соның ішінде жылжымайтын мүлікке салып отырды. Енді жапондық ұзақ мерзімді қарыз 3%-тен жоғары табыс бере бастаса, бұл капиталдың бір бөлігі үйге қайтады. Азияға шекара арқылы келетін инвестиция енді нөлге қарсы емес, нақты пайызбен бәсекелеседі.
Бұған қоса, нарықта "bond vigilantes" деп аталатын ескі идея қайта тірілді: инвесторлар Жапония, Ұлыбритания, Франция және Германия сияқты, ауқымды мемлекеттік шығын жоспарын жариялаған елдерден фискалды тәуекел үшін сый ақы талап етіп жатыр. Осының бәрі ұзақ өтелетін, өсу секторларына бірінші болып тиеді.
Brent мұнайы 95 доллар тұрғанда Пхукеттегі құрылыс қымбаттайды ма?
Brent маркалы мұнай баррелі шамамен 95 доллар тұрады, бұл ішінара Таяу Шығыстағы шиеленіске байланысты. Логистика, цемент, шыны және материал тасымалдау отын бағасына тікелей тәуелді. Сондықтан жаңа құрылыс жобаларына баға қысымы артып жатыр, ал әзірлеушілер бұл шығынды сатылған пәтерлерге емес, келесі кезектердің бағасына қосады.
Бұл жерде бір қызық қайшылық бар: егер сіз құрылыс шығыны артқан сайын баға түседі деп күтіп жатсаңыз, бірінші сатылымда бұл логика жұмыс істемейді. Керісінше, жаңа фазалардың бағасы көтерілуі мүмкін.
Тенге мен доллар күшейсе, Пхукеттегі пәтер арзандай ма?
Нарықта кең тараған болжам бар: облигация нарығындағы дағдарыс пен күшті доллар автоматты түрде Тайланд активтерін шетел валютасымен сатып алушыға арзандатады дейді. Соңғы тарих бұны әрдайым растамайды. Бат жиі аймақтық "қауіпсіз баспана" валютасы ретінде әрекет етеді, себебі Тайландтың ағымдағы шоты күшті, туризм ағыны тұрақты, ал резервтердің ауқымды бөлігі алтын. Демек, сол валюта жеңілдігі мүлдем болмай қалуы да мүмкін, және бюджетті осы жеңілдіктен басталады деп жоспарлау қате стратегия.
Менің көзқарасым: 10 жылдық АҚШ облигациясы 4,8%-ке жақын тұрғанда, курорттық мүлікті таза жалдау кірісі үшін сатып алу тек кем дегенде екі маусымдық нақты бронь тарихы дәлелденген жағдайда мағыналы, әзірлеушінің болжамдық форекасынан емес. Егер бюджет 150 000 доллардан төмен болса және мүлік екі-үш жылда қайта сатуға арналса, жоғарыдағының көбін ескермей ауыстыруға болады. Осындай мерзімде Токиодағы табыс қисығынан гөрі, орналасқан жер мен құрылыс сатысы маңыздырақ.
Портфелі облигацияға байланған сатушыдан жеңілдік алуға болады ма?
Білуге тұрарлық жайт: капиталы ұзақ облигацияларда "қатып қалған" сатушы қазір қағаз бетіндегі шығынға қарап отыр. Ол екі жол таңдайды - шығынды нақтылап алмау үшін келіссөзге баруы, немесе листингті алып тастап күту. Екі сценарий де Пхукеттің секонд-хэнд нарығында қазір қатар жүріп жатыр, сондықтан әр объектіні аудандық орташа баға бойынша емес, жеке-жеке бағалау керек.
Егер сіздің капиталыңыз облигация қорында "тұрып қалған" болса, шығынды нақтылап барып өтімсіз активке кіру сирек тиімді нәтиже береді. Көбіне қысқа мерзімді құралдардың өтелуін күтіп, босаған қолма-қол ақшаны сол кезде салу дұрысырақ.
Тайландтың ұзақ мерзімді визасы шартын қалай өзгертті?
Bangkok Post дерегі бойынша, Тайландтың ұзақ мерзімді виза бағдарламасы шетелдіктерге кондоминиум сатып алса бір жылдық виза беруді ұсынады, егер пәтер құны кем дегенде 3 миллион бат болса, немесе айына кем дегенде 85 000 бат жалдау ақысы төленсе. Бұл нақты құқықтық шектеу Пхукеттегі сатып алушылардың шешіміне тікелей әсер ете бастады, себебі енді 3 млн батта тұрған пәтер тек инвестиция ғана емес, заңды тұрғылықты мәртебенің де құралы.
Кестеде негізгі көрсеткіштер
| Көрсеткіш | Мән | Кезең/жағдай |
|---|---|---|
| Жапонияның 10 жылдық облигациясы | 3%-тен жоғары | 1996 жылдан бергі ең жоғары деңгей |
| АҚШ-тың 10 жылдық облигациясы | ~4,8% | 2026 ж. қыркүйек басы |
| АҚШ-тың 2 жылдық облигациясы | ~4,41% | 2026 ж. қыркүйек басы |
| Brent мұнайы | ~95 USD/баррель | Таяу Шығыс тәуекелінің әсерімен |
| Тайланд визасы шарты | 3 млн бат (пәтер) немесе 85 000 бат/ай (жалдау) | Бір жылдық виза үшін |
| Пхукеттегі болжамды таза жалдау кірісі | 5-7% жылына | Салық, менеджмент, қызмет көрсету шығындарын шегергенде |
Пхукеттегі нарық қазір кімге тиімді?
Пхукет қазір қолма-қол ақшасы бар және асығыс емес сатып алушыға сыйлық ретінде көрінеді. Ипотекаға тәуелді бәсекелестер санаты бойынша жоқтың қасы, ал облигация портфелі зардап шеккен сатушылар байқаулы түрде келіссөзге ашылып қалды. Home In Phuket компаниясының бақылауы бойынша, 2026 жылғы Пхукет нарығы теңгерімдірек және ұзақ мерзімді инвесторға бағытталған болып келе жатыр, брендтелген резиденциялар мен қызмет көрсетілетін villa-ларға сұраныс Ресей, Австралия, Қытай және басқа елдерден келген сатып алушылардан артып жатыр.
Ал мен өз тарапымнан ескертемін: облигация табысы жоғарылап тұрғанда таза кірістілік аргументі екі жыл бұрынғыдан әлдеқайда осал. Кепілдендірілген он проценттен жоғары табыс уәде ететін ұсынысты кепілдік шарттарын және кепілгердің қаржылық жағдайын мұқият тексерместен қабылдамаңыз.
Егер сіз көру сапарын жоспарлап отырсаңыз, бір-екі күнмен шектелмеңіз. Раваи мен Банг Таодағы ұқсас объектілер арасындағы баға айырмашылығы көбіне тек орнында көргенде байқалатын кішкентай, бірақ маңызды детальдарда жатады. "Таиланд Мүлік" тәжірибесі көрсетіп отырғандай, дәл осындай нюанстарды алдын ала біліп алу келіссөз кезінде айтарлықтай пайда әкелуі мүмкін.
Дереккөз: The Japan Times