Оңтүстік-Шығыс Азияда капитал үшін жаңа жарыс басталды, ал бұл жаңалық Тайландта үй немесе кондо алуды жоспарлап жүрген қазақстандық инвесторлар үшін де маңызды. Индонезия Джакарта мен Балиде халықаралық қаржы хабтарын салуға 28 миллиард доллар бөлетінін жариялады, мақсаты, әрине, қазір Сингапур, Гонконг және Бангкок иеленіп отырған капитал ағынын өзіне тарту. Сұрақ Индонезияның бір күні ірі ойыншыға айналады ма деген емес, ал қашан және Тайландтағы қазіргі мүлікке салынған ақша осыдан зардап шеге ме деген жайлы.
Қысқаша жауап
Жақын 3-5 жыл ішінде Тайландтағы жылжымайтын мүлікке салынған инвестиция үшін нақты қауіп жоқ деуге болады. Индонезияның жобасы әлі жоспарлау сатысында, ал шетелдіктерге жер меншігін толық бермейтін заңнама елдің тартымдылығын күрт төмендетеді. Тайланд болса шетелдіктерге кондоминиумды толық меншікте (фрихолд) ұстауға рұқсат беретін ашық жүйесін, дамыған инфрақұрылымын және 2025 жылы 35 миллионнан астам туристі қабылдаған тұрақты туризм ағынын сақтап отыр.
Индонезия не ұсынып отыр
- Nikkei Asia мәліметінше, Индонезия мемлекет тарапынан Джакарта мен Балиде қаржы хабтарын құруға 28 миллиард доллар бөлмекші
- Жаңа PFII заңы аясында салық жеңілдіктер топтамасы дайындалуда, оның ішінде белгілі бір мерзімге корпоративтік табыс салығынан 100% босату ұсынысы бар (Business Times)
- Жобаның басты әлсіз тұсы, инвесторлар талап етіп отырған заңдық кепілдіктің әлі жоқтығы
- Бали шамамен 4,4 миллион тұрғыны бар арал, оған туризм негізі бұрыннан бар, ал Индонезия Дубайдың DIFC моделі бойынша демалыс аймағы мен қаржы инфрақұрылымын біріктіргісі келеді
Индонезия мен Тайландты не бөліп тұр: сандар тілімен
| Көрсеткіш | Индонезия | Тайланд |
|---|---|---|
| Жарияланған қаржы хабына инвестиция | 28 млрд доллар | Шығыс экономикалық дәлізі (EEC) 45 млрд долларды құрайды, бірақ 10 жылға және бүкіл өнеркәсіпке бөлінген |
| Шетелдіктің жер/пәтерге меншігі | Тек hak pakai (80 жылға дейінгі пайдалану құқығы) немесе hak guna bangunan (құрылыс құқығы), толық меншік (hak milik) жоқ | Кондоминиумды фрихолд негізінде толық меншікте ұстауға болады |
| Валюта тұрақтылығы | Рупия соңғы жылда долларға қатысты шамамен 5% құнсызданды | Тай баты салыстырмалы түрде тұрақты болды |
| Көлік инфрақұрылымы | Джакартада метро жүйесі тек 2019 жылы ашылды, Балиде рельсті көлік жоқ | Бангкокте екі халықаралық әуежай, BTS/MRT желісі және дамыған банк жүйесі бар |
| Халық саны | 275 миллион | 72 миллион |
Тайланд босаңсып отырған жоқ
Бангкок өз алдына One Bangkok атты қаржы кластерін дамытып жатыр, оған Frasers Property мен TCC Group тарапынан шамамен 3,5 миллиард доллар инвестиция тартылған. Сонымен қатар Пхукет премиум сегментте өсуін жалғастыруда. Bangkok Post мәліметінше, Пхукеттің люкс мүлік нарығы 2026 жылға дейін күшті қалпында қалады деп күтілуде, оны батыс жағалаудағы Банг Тао, Лагуна, Лаян, Камала және Черн Талай сияқты аудандардағы жер бағасының өсуі қолдап отыр. Сатылатын брендтелген виллалар байлардың арасында кондомиумнан гөрі көбірек сұранысқа ие болып жатыр.
Мұның бәрі неге маңызды? Себебі Тайланд рентабельділігі болжамды нарық болып қала береді: Бангкоктегі кондо жалдау кірісі жылына орта есеппен 5-7%, ал Пхукетте жоғары сезонда бұл көрсеткіш 8-10%-ға дейін жетуі мүмкін. Индонезия мұндай тұрақты тарихты әлі көрсете алмайды.
Заңдық кедергі: неге инвесторлар сақ қалады
Индонезиядағы жер заңнамасы күрделі, тіркеу рәсімдері ашық емес, ал сот жүйесі баяу жұмыс істейді. Ірі қорлар меншік құқығын қорғау, төрелік (арбитраж) тетіктері және тұрақты салық режимі жайлы кепілдіксіз ақша салуға дайын емес. Осы мәселелер шешілмейінше, ұсынылып отырған салық жеңілдіктері қағаз жүзінде қалатын болады. Дәл осы тұс Тайландтың басты артықшылығы: ол ондаған жыл бұрын шешілген мәселе.
Жиі қойылатын сұрақтар
Тайландтағы мүлікке инвестор Индонезия бәсекесінен қауіптене ме?
Жақын 3-5 жылда алаңдаудың қажеті жоқ. Индонезияның қаржы хабтары әлі жоспарлау сатысында, ал ең жақсы сценарий бойынша да оны толық іске асыру 7-10 жыл алуы мүмкін. Тайландтың мүлік нарығы жетілген, өтімді және түсінікті нарық болып қала береді, сондықтан бүгін инвестиция салғысы келетіндер үшін негізгі көрсеткіштер әлсіреген жоқ.
Индонезия қандай салық жеңілдіктерін ұсынады?
Ақырғы топтама әлі бекітілмеген. Талқылауда қаржы хабы резиденттеріне белгілі бір мерзімге корпоративтік салықтан 100% босату, шетелдік табыс пен дивидендке салынатын салықтан босату, және жеңілдетілген виза режимі бар (мысалы, Алтын виза иелерін виза мерзімінде Индонезия салық резиденті деп есептемеу ұсынысы). Заң қабылданбайынша, бұлардың бәрі әлі жобалар ғана.
Бали мен Пхукетті инвестиция тұрғысынан салыстыруға бола ма?
Екі арал да демалыс сатып алушылары мен жалдау инвесторларын тартады. Бірақ Пхукеттің үш артықшылығы бар: шетелдіктерге кондоминиумды фрихолд негізінде меншіктеуге болады, қонақүй толтырылымы орташа есеппен 75-80%-ды құрайды (STR деректері), әрі жалдауды басқару экожүйесі әлдеқайда дамыған.
Индонезияның жобасы Бангкок пен Пхукеттегі бағаларға әсер ете ме?
Тікелей әсер күтілмейді. Тайландтың мүлік нарығы негізінен ішкі сұраныс, туризм және цифрлық көшпенділердің (digital nomad) ағыны есебінен тірі. Тіпті институционалды капиталдың бір бөлігі Индонезияға ауысса да, жеке инвесторлар үшін кондоминиум сегменті тұрақты қалады деп күтілуде.
Қазір қайда инвестиция салған тиімдірек: Тайландқа ма, Индонезияға ма?
Тайландқа. Нарық жұмыс істейді, ережелер айқын, ал табыс болжамды. Индонезия болса үлкен белгісіздігі бар болашаққа жасалған бет. Ақылға қонымды стратегия, бүгін Тайландта негізгі портфельді құру, ал Индонезияның заңдық негізі енгізіліп, тексерілгеннен кейін ғана оған қайта оралу.
Тайландтың қай аудандары аймақтық бәсекеге ең төзімді?
Сұранысы жоғары, ал ұсынысы шектеулі премиум аудандар ерекшеленеді: Бангкоктегі Сукхумвит пен Силом, Пхукеттегі Банг Тао мен Лагуна, және Ко Самуйдағы Бопхут. Осы аудандардың сатып алушылары үшін Индонезия шынайы балама бола алмайды, себебі заңдық меншік режимі мен өмір сүру сапасында айырмашылық үлкен.
Дереккөз: Nikkei Asia
Индонезияның 28 миллиард долларлық беті батыл әрі назарда ұстауға тұрарлық жоба. Бірақ мегажобаны жариялау мен нақты капиталдың ағыла бастауы арасында заңдар, институттар және инвестор сенімі сияқты ұзақ жол жатыр, ал Тайланд бұл жолды ондаған жыл бұрын өткен. Бүгін шешім қабылдағысы келетіндер үшін Тайланд нарығы табыс, заңдық қорғау және өмір сүру сапасы тұрғысынан Оңтүстік-Шығыс Азиядағы ең теңгерімді таңдау болып қала береді.
Тайландтан үй немесе кондо алуды жоспарлап жүрсеңіз, 'Таиланд Мүлік' мамандары дұрыс объектіні таңдауға көмектеседі.