Қысқаша жауап
Чиангмайдағы шетелдік сатып алушылар құрылымы түбегейлі өзгеріп жатыр: қытайлықтардың белсенділігі азайса, Мьянма азаматтары 42,9%-ға, американдықтар 23,8%-ға, ал итальяндықтар тіпті 200%-ға өсім көрсетті. Бұл құбылыс кездейсоқ емес, себебі бірнеше ел азаматының бірдей мезгілде белсенді болуы нарықты бір елдің капиталына тәуелді болудан құтқарады. Инвестор үшін нақты пайдасы: Чиангмайдағы шаршы метр бағасы Пхукеттегіден 2-3 есе төмен, ал жалдау кірісі соған қарамастан бәсекеге қабілетті деңгейде қалып отыр.
Неге бұл тақырып маңызды
Қазақстандық инвестор Таиландты көбіне Пхукетпен теңестіреді. Бірақ елдің екінші қаласы - Чиангмай - өз алдына жеке нарыққа айналып, мүлдем басқа сатып алушылар тобын тартып жатыр. Бір жағынан Мьянмадан келетін бай отбасылар шекараның жақындығы себепті (Чиангмайға дейін бар болғаны 150 км) осы қалаға капитал ағызуда. Екінші жағынан, пандемиядан кейінгі қашықтан жұмыс істеу үрдісі АҚШ пен Еуропа азаматтарын, соның ішінде итальяндықтарды, осы қалаға тартты. Нәтижесінде бірнеше жыл бұрын 2-5 миллион бат сегментінде билік құрған қытай капиталы орнына енді бес-алты түрлі елден келген сатып алушылар тобы қалыптасты.
Сандар не дейді
- Мьянма азаматтарының сатып алу белсенділігі 42,9%-ға өсіп, олар қаладағы ең ірі шетелдік сатып алушы тобына айналды
- Американдық сатып алушыларға деген қызығушылық 23,8%-ға артты
- Итальяндық сатып алушылар 200% өсім көрсетті; голландиялықтар 50%-ға өсті
- Қытайлық сатып алушылардың белсенділігі одан әрі төмендеуде
- Жаңа Чиангмай жобаларындағы орташа шаршы метр бағасы 45 000-70 000 бат, бұл ұқсас Пхукет ұсынысынан 2-3 есе төмен
- Сатып алушы базасының әртараптануы бір елдің капиталы кенеттен шығып кетуінің тәуекелін азайтады
Бұл өзгеріс жалпыұлттық үрдістің жергілікті көрінісі ғана. 2026 жылдың бірінші тоқсанында бүкіл елде қытайлық сатып алушыларға берілген пәтерлердің саны 38,8%-ға, құны 42,9%-ға құлаған. Ал оның орнын басқа елдер толтырды: Ресей (+33%), Үндістан (+40%), Австралия (+36,1%), Германия (+17,4%) және Ұлыбритания (+13%) - Bangkok-тағы REIC есебі негізінде Nation Thailand баспасы жариялаған деректер бойынша.
Мьянма мен Батыс азаматтары неге дәл қазір белсенді
Мьянмадағы саяси тұрақсыздық елдің ауқатты тұрғындарын шекарадан ең жақын "қауіпсіз айлаққа" ауысуға мәжбүрлеп жатыр, ал Чиангмай дәл сол рөлді атқарады. Сонымен қатар, Таиландтың Кондоминиум туралы заңы (Condominium Act B.E. 2522) бойынша кез келген кондоминиум жобасындағы бірліктердің 49%-на дейінгі бөлігін шетелдіктер меншіктей алады, ал Чиангмайдың көптеген жобаларында бұл квота әлі толық пайдаланылмаған - демек, жаңа сатып алушыларға орын жеткілікті.
Диджитал-номадтар үшін де Чиангмай тартымды: қала Nomad List рейтингінде әлемдегі топ-5 хабтың қатарында тұр, бұл Батыс елдерінен келетін сатып алушылар легін одан әрі күшейтуде. Ал жыл сайын 10 миллионнан астам турист келуі (Thailand Tourism Authority, 2024 жылғы дерек) қысқа мерзімді жалдау нарығына тұрақты сұраныс қалыптастырады.
Пхукетпен салыстыру не үшін маңызды
Пхукет әлі де тақырыптардың басты кейіпкері, бірақ жақсы орналасқан студияның кіру бағасы қазірде 4-8 миллион батқа дейін көтерілген. Чиангмайда ұқсас пәтерді 1,5-3 миллион батқа сатып алуға болады. Жалдау кірісі екі қалада да шамалас деңгейде, ал Чиангмайда жалға берушілер арасындағы бәсеке әлдеқайда төмен.
Бұл ретте Пхукет орыс тілді сатып алушылар үшін әлі жетекші бағыт күйінде қалуда: Bangkok Post баспасы жариялаған REIC деректері бойынша, 2026 жылдың бірінші тоқсанында ресейлік сатып алушылар Пхукетте 156 бірлікке 1,06 миллиард бат жұмсаған, бұл олардың елдегі жалпы аударым құнының 64%-н құрайды.
| Көрсеткіш | Чиангмай | Пхукет |
|---|---|---|
| Студияның орташа бағасы | 1,5-3 млн бат | 4-8 млн бат |
| Шаршы метр бағасы (жаңа жоба) | 45 000-70 000 бат | 2-3 есе жоғары |
| Жалдау кірісі (ұзақ мерзімді) | 5-7% жылына | 5-7% жылына (шамалас) |
| Жалға берушілер бәсекесі | төмен | жоғары |
Инфрақұрылым мен өсу драйверлері
2024 жылдан бері салынып жатқан жаңа халықаралық әуежай терминалы қуатты жылына 20 миллион жолаушыға дейін арттырады. Сонымен қатар Бангкоктан жоспарланған жылдамдатылған теміржол қаланың көлік байланысын жақсартады, бұл шетелдік сатып алушылар үшін объектіні тексеру сапарларын әлдеқайда қолайлы етеді.
Осы факторлардың нәтижесінде орталық аудандардағы (Нимманхемин, Ескі қала) пәтер бағасы соңғы үш жылда шамамен 12-18%-ға өсті.
Тәуекелдерді ұмытпаңыз
Чиангмай - маусымдық нарық. Ақпан мен сәуір аралығында қалада түтін мезгілі (haze season) басталады, бұл кезеңде қысқа мерзімді жалдауға деген сұраныс төмендейді. Сонымен қатар, мүлікті басқару инфрақұрылымы Пхукетпен салыстырғанда әлі толық дамымаған, сондықтан сенімді басқару компаниясын таңдау үшін мұқият тексеру (due diligence) қажет.
Дегенмен, жалпы сурет назар аударарлық: сатып алушы базасының әртараптануы қайта сату нарығына бір елдің саясатына тәуелсіз "қауіпсіздік жастығын" қалыптастырады. Бес-алты түрлі аймақтан келетін белсенді сатып алушы тобы бар нарық дағдарыс кезінде тұрақтылықты сақтайды.
Жиі қойылатын сұрақтар
Неге қытайлық сатып алушылардың Чиангмайдағы үлесі азайып жатыр?
Негізгі себеп - Қытайдың ішкі экономикалық қиындықтары мен капиталды сыртқа шығаруға қойылған қатаң бақылау. Кейбір инвесторлар қаражатты ішкі нарыққа немесе Хайнань сияқты жақынырақ бағыттарға бұрып жатыр.
Шетелдік Чиангмайда кондоминиумды толық меншікке (freehold) ала ма?
Иә. Condominium Act B.E. 2522 заңы бойынша шетелдік азамат жобадағы шетелдік меншіктің жалпы үлесі 49%-дан аспаса, бірлікті толық меншікке ала алады. Төлем шетелден аударылып, Foreign Exchange Transaction (FET) құжатымен расталуы тиіс.
2026 жылы Чиангмайдағы пәтердің орташа бағасы қандай?
Нимманхеминдегі жаңа жобадағы 25-35 шаршы метрлік студия 1,8-3,5 миллион батқа тұрады. Орталықтан алшақ аудандарда баға 1,2 миллион баттан басталады.
Чиангмайда инвестор қандай жалдау кірісіне сене алады?
Ұзақ мерзімді жалдау әдетте жылына 5-7% кіріс әкеледі. Airbnb арқылы қысқа мерзімді жалдау жоғары сезонда 8-10%-ға жетуі мүмкін, бірақ түтін мезгіліндегі бос тұру уақытын есепке алғанда, шынайы жылдық көрсеткіш 6-8% шамасында болады.
Чиангмай мен Пхукеттің қайсысы инвестицияға тиімдірек?
Пхукет - өтімділігі жоғары, тексерілген нарық, бірақ кіру бағасы қымбат. Чиангмай - өсу үстіндегі нарық, кіру шегі төмен және капитал құнының өсу әлеуеті күштірек. Таңдау стратегияға байланысты: тұрақты табыс па, әлде капитал өсімі ме.
Чиангмайдың қай аудандары ең перспективалы?
Нимманхемин - қаланың басты іскери және лайфстайл ауданы. Сантитам - кафелер мен коворкинг кеңістіктеріне толы, жылдам дамып жатқан аудан. Ханг Донг - қала маңы, бағасы қолжетімдірек және вилла форматы басым.
Қысқа мерзімді жалдауға шектеу бар ма?
Формалды түрде Hotel Act B.E. 2547 заңы қонақүй лицензиясынсыз тұрғын үй бірлігін 30 күннен аз мерзімге жалға беруге тыйым салады. Іс жүзінде Чиангмайдың көптеген пәтерлері қысқа мерзімді жалдау платформаларында ілінеді, бірақ инвестор нақты жобаның юридикалық ережелерін алдын ала тексергені жөн.
Шетелдік меншік иесі Чиангмайда қандай салық төлейді?
Сатып алу кезінде: тіркеу алымы (бағаланған құннан 2%), баж алымы (0,5%) немесе арнайы бизнес салығы (3,3%). Тұрғын үй мүлкіне жылдық жер және ғимарат салығы, құны 50 миллион батқа дейінгі объектілер үшін төмендетілген мөлшерлемемен алынады.
Қорытынды ой
Чиангмайдағы сатып алушы құрылымының өзгеруі қауіп емес, мүмкіндік. Көп ұлтты сұраныс нарықты орнықтырады, ал төмен кіру шегі капиталды толығымен қымбат Пхукетке жұмсамай, портфельді әртараптандыруға мүмкіндік береді. Орта мерзімді капитал өсіміне бағдарланған инвесторлар үшін Таиландтың екінші қаласы мұқият назар аударуға тұрарлық. Таиланд Мүлік командасы осындай жобаларды талдап, сізге тиімді нұсқаны таңдауға көмектесе алады.
Дереккөз: Nation Thailand