Негізгі жауап
Чиангмайдың кондоминиум нарығы жылдар бойы Қытай азаматтарына тәуелді болатын, бірақ 2026 жылдың басынан бері бұл сурет мүлдем өзгерді. 2026 жылдың бірінші тоқсанында Мьянма азаматтарының сатып алулары 42,9%-ға, американдықтардікі 23,8%-ға өсті, ал Қытай сатып алушыларының үлесі бірте-бірте төмендеп барады. Money & Banking Magazine деректері бойынша, осы кезеңде шетелдіктерге берілген 199 пәтердің жалпы құны 566 миллион бат болды, бұл бір жыл бұрынғымен салыстырғанда бірлік саны бойынша 17,8%-ға, құны бойынша 41,9%-ға артық.
Қазақстандық инвесторлар үшін бұл маңызды сигнал. Пхукет пен Паттая әдетте назардың орталығында тұрады, ал Чиангмай көбіне 'көрінбейтін' нарық болып қала береді. Дегенмен бұл қала Таиландтың ірі үш жылжымайтын мүлік нарығының біріне кіреді, ал қазір онда сұраныс құрылымы толық қайта жасалып жатыр, бұл жаңа терезе ашады.
Чиангмайда не болып жатыр: цифрлар не дейді
Манда бұрын дерлік монополияны ұстап тұрған Қытай әлі де көш бастап тұр, бірақ артықшылығы азайып барады. 2026 жылдың бірінші тоқсанында қытайлықтар 92 пәтер сатып алды, жалпы құны 264 миллион бат (бір пәтерге орта есеппен 2,9 миллион бат). Олардың артынан АҚШ, Мьянма, Тайвань, Нидерланд, Израиль, Оңтүстік Корея, Ұлыбритания, Сингапур және Канада азаматтары келеді. Бес жыл бұрын мұндай тізім мүлде басқаша көрінер еді.
Неге Мьянма азаматтары бірінші орынға шығып жатыр? 2021 жылдан бері Мьянмада ішкі қақтығыс тоқтамай келеді, бұл жағдай бай азаматтарды капиталын көрші елдерге көшіруге итермелейді. Чиангмай Мьянма шекарасынан шамамен 150 км қашықтықта орналасқан, сондықтан ол капитал үшін табиғи баспана рөлін атқарады.
Американдықтар неге белсенді? Себебі Nomad List рейтингі бойынша Чиангмай қашықтан жұмыс істейтіндер үшін әлемдегі топ-5 орталықтың біріне кіреді. Осыған сәйкес американдық сатып алушылардың саны 23,8%-ға өсті.
Еуропалықтар ше? Итальяндықтардың сатып алулары 200%-ға (бастапқы аз базадан) өсті, нидерландтықтарда бұл көрсеткіш 50% құрады. Бұл Еуропа азаматтарының нарықта біртіндеп кеңірек орын алып жатқанын көрсетеді.
Неліктен Қытай сатып алушылары кетіп жатыр?
Бірнеше фактор бір мезгілде әсер етіп тұр. Қытай экономикасының баяулауы капиталдың сыртқа шығуын шектейді. Пекиннің валюталық бақылауды қатаңдатуы шекара арқылы ақша аудару рәсімдерін қиындатады. Сонымен қатар қытайлық сатып алушылар инфрақұрылымы дамыған әрі рейс байланысы ыңғайлы Бангкок пен Паттаяға ойысуда.
Баға салыстыруы: Чиангмай мен Пхукет
Қазақстандық сатып алушы үшін ең маңызды аргумент, әдетте, кіру шегінің қаншалықты төмен екенінде. Чиангмайдағы кондо бағасы Пхукеттегіден 2-3 есе арзан:
| Көрсеткіш | Чиангмай | Пхукет |
|---|---|---|
| Орташа баға, м² үшін | 50 000-80 000 бат | 120 000-200 000 бат |
| Жалдау кірістілігі (ұзақ мерзімді) | 5-7% жылына | нарыққа байланысты өзгереді |
| Шетелдік сатып алушы үлесі (2026 жылдың бірінші жартысы) | құрылымы әртараптанған | Бангтао мен Чернг Талайда 67% (Nation Thailand дерегі) |
Пхукет - қатты маусымдық ауытқулары бар және баға деңгейі жоғары курорттық нарық, мұнда шетелдіктер Бангтао мен Чернг Талайдағы пәтерлердің 67%-ын иеленеді. Чиангмай болса жыл бойы тұрақтырақ сұранысы бар қалалық нарық, ал кіру шегі айтарлықтай төмен. Портфельді екі нарыққа бөлу тәуекелді азайтады.
Инвестиция үшін қай аудандар тиімді?
Сұраныс негізінен үш аймаққа шоғырланған:
- Нимманхемин - Бангкоктегі Сукхумвитке ұқсас аудан: кофеханалар, коворкинг кеңістіктері, жас тұрғындар көп
- Ескі қала (Old City) - қысқа мерзімді жалдауға сұраныс жоғары аймақ
- Чиангмай университеті маңы - студенттер мен оқытушылардан тұрақты жалдаушы ағыны бар аудан
Кірістілік қандай болуы мүмкін?
Ұзақ мерзімді жалдаудан әдетте жылына 5-7% кіріс алуға болады. Бронь платформалары арқылы қысқа мерзімді жалдау (әсіресе қараша-ақпан аралығындағы жоғары маусымда) 8-10%-ға дейін жетуі мүмкін, бірақ бұл белсенді басқаруды және қонақ үй бизнесіне арналған лицензияны талап етеді.
Заңдық жағдай: тәуекел бар ма?
Шетелдік ретінде Чиангмайда freehold кондоминиум сатып алу заңды тұрғыдан Пхукет пен Бангкоктен ешбір айырмашылығы жоқ. Бүкіл елде Кондоминиум туралы бірыңғай заң қолданылады, оған сәйкес шетелдіктер кондоминиумдағы сатылатын алаңның 49%-ына дейін меншік құқығымен ие бола алады. Бұл ереже барлық ұлт өкілдеріне бірдей қолданылады.
Негізгі тәуекел - өтімділік мәселесі. Чиангмай нарығы Пхукетпен салыстырғанда әлдеқайда 'тайыз', сондықтан қайта сату уақыты ұзаққа созылуы мүмкін. Сұранысы дәлелденген локацияларды және сенімді құрылыс компанияларының жобаларын таңдау шешуші рөл атқарады.
Салықтар қандай болады?
Салық жүйесі бүкіл Таиланд бойынша бірдей. Сатып алу кезінде тіркелген құннан 2% трансферттік алым алынады (әдетте сатушы мен сатып алушы арасында бөлінеді), 0,5% мемлекеттік алым (stamp duty) төленеді, қайта сату кезінде капитал өсімі салығы қолданылады. Тұрғын үй объектілері бойынша жылдық мүлік салығы шамалы.
Сатып алу үшін Чиангмайға бару керек пе?
Иә, кем дегенде жер учаскелерін тіркеу басқармасында келісімшартқа қол қою үшін жеке қатысу қажет. Инспекциялық сапар жоспарлағанда, ұшу билеттерін алдын ала брондаған жөн, бұл Бангкок арқылы немесе Азияның ірі хабтарынан тікелей рейспен жүзеге асырылуы мүмкін.
Қорытынды: Чиангмай Пхукетке балама бола ала ма?
Бұл екеуі мүлдем әртүрлі нарықтар. Бірақ сатып алушылар базасының әртараптануы - Мьянма, АҚШ және Еуропа азаматтарының пайда болуы - Чиангмайдың орта мерзімді перспективада бағаны да, өтімділікті де қолдайтын анағұрлым тұрақты сұраныс құрылымын қалыптастыруда. Бір елге тәуелді нарық тым осал: сол елдің саясаты немесе экономикасы өзгерсе, сұраныс бірден құлдырауы мүмкін. Ал көп ұлтты сұраныс базасы мұндай тәуекелді төмендетеді.
Пхукет пен Паттаядан тыс қарауға дайын инвесторлар үшін Таиландтың солтүстік астанасы төмен кіру шегін, өсіп келе жатқан сұраныс әртараптылығын және оңтүстік курорттық нарықтармен бәсекеге қабілетті жалдау кірістілігін ұсынады. Ең маңыздысы - сұранысы дәлелденген локацияларды және сенімді құрылыс компанияларының жобаларын таңдау. Таиланд Мүлік мамандары нақ осындай жобаларды талдап, сізге дұрыс таңдау жасауға көмектесе алады.
Дереккөз: Money & Banking Magazine