Бангкоктың қымбат аудандарында жер иесі бірнеше түп банан немесе лимон шөбін отырғызып, учаскесін 'ауылшаруашылық жер' деп тіркейтіні көптен белгілі құпия емес схема еді. Осылайша иесі жылына миллиондаған батты салықтан 'үнемдейтін'. Енді Бангкок қалалық әкімшілігі (BMA) бұл тесікті жауып жатыр, және бұл жаңалық Таиланд астанасында жер активі бар немесе оны жоспарлап отырған кез келген шетелдік инвесторға тікелей қатысты.
Қысқаша жауап
Бангкок қала орталығында орналасқан, бірақ ресми түрде ауылшаруашылық жер ретінде тіркелген учаскелерге салықты көтеруді ұсынды. Қазіргі кезде мұндай жерлер бағаланған құнның 0,01-0,1% ғана төлейді, ал коммерциялық жер 0,3-0,7% төлейді (Табыс департаментінің деректері). Жаңа жоба бойынша базалық ставка 0,03-0,12%-ға дейін өседі, яғни бастапқы салық жүктемесі шамамен үш есеге артады. Толық енгізу 2027 қаржы жылынан басталады деп күтілуде.
Не үшін бұл маңызды: сандар тілімен
- Қазіргі жағдай: ауылшаруашылық жер 0,01-0,1%, коммерциялық жер 0,3-0,7% салық төлейді
- Ұсынылған жаңа диапазон: 0,01% (кейде 0,10%-ға дейін) орнына 0,03-0,12%, яғни бір миллион бат жер құнына шаққанда шамамен 100 баттан 300 батқа дейін өседі (Nation Thailand)
- Бұрынғы 'үнем' көлемі: 100 миллион бат тұратын учаске үшін жылына 500 000-700 000 бат
- Кімге қатысты: Силом, Сатхорн, Сукхумвит, Плоенчит және Ратчадамри аудандарындағы бос және 'жалған ауылшаруашылық' жер иелері
- Мерзімі: жоба әлі қаралуда, толық күшіне енуі 2027 қаржы жылынан күтіледі
Заңнамалық негіз және нақты фактілер
Таиландта 2020 жылдан бері Жер және ғимарат салығы туралы заң (Land and Building Tax Act B.E. 2562) қолданылады. Ол жерді төрт санатқа бөледі: тұрғын үй, ауылшаруашылық, коммерциялық және бос жер.
- Ауылшаруашылық санат ең төмен ставкаға ие: 75 миллион батқа дейінгі учаскелер үшін 0,01%-дан басталады, ал коммерциялық жер 0,3%-дан басталып, прогрессивті түрде өседі
- Нарықтық бағалау бойынша Бангкоктың орталық аудандарында 1-ден 20 райға дейінгі жүздеген учаске ресми түрде ауылшаруашылық жер ретінде тіркелген
- Сукхумвиттің 1-63 сойлары арасындағы жер учаскелерінің бағаланған құны 1 шаршы вах үшін 800 000-1 500 000 бат дейін жетеді (Қазынашылық департаментінің 2024-2027 жылдарға қайта бағалауы)
- Бос жерге салық қысымының артуы 2024-2025 жылдары дайын құрылыс жерінің ұсынысын 12-15%-ға өсірді (AREA - Agency for Real Estate Affairs деректері)
- BMA бақылауды да қатайтуда: енді ауылшаруашылық жер нағыз коммерциялық егіншілік үшін пайдаланылуы керек, символдық 'көлеңкелі' өсіру жеткіліксіз болады (Bangkok Post)
- Шетелдіктерге Таиландта жерді тікелей меншіктеуге тыйым салынған (Жер кодексі, 86-бап). Өзгерістер негізінен тай компаниясы арқылы жер ұстап отырғандарға немесе ұзақ мерзімді жалдаушыларға қатысты
- BMA жер салығын өзі жинайды және кіріс өсіруге тікелей мүдделі: 2025 жылғы жиналым жоспары 37 миллиард бат құрады
'Банан тесігі' іс жүзінде қалай жұмыс істеді
Орталықтағы қымбат учаске иесі бірнеше түп банан, лимон шөбі немесе кокос пальмасын отырғызып, жерін ауылшаруашылық ретінде тіркейтін. Нәтижесінде ол коммерциялық ставканың орнына 0,01-0,1% ғана төлейтін. 200 миллион бат тұратын учаскеде бұл айырма жылына бір миллион баттан асатын еді. Бұл, шын мәнінде, заңды жол екенін, бірақ заңның рухына қайшы келетінін көптен айтып келген еді.
Аудандар бойынша: кімге ең көп әсер етеді
Ең қымбат учаскелер BTS пен MRT желілерінің бойында шоғырланған: Силом, Сатхорн, Плоенчит, Лумпини, Сукхумвит (1-63 сой), Ратчадамри және Чидлом. Дәл осы аудандарда ауылшаруашылық пен коммерциялық ставка арасындағы алшақтық 'оптимизаторларға' ең үлкен пайда әкелген.
Бұл нарыққа қалай әсер етеді
Эффект екі кезеңде көрінуі мүмкін. Қысқа мерзімде кейбір иелер учаскелерін сатуға шығарады, бұл бағаны уақытша жұмсартуы немесе өсуін баяулатуы мүмкін. Орта мерзімде дамудың артуы кондоминиум мен коммерциялық алаңдардың ұсынысын көбейтіп, нарықты тұрақтандыруға көмектеседі.
Жаппай сату толқыны күтілмейді. Ірі жер иелері, мысалы Crown Property Bureau, Sirivadhanabhakdi және Chirathivat отбасылары, ұзақ мерзімді стратегиямен жұмыс істейді және бірнеше жүз мың баттық салық өсімі үшін активтерін сатпайды. Ал шағын және орта иелер, әсіресе спекулятивті мақсатта жер ұстағандар, шығуды бастауы мүмкін.
Шетелдік инвесторға тікелей қатысы бар ма
Шетелдіктер Таиландта жерді толық меншікке ала алмайды. Бірақ сіз жер иесі тай компаниясының үлесіне ие болсаңыз, салықтың өсуі операциялық шығынды арттырады. Бұл сондай-ақ жаңа құрылыс жобаларының экономикасына, соңында жаңа кондоминиумдардың шаршы метр бағасына да әсер етеді.
Бізде, 'Таиланд Мүлік' командасында, көбіне кондоминиум сатып алуға көмектесеміз, бірақ құрылыс жобаларына инвестиция салуды қарастырып отырған клиенттерге бұл жаңалықты міндетті түрде ескеруді кеңес береміз, себебі ол жоба құнына жанама әсер етеді.
Жалға беру мен офис бағасына әсері бола ма
Жанама түрде иә. Егер коммерциялық ғимарат иелері көрші жерді ауылшаруашылық ретінде көрсету арқылы салық базасын енді азайта алмаса, олардың операциялық шығыны өседі. Бұл жүктің бір бөлігі жалдаушыларға, әсіресе B және C класты офис алаңдарында, ауысуы ықтимал.
Кондоминиум сатып алушыға қатысы бар ма
Тікелей байланыс жоқ, себебі кондоминиум салығы тұрғын үй ставкасы бойынша бөлек есептеледі. Бірақ жердің құрылысқа арналған ұсынысы артуы Бангкок орталығына жаңа жобалардың көбірек келуіне себеп болуы мүмкін, бұл сатып алушыға таңдау мен бағаның бәсекеге қабілеттілігі тұрғысынан тиімді.
Учаске сатып алар алдында тексеру
Сатушыдан Чанот (меншік құқығы туралы актіні) және соңғы жер салығы түбіртегін сұраңыз. Түбіртекте санат көрсетіледі: бос, ауылшаруашылық, тұрғын үй немесе коммерциялық. Сондай-ақ BMA-ның қала жоспарлау департаментінде аймақтық зоналауды тексерген жөн.
Қорытынды: бұл нарық үшін жаман жаңалық емес
Бангкоктың бұл салық реформасы жүйеге соққы емес, қалыпқа келтіру. Қала ережелерді жердің нақты пайдаланылу тәртібіне сәйкестендіріп жатыр. Спекулятивті схема емес, нақты табысқа сүйенетін инвесторлар үшін бұл жақсы белгі: нарық ашықырақ бола түседі.
Таиландта жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды жоспарлап отырсаңыз, 'Таиланд Мүлік' мамандары сізге сәйкес объект таңдауға және барлық заңды нюанстарды түсінуге көмектеседі.
Дереккөз: Nation Thailand