Бангкокте сирек кездесетін оқиға болуы мүмкін: қаланың дәл ортасында, өзен жағасында жатқан 400 гектардай жер кенеттен инвестициялық картаға түсуі ықтимал. Егер сіз Пхукетте үй іздеп жүрсеңіз де, Бангкоктегі бұл жоба бүкіл Таиланд нарығының қалай өзгеретінін көрсететін маңызды сигнал болғандықтан, оған назар аудармау қиын.
Мәселенің түбі мынада: Таиланд үкіметі Бангкок портын толықтай жабуды зерттеп жатыр, ал жүк ағыны Чонбури провинциясындағы Лаем Чабанг портына көшіріледі. Босаған жер Клонг Тоей ауданында, яғни Сукхумвит бизнес-көшесі мен Чао Прая өзенінің арасында орналасқан, көлемі шамамен 2500 рай (400 гектар). Он жылдар бойы бұл жер тек логистикаға қызмет етіп келді, енді болжам бойынша осы аумақта ірі ойын-сауық кешені пайда болуы мүмкін.
Жобаны Көлік министрі Пичет Ратчакитпракан (Phiphat Ratchakitprakan) бастады. The Nation Thailand басылымының жазуынша, бұл жай ғана қайта құрылыс емес, бүкіл қала үшін жаңа символдық орын салу әрекеті. Bangkok One News басылымының басқа бір деректеріне сүйенсек, 900 райлық жалпы порт аумағының ішінде шамамен 500 райлық жеделдетілген аралас мақсаттағы жоспар бар: қонақүйлер, конгресс-орталықтар, сауда инфрақұрылымы, бірақ казино жоспарда жоқ екені нақты айтылған.
Неге бұл Бангкок нарығы үшін маңызды сигнал?
- Бангкок порты толықтай жабылып, жүк операциялары Чонбури провинциясындағы Лаем Чабанг портына көшірілуі мүмкін
- Клонг Тоей аймағындағы порт жері (шамамен 2500 рай) ірі ойын-сауық кешені үшін зерттелуде, қазір көбіне казинонсыз нұсқа айтылады
- Клонг Тоейдегі орташа жер бағасы қазір бір шаршы уахқа 250 000-400 000 бат аралығында (нарықтық бағалау), бұл көрші Сукхумвит пен Силомнан едәуір төмен
- Шетелдегі ұқсас порт аумақтарын қайта құру жобалары, мысалы Гамбургтегі HafenCity және Лондондағы Docklands, 10-15 жыл ішінде мүлік құнының 3-5 есе өсуіне алып келді
- Жоба әлі техникалық-экономикалық негіздеме сатысында, нақты мерзім бекітілген жоқ
- Инвесторлар үшін бұл ерте терезе: үкіметтің түпкілікті шешіміне баға толық реакция бермей тұрып кіру мүмкіндігі
Аймақ туралы нақты деректер қандай?
- Бангкок порты (Клонг Тоей порты) 1954 жылдан бері жұмыс істейді және жылына шамамен 1,5 миллион TEU контейнер айналымын өткізеді (нарықтық бағалау); Лаем Чабанг қазірдің өзінде Таиланд жүктерінің басым бөлігін өңдейді және қалғанын қабылдауға қуаты жетеді
- Клонг Тоей MRT Blue Line желісінде (Queen Sirikit National Convention Centre станциясы) орналасқан, сонымен қатар BTS Sukhumvit желісінің станциялары жаяу қашықтықта, яғни көлік байланысы қазірдің өзінде күшті
- Порттан 1 шақырым радиустағы кондоминиум бағасы Бангкоктың бағалау агенттіктерінің мәліметінше көрші Сукхумвит сойларынан 20-30% төмен
- Таиланд порт билігі (PAT) жерді Қазынашылықтан ұзақ мерзімді жалға алған, оны коммерциялық мақсатқа ауыстыру үшін парламент бекітуі қажет
- Бір жоспар бойынша казинонсыз ойын-сауық кешені болжанады: круиз терминалы, яхта марина, премиум тұрғын үй кешендері, ал түсетін қаражат жақын маңдағы қоныстарды жаңа көп қабатты тұрғын үйге көшіруге бағытталады
- Басқа дереккөз 900 райлық жалпы порт аумағының ішіндегі шамамен 500 райлық жеделдетілген аралас мақсаттағы жоспарды сипаттайды (қонақүйлер, конгресс-орталықтар, сауда алаңдары), қалған аумақта логистика функциялары мен қызметкерлер тұрғын үйі сақталады
- Лаем Чабанг Бангкоктен 120 шақырым қашықтықта, жылдамдық жолы мен теміржол арқылы жалғанған, Шығыс экономикалық дәлізі (EEC) аясында қуат кеңейту жұмыстары қазірдің өзінде жүріп жатыр
- Клонг Тоейде бейресми қоныстарда шамамен 100 000 тұрғын тұрады, сондықтан көшіру мәселесі жобаның маңызды әлеуметтік өлшемі болып табылады
Пхукетпен салыстырғанда бұл не үшін маңызды?
Бангкок портын қайта құру жобасы жаңалық сияқты көрінгенімен, шетел капиталы Таиланд жылжымайтын мүлік нарығын қалай өзгертетінін көрсететін тағы бір мысал ғана. Пхукетте бұл процесс бұрыннан жүріп жатыр: 2021-2025 жылдар аралығында дамытушылар 45 000-нан астам бірлік, жалпы құны шамамен 469,7 миллиард бат (шамамен 13 миллиард АҚШ доллары) сомасында жоба іске қосты, тек 2025 жылдың өзінде 10 312 бірлік және 81,6 миллиард бат жаңа инвестиция қосылды, оның басым бөлігі Чернг Талай мен Банг Тао аудандарында шоғырланған.
Сингапурда да ұқсас логика бар: 2027 жылға дейін Танжонг Пагар контейнер терминалы Туас портына көшіріліп, өзен жағасындағы 800 гектар жер тұрғын үй мен коммерциялық қажеттілікке босатылады. Бангкоктегі жоспарланған жоба осы масштабтағы ойлау тәсілін қайталайды.
Инвестор ретінде не істеу керек?
Жоба әлі техникалық-экономикалық негіздеме сатысында тұрғандықтан, шешім қабылдауға асығудың қажеті жоқ, бірақ бақылауды қазірден бастаған дұрыс. Ұқсас Таиланд инфрақұрылымдық шешімдерінің тәжірибесіне сүйенсек, зерттеу мен нақты іске асыру арасындағы алшақтық әдетте 3-5 жылды құрайды, ал толық операциялық көшіру 7-10 жылға дейін созылуы мүмкін.
Лондон Docklands ауданы док жабылғаннан кейін 15 жыл ішінде 4-5 есе қымбаттады. Клонг Тоей қазір көрші аймақтарға қарағанда бағасы төмен, тіпті жобаның ресми расталуы қысқа мерзімде бағаны 15-25% көтеруі мүмкін.
Сатып алуға шешім қабылдаған кезде спекулятивтік тәуекелді ескеру керек: жоба кейінге қалдырылуы немесе түбегейлі өзгертілуі мүмкін. Ақылға қонымды стратегия - порт аймағынан 1-2 шақырым қашықтықта, MRT және BTS желілерінің бойында, қазірдің өзінде жалға беруден табыс әкелетін нысандарды таңдау. Мұндай мүлік жылдық 4-6% жалдау кірісін және ұзақ мерзімді капитал өсімін бере алады.
Заңды жағдай қандай?
Шетелдіктер үшін ережелер өзгеріссіз: кондоминиум бірліктерін меншік құқығымен (freehold) сатып алуға болады, бірақ ғимарат бойынша шетелдіктерге 49% квота сақталады. Жер учаскелері мен таунхаустар ұзақ мерзімді жалдау (30 жыл, ұзарту мүмкіндігімен) немесе тайлық компания құрылымы арқылы қолжетімді.
Үш негізгі тәуекел бар. Біріншісі, саяси тәуекел: үкімет ауысса, басымдықтар өзгеруі мүмкін. Екіншісі, әлеуметтік тәуекел: Клонг Тоейдің бейресми қоныстарындағы 100 000-нан астам тұрғынды көшіру қоғамдық талқылау мен ықтимал кідірістерге алып келуі мүмкін. Үшіншісі, заңды тәуекел: мемлекеттік порт жерін коммерциялық мақсатқа ауыстыру күрделі рәсімдерді, соның ішінде парламент бекітуін қажет етеді.
Бангкок портының жабылуы Лаем Чабанг нарығына да әсер етеді: қосымша жүк көлемі логистикалық жылжымайтын мүлікке, қоймаларға және жұмысшылар тұрғын үйіне сұранысты арттырады. Өнеркәсіптік және қойма активтеріне қызығушылық танытатын инвесторлар үшін EEC дәлізі жеке кіру нүктесі бола алады.
Бангкок портын жабу және Клонг Тоейді қайта құру Таиланд астанасының тарихындағы ең ауқымды қайта құру жобасына айналуы мүмкін. Бангкокке назар аударатын инвесторлар осы ауданды қазірден бақылап отырғаны жөн, өйткені жоба түпкілікті бекітілгеннен кейін баға терезесі тез жабылуы ықтимал. Таиланд Мүлік командасы ретінде біз мұндай мүмкіндіктерді алдын ала анықтап, клиенттерімізге дер кезінде хабарлауды маңызды деп санаймыз.
Дереккөз: The Nation Thailand