Неге бұл жаңалық қазақстандық сатып алушыға да қатысты
Тайланд полициясы Бангкокте 33 компаниядан тұратын желіні әшкереледі: бұл құрылым арқылы қытайлық азаматтар жалпы құны 1,275 млрд бахтты (шамамен 35 млн АҚШ доллары) құрайтын сәнді үйлер сатып алған. Схема қарапайым: шетелдік инвестор тай атынан компания тіркейді, оған номиналды (формальды) тай акционерлерін қосады, содан кейін сол компания арқылы жер мен үй сатып алады. Мұның бәрі жерге тікелей шетелдік меншікке тыйым салуды айналып өту үшін жасалған.
Бұл жалғыз оқиға емес. Тексерудің ауқымы мен оған берілген жария назар нақты сигнал береді: тай билігі бүкіл елде номиналды меншік схемаларына қысымды күшейтіп жатыр. Егер сіз Бангкокте немесе Тайландтың басқа өңірінде, соның ішінде Пхукетте, мүлік алуды жоспарлап отырсаңыз, қазір тәуекелдерді салқынқандылықпен бағалайтын кез келді.
Қысқаша жауап (негізгі фактілер)
-
Тай полициясы қытайлық номиналды желіні ашты: 33 компания, Бангкокте 33 сәнді үй, жалпы құны 1,275 млрд бахттан асады
-
Схема Жер кодексі туралы заңның 86-бабындағы шетелдік жер меншігіне тыйымды айналып өту үшін тай номиналды акционерлерін пайдаланды
-
Заң бұзушыларға мүлікті тәркілеу, айыппұл және Шетелдік бизнес туралы заң (FBA) бойынша қылмыстық жауапкершілік қауіп төндіреді
-
Бұл рейд үлкен трендтің бір бөлігі: 2024 жылдан бері Арнайы тергеу департаменті (DSI) номиналды құрылымдарды, әсіресе сегменттегі люкс-мүлікті, тексеруді күшейтіп келеді
-
Пхукеттегі байланысты 3-кезең операциясы 77 компанияны және 1,053 млрд бахт құндағы жерді қамтыды - демек, қысым Бангкоктен әлдеқайда алысқа тарайды
-
Заңды баламалар әлі де бар: фрихолд кондоминиумдар, ұзақ мерзімді жалдау (30+30+30 жыл) және BOI-мен байланысты құрылымдар
Тайланд заңнамасының негізгі тұстары
-
Шетелдіктердің жер меншігіне тыйым 1954 жылғы Жер кодексі туралы заңның 86-бабында бекітілген. Бұл норма 70 жылдан астам уақыт бойы өзгеріссіз қалып отыр, тұрғылықты тұратындарға да, элиталық визасы барларға да ешбір айрықша жағдай жасалмайды
-
Шетелдік бизнес туралы заң (1999) белгілі бір қызмет түрлерімен, соның ішінде жер мәмілелерімен айналысатын тай компаниясындағы шетелдік үлесті 49%-бен шектейді. Тай акционерлері нақты капитал салмайтын номиналды схемалар қылмыстық құқық бұзушылық ретінде саналады
-
The Nation Thailand басылымының мәліметінше, тексерудегі мүліктер Бангкоктің беделді аудандарында орналасқан, бір үйдің орташа құны шамамен 38,6 млн бахтты (1 млн АҚШ долларынан асады) құрайды
-
Пхукет, Пхангнга және Крабидегі байланысты 3-кезең операциясында 500-ден астам полиция қызметкері жұмылдырылды, 59 адам ұсталды, 60 нысан тінтілді, ал жерге және акционерлік құрылымдарға байланысты 77 компания тексерілді - жалпы құны шамамен 1,053 млрд бахт активтер
-
Бүкіл елде тек Самуи мен Пханган аралдарында ғана 11 400-ден астам шетелдіктермен байланысты компания тексерілді, ал жалпы елде 7000-нан астам компания қаралып, 850-ден астамы сотқа берілді - бұл шамамен 15 млрд бахт мемлекеттік шығынға тең
-
Шетелдіктер, ғимараттың шетелдік меншік квотасы (жалпы алаңның 49%) толмаған жағдайда, кондоминиум пәтерлерін фрихолд құқығымен заңды түрде иелене алады
-
2024-2025 жылдары үкімет шетелдіктерге минимум 40 млн бахт инвестиция шартымен 1 рай (1 600 шаршы метр) жерге дейін сатып алуға рұқсат беретін заң жобасын талқылады, бірақ саяси қарсылыққа байланысты бұл ұсыныс тоқтап қалды
-
Номиналды схемалар үшін жаза мынадай: 1 млн бахтқа дейін айыппұл, 3 жылға дейін бас бостандығынан айыру және Жер департаментінің бұйрығымен 180 күн ішінде мүлікті мәжбүрлі сату
Тайланд билігі неге дәл қазір қысымды күшейтті?
Бірнеше фактор бір мезгілде қабаттасты. Сәнді мүлік бағасының өсуі БАҚ пен қоғам назарын күшейтті. Парламентте "жерді шетелдіктерге сату" тақырыбындағы саяси риторика күшейе түсті. Сонымен қатар DSI қосымша қаржыландыру мен күдікті корпоративтік құрылымдарды анықтайтын цифрлық құралдар алды - бұл Бангкоктен Пхукетке және оңтүстік аралдарға дейін кезең-кезеңімен жүргізіліп жатқан операциялардан көрініп тұр.
Бангкокте қай аудандар ерекше назарда?
Ең қатаң тексеру беделді аудандарда жүргізіледі: Сукхумвит, Сатхорн, Тхонглор, сондай-ақ Бангна мен Рамкхамхаенг аймақтарындағы қоршалған коттедждік поселкелер (му баан). Құны 20 млн бахттан асатын мүліктер автоматты түрде тексеруге ілінеді.
Ал бұл тек қытайлық инвесторларға ғана қатысты ма?
Жоқ. Заң барлық шетелдіктерге, ешбір айрықша жағдайсыз қолданылады. Бұрын Ресей, Еуропа елдері мен Австралия азаматтарына қатысты да ұқсас істер қаралған, әсіресе Пхукет пен Ко Самуиде. Қытайлық желі көлемінің үлкендігіне байланысты назар аударды, бірақ бақылау механизмі әмбебап - мұны Пхукет, Пхангнга және Крабидегі қатарлас операциялар да растайды.
Капиталды заңды жолмен қалай қорғауға болады
Білікті инвестор үшін үш қадам маңызды. Біріншіден, 49% шетелдік меншік квотасы шегінде фрихолд құқығымен кондоминиум сатып алу. Екіншіден, вилла қызықтырса, тексерілген заңгермен бірге жалдау (leasehold) құрылымын қолдану. Үшіншіден, әр мүлікке қатысты құрылысшыға тәуелсіз, өз алдына жеке заңгер арқылы толық тексеру (due diligence) жүргізу.
Бұл тексеру кездейсоқ жағдай емес, тай билігінің жүйелі саясатының бір көрінісі. Ондаған жыл жұмыс істеп келген номиналды схемалар енді қабылдауға болмайтын деңгейдегі тәуекелге айналды. Бангкокте немесе аралдарда мүлік алуды жоспарлайтын инвестор үшін жалғыз сенімді жол - таза заңды меншік форматтары. Тайланд нарығы әлі де тартымды болып қалуда: кондоминиумдардың жалдау кірісі жылына 5-7% деңгейінде, ал кіру құны Сингапур мен Гонконгпен салыстырғанда әлдеқайда төмен. Бірақ капиталды қорғау дұрыс мәміле құрылымынан басталады.
Дереккөз: International Investment
Тайландта мүлікке инвестиция салуды жоспарлап жатырсыз ба? "Таиланд Мүлік" мамандары сізге заңды әрі сенімді нұсқаны таңдауға көмектеседі.