Пхукеттен пәтер немесе вилла іздеп жүрген қазақстандық инвестор үшін бір қызық жаңалық бар: жылжымайтын мүлікке үлес алу үшін енді компания тіркеп, жалдаушы іздеудің қажеті болмауы мүмкін. Тайландтың ірі девелоперлерінің бірі AWC (Asset World Corp) 2026 жылы Тайланд қор биржасында (SET) 50 миллиард бат, яғни шамамен 1,4 миллиард АҚШ доллары көлеміндегі REIT (жылжымайтын мүлікке инвестициялық траст) орналастыруды жоспарлап отыр. Жоспар іске асса, бұл соңғы үш жылдағы Оңтүстік-Шығыс Азиядағы ең ірі жылжымайтын мүлік IPO-ларының біріне айналады. Жаңа құрал Asset World Corp REIT (AWR) атымен сауда-саттыққа шығады.
Шетелдік сатып алушыларға таныс формат бұл емес. Кондоминиум немесе вилла сатып алғанда сіз нақты меншікке ие боласыз, бірақ оны жалға беру, жөндеу, салық төлеу қамын өзіңіз ойлауыңыз керек. REIT жағдайында бәрі басқаша: сіз жай ғана биржада үлес сатып аласыз да, бесжұлдызды қонақүйлер мен коммерциялық ғимараттардан түсетін пайданың бір бөлігін дивиденд түрінде аласыз. Бірақ брокерлік шот ашпас бұрын, AWC траст ішіне нақты не қоятынын және шетелдік үлес иесі қандай тәуекелдерге барады екенін түсініп алған жөн.
Негізгі сандар: AWR туралы білуге тиіссіз нәрсе
- AWC 50 миллиард батқа дейінгі (шамамен 1,4 млрд доллар) REIT дайындап жатыр, биржаға шығу 2026 жылға жоспарланған, атауы - Asset World Corp REIT (AWR)
- Трасттың негізіне Бангкок пен курорттық аймақтардағы Marriott, Hilton, Melia сияқты брендтердің үздік қонақүйлері мен коммерциялық ғимараттары кіреді
- Бастапқыда AWR-ге AWC-нің жалпы 61 активтен тұратын үлкен портфелінен шамамен 5 премиум-класты фрихолд (толық меншік) объект беріледі, жыл сайын қосымша 1-2 актив қосылады деп жоспарланған
- REIT-тің мақсатты көлемі 2026 жылдың 2-тоқсанындағы жағдай бойынша AWC-нің жалпы активтерінің шамамен 25%-ын құрайды
- Тайландтық REIT-тердің 2024-2025 жылдардағы орташа дивидендтік кірістілігі жылына 5-7% (бат түрінде) болды - SET Market Data мәліметтері бойынша
- Шетелдік инвесторлар тайландтық брокерлік шоттар арқылы REIT үлесін ешбір шектеусіз сатып ала алады
- Резидент еместер үшін дивидендтерге 10% салық ұсталады
AWC кім және оның портфелі қандай
AWC (Asset World Corp) компаниясын Тайландтың ең бай отбасыларының бірі - Сириваддханабхакди әулеті бақылайды. Компанияның жалпы портфелінде елдің әр түкпіріндегі 30-дан астам қонақүй мен сауда орталығы бар. Қазіргі уақытта SET биржасында бірнеше ондаған REIT сауда жасайды, ал олардың жиынтық нарықтық капитализациясы 2025 жылдың соңына қарай 300 миллиард баттан асты.
Қазіргі кезде Тайландтағы ең ірі туристік-қонақүй бағытындағы REIT - SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT) деп аталады. Бірақ жаңа AWC трасты көлемі жағынан оны басып озуы мүмкін.
AWC компаниясының өз ішінде рөлдер нақты бөлінген: AWC-нің өзі жоғары өсім әкелетін жаңа жобаларды дамытатын 'қозғаушы күш' болса, AWR тұрақты кіріс әкелетін, дайын жұмыс істеп тұрған активтерді ұстауға арналған. Яғни AWR инвесторлары спекулятивті құрылысқа емес, тұрақты ақша ағынына иелік етпек.
Неге дәл қазір қызық болып тұр
Тайланд Банкі 2025 жылдың желтоқсанында саясаттық мөлшерлемені 2,0%-ға дейін төмендетті. Бұл банк депозиттерінің тартымдылығын азайтып, дивидендтік құралдарды салыстырмалы түрде тиімдірек етіп жіберді. Сонымен қатар Тайландтың капитал нарығындағы мәмілелер туралы заңы (Trust for Transactions in Capital Market Act) бойынша REIT-тер таза кірістің кемінде 90%-ын дивиденд ретінде бөлуге міндетті. Бұл ереже инвестор үшін қосымша сенімділік береді, себебі компания пайданы 'шаш алдырмай' бөлуге заңды түрде тартылған.
Біраз ескеретін жайт бар: REIT үлестері тек тайландтық батпен номинирленген. 2025 жыл бойы доллар/бат бағамы 33-36 аралығында ауытқыды, яғни валюталық тәуекел толығымен сақталады. Ал кіру шегі ерекше тартымды: биржада REIT үлесін сатып алу үшін бірнеше мың баттан (100 доллардан төмен) бастауға болады, бұл нақты жылжымайтын мүлік бағасымен салыстырғанда есепсіз аз.
Жиі қойылатын сұрақтар
REIT дегеніміз не және ол Тайландтан кондоминиум сатып алудан немен ерекшеленеді?
REIT (Real Estate Investment Trust) - коммерциялық жылжымайтын мүлікке иелік ететін және жалдан түскен кірісті үлес иелеріне бөлетін биржада сатылатын құрал. Сіз белгілі бір пәтерге немесе ғимаратқа емес, әртараптандырылған портфельдің пайдасына үлес аласыз. Кондоминиум сатып алудан айырмашылығы: жөндеу шығыны жоқ, бос тұру тәуекелі жоқ, шетелдіктерге арналған меншік квотасын ойлаудың қажеті жоқ.
Шетелдік Тайланд биржасынан REIT үлесін сатып ала ала ма?
Иә. Ол үшін Bualuang Securities, KGI немесе Maybank Kim Eng сияқты лицензиялы тайландтық брокерде шот ашу керек. Әдетте паспорт, тайландтық банк шоты және мекенжайды растайтын құжат қажет болады. Процесс бір-екі аптаға созылады. Жерге меншікпен салыстырғанда, REIT үлесіндегі шетелдік үлеске ешбір шектеу қойылмайды.
AWC REIT-інен инвесторлар қандай кірістілік күте алады?
Нақты шарттар биржаға шыққан кезде жарияланады. Бенчмарк ретінде айтарлық: 2024-2025 жылдары тайландтық қонақүй REIT-тері жылына 5-7% дивидендтік кірістілік көрсетті. AWC-нің премиум-класты қонақүй активтері пандемиядан кейінгі жүктеме қалпына келуінің арқасында осы диапазонның жоғарғы шегіне жақындауы мүмкін.
Шетелдік инвестор дивидендтен қандай салық төлейді?
Тайланд резидент емес иелерге төленетін дивидендтен көзден 10% салық ұстайды. Тайланд пен көптеген елдер арасында қосарланған салық салуды болдырмау туралы келісімдер бар, бірақ оларды нақты қолдану екі елдің де салық маманымен кеңесуді талап етеді.
REIT-ке инвестиция салғанда ақша жоғалту мүмкін бе?
Иә. Үлес бағасы кез келген биржалық қағаз секілді ауытқып тұрады. Жылжымайтын мүлік нарығындағы құлдырау, туристер ағынының азаюы немесе пайыздық мөлшерлемелердің өсуі үлес бағасын төмендетуі мүмкін. Сонымен қатар бат пен теңге (немесе доллар) арасындағы валюталық айырма нақты дивидендтік кірісті жеп қоюы мүмкін.
Пхукетте пәтерді жалға беру орнына REIT-тің қандай артықшылығы бар?
REIT операциялық қиындықсыз пассивті кіріс береді: жалдаушы іздеудің, басқарушы компанияға 20-30% комиссия төлеудің, кондиционерді жөндеп жүрудің немесе көршілермен мәселе шешудің қажеті жоқ. Өтімділігі де әлдеқайда жоғары: үлесті бірнеше минутта сатуға болады, ал нақты жылжымайтын мүлікті сатуға айлар кетуі мүмкін.
AWC REIT-і нақты қашан биржаға шығады?
Компания 2026 жылды жариялады, бірақ нақты күн әлі белгіленген жоқ. Тайландта REIT биржаға шығу процесі, Тайланд Бағалы қағаздар және биржа комиссиясының (SEC) ресми мақұлдауынан кейін әдетте 6-12 ай уақыт алады. Жаңартулар SET-тің ресми сайтында жарияланады.
Инвесторларға REIT биржаға шыққанша күту керек пе, әлде қазір пәтер сатып алған дұрыс па?
Бұл екі түрлі стратегия. Нақты жылжымайтын мүлік жеке пайдалану плюс жалдан кіріс алғысы келетін, кіру шегі 3-5 миллион батты көтере алатын сатып алушыларға сай келеді. REIT болса аз капиталмен, басқару жүгінсіз Тайланд нарығына қатысқысы келетін инвесторларға арналған. Салыстыру үшін: Пхукеттің тұрғын үй нарығының өзінде шетелдік сұраныс қаншалықты күшті екенін көруге болады - AssetWise компаниясының The Title бренді ғана аралда 47,4 миллиард бат көлеміндегі портфель құрайды, әрі кассасы бар шетелдік сатып алушылар меншік құқығын беруге дейін көбіне 75%-ға дейін төлеп үлгереді. Көптеген инвестор үшін ең теңдестірілген жол - нақты жылжымайтын мүлік пен биржадағы REIT арасында қаражатты бөлу.
50 миллиард баттық AWC REIT-інің биржаға шығуы Тайландтың капитал нарығы кемелденіп келе жатқанын көрсетеді. Бұрын тек 'шаршы метр' сатып алуды қарастырған инвесторлар үшін банк депозитінен жоғары дивидендтік кірістілік беретін заңды, өтімді құрал нақты балама ретінде қалыптасып жатыр. Бірақ маңызды нәрсе - биржадағы REIT-ті кепілдендірілген кіріспен шатастырмау керек: бұл әлі де барлық әдеттегі нарықтық тәуекелдерді көтеретін биржалық актив.
Тайландтан жылжымайтын мүлік немесе инвестициялық құрал таңдауда сенімді кеңес керек болса, Таиланд Мүлік мамандары нақты сандар мен заңды ерекшеліктерді түсінуге көмектесе алады.
Дереккөз: Nation Thailand