Қысқаша жауап
2026 жылдың алғашқы жарты жылдығында Оңтүстік-Шығыс Азияның жылжымайтын мүлікпен байланысты компаниялары IPO арқылы шамамен 3 млрд доллар тартты, бірақ бұл соманың негізгі бөлігі Вьетнам мен Малайзияға тиесілі болды. Таиланд қор биржасы бұл толқында жаңа ірі листингтерсіз қалды, себебі нарық қаныққан және баһттың нығаюы шетелдік капиталды басқа елдерге ығыстырды. Жеке инвестор үшін бұл жаман хабар емес: институционалдық ойыншылардың бәсеңдеуі Пхукет пен Бангкокта пәтер сатып алатындарға баға келісу мүмкіндігін кеңейтеді.
Біріншіден, неге нақ солай болды соны түсінейік. Хошимин мен Куала-Лумпур биржаларына ірі қаржы ағыны құйылғаны Тайланд нарығынан бас тартуды емес, керісінше аймақтағы капиталдың қайта бөлінуін білдіреді. Ақша жоғалып кеткен жоқ, ол бағыт өзгертті. Ал нағыз маңызды сұрақ, Таиланд бұған қалай жауап береді және бұл қайта құрылым жердегі жеке сатып алушыларға қандай есік ашады дегенге саяды.
Негізгі фактілер: цифрлар не айтады
-
IPO көлемі: Nikkei Asia бағалауы бойынша, Оңтүстік-Шығыс Азияның жылжымайтын мүлікпен байланысты компаниялары 2026 жылдың бірінші жартысында аймақтық биржалар арқылы жиынтығында шамамен 3 млрд доллар тартты.
-
Малайзияның қарқыны: UI Boustead REIT ірі листингтердің қатарына кірді, бұл Малайзияның өнеркәсіптік және коммерциялық жылжымайтын мүлкіне деген қызығушылықтың артып жатқанын көрсетеді.
-
Вьетнамның өрлеуі: Dien May Xanh және басқа эмитенттер ішкі тұтыну мен урбанизацияның өсу толқынымен жүрді. Вьетнамның ЖІӨ соңғы үш жыл бойы жылына 6-7% қарқынмен өсіп келеді.
-
Таиландтың позициясы: Таиланд қор биржасы (SET) АСЕАН аймағындағы ең ірі REIT алаңы болып қала береді, оның үстінде 40-тан астам жылжымайтын мүлік қоры бар, олардың жиынтық нарықтық капиталдануы 15 млрд долларды асады (SET деректері бойынша). Соған қарамастан, 2026 жылдың бірінші жартысында бірде-бір ірі жаңа листинг тіркелген жоқ.
-
Баһттың нығаюы: таиландтық баһт жыл басынан бері АҚШ долларына қатысты 3-4%-ға нығайды. Бұл шетелдік сатып алушылар үшін тайландтық активтерді қымбаттатты және капиталдың валютасы әлсіз елдерге ағуының бір себебі болды.
-
Жалдау кірістілігі: пәтерлерді жалға беруден түсетін орташа жылдық кірістілік Бангкокта 4-6%, ал Пхукетте 6-8% құрайды, бұл Малайзия мен Вьетнамдағы ұқсас активтерден жоғары көрсеткіш.
-
Шетелдіктерге меншік құқығы ережелері: Тайланд заңнамасы бойынша шетелдіктер кондоминиум ғимаратының жалпы алаңының 49%-ына дейін фрихолд (толық меншік) құқығымен ие бола алады. Бұл аймақтағы ең ашық заңнамалық жүйелердің бірі болып саналады.
-
Құрылысшылардың сенімі жерде қалай көрінеді: IPO нарығының бәсеңдеуіне қарамастан, ірі тайландтық девелоперлер Пхукетке үлкен үміт артып отыр. Origin Property компаниясы 2026-2028 жылдар аралығында Пхукетке 3 млрд баһт бөліп, қонақүй және кондо жобаларынан түсетін табысты 2026 жылдың төртінші тоқсанынан бастап есептей бастамақ. Ал Sansiri компаниясы төрт жыл ішінде Пхукетте 40 млрд баһтқа жаңа жобалар іске асыруды жоспарлап отыр, бұл аралдың соңғы 15 жылдағы бүкіл құрылыс көлемін небәрі төрт жылда қайталауға тең.
Неге капитал Вьетнам мен Малайзияға ағып жатыр?
Бұл сұраққа екі жауап бар. Біріншіден, Вьетнам мен Малайзия жеңілдетілген листинг рәсімдері мен салықтық жеңілдіктер ұсынып, IPO үшін тартымды жағдай жасады. Екіншіден, Таиланд нарығы бұрыннан жетілген деп саналады: ірі ойыншылар көптен бері биржада тіркелген, сондықтан жаңа ірі эмиссияларға орын аз қалды.
REIT деген не және неге маңызды?
REIT (Real Estate Investment Trust, жылжымайтын мүлікке инвестициялау трасты) - коммерциялық жылжымайтын мүлікке ие болатын және кірісінің кем дегенде 90%-ын үлес иелеріне бөлуге міндетті қор. REIT инвесторларға биржа арқылы жылжымайтын мүлікке қатысуға мүмкіндік береді. REIT IPO белсенділігінің артуы институционалдық инвесторлардың сол сектордың болашағына сенетінінің белгісі.
3 млрд доллардық IPO Таиландтағы бағаларға әсер ете ме?
Тікелей баға әсері жоқ. Бірақ жанама әсер бар: институционалдық капиталдың басқа елдерге ағуы Таиланд нарығындағы бәсекелік қысымды азайтады, яғни жеке сатып алушылар үшін таңдау көбейеді, ал девелоперлер бағамен келісуге бейімірек болады.
2026 жылдың екінші жартысында Тайландта жаңа IPO күте аламыз ба?
Нарық бағалаулары бойынша, SET қонақүй және логистика секторларында бірнеше жаңа листинг дайындап жатыр. Сонымен қатар Тайланд үкіметі шетелдік капиталды тарту үшін қосымша ынталандыру шараларын, соның ішінде инвесторлық виза бағдарламаларын кеңейтуді талқылап жатыр.
Тайландтың қай аймақтары қазір инвестицияға тартымды?
Пхукет Оңтүстік-Шығыс Азияның курорттық бағыттары арасында жалдау кірістілігі бойынша аймақтық көшбасшы болып қала береді (жылына 6-8%). Бангкок BTS пен MRT желілері бойындағы люкс кондоминиумдарымен ерекшеленеді. Атап өтерлігі, қазір Пхукеттегі кондо сатып алушылардың шамамен 75%-ы шетелдіктер, ал Банг Тао ауданындағы 408 пәтерден тұратын Peylaa Phuket сияқты жобалар нақ осы халықаралық сұранысқа арналып салынуда. Паттая пандемиядан кейін қалпына келе бастады, дегенмен онда кірістілік әлі де төмендеу.
Вьетнам мен Тайланд инвестор капиталы үшін қалай бәсекелеседі?
Вьетнам инвесторларды жылдамырақ экономикалық өсу мен арзан жұмыс күшімен тартады. Тайланд болса жетілген инфрақұрылыммен, меншік құқығын күшті қорғаумен және ұзақ жылдар қалыптасқан туризм индустриясымен бәсекеге түседі. Тұрғын үй инвесторлары үшін Тайланд әлі де болжамдырақ нарық болып қала береді.
Шетелдік инвестор Тайланд REIT-іне тікелей қатыса ала ма?
Техникалық тұрғыдан иә, SET-ке қолжетімділігі бар халықаралық брокер арқылы. Іс жүзінде бұл Тайланд брокерлік шотын ашуды талап етеді, ал REIT-ке минималды кіру шегі бірнеше мың баһттан басталады. Көпшілік сатып алушылар үшін кондоминиумды тікелей сатып алу әдетте әрі қарапайым, әрі мөлдір жол.
Баһттың нығаюы жылжымайтын мүлікке инвестицияға қалай әсер етеді?
Баһттың нығаюы шетелдік сатып алушылар үшін кіру құнын арттырады. Бірақ ол қайта сатқанда долларға немесе басқа валютаға айырбастаған кезде кірісті де көбейтеді. Ұзақ мерзімді инвесторлар түптеп келгенде валюта тұрақтылығынан ұтады.
Қорытынды: терезе қашан жабылады?
Оңтүстік-Шығыс Азия жылжымайтын мүлкіне институционалдық ақша ағыны артып келеді, ал Таиланд IPO көлемі бойынша Вьетнам мен Малайзиядан уақытша артта қалып отыр. Дегенмен елде жеке инвестор үшін негізгі артықшылықтар сақталған: ашық заңнама, жоғары жалдау кірістілігі және жетілген инфрақұрылым. Дәл қазір, ірі қорлар басқа бағытқа қарап тұрғанда, жеке инвесторларда институционалдық капиталмен бәсекелеспей нарыққа кіретін сирек мүмкіндік бар.
Таиландқа инвестиция салуға дайынсыз ба? 'Таиланд Мүлік' мамандары сізге дәл өзіңізге лайық жылжымайтын мүлікті табуға көмектеседі.
Дереккөз: Nikkei Asia