Қазақстандық инвестор үшін не өзгереді: қысқаша жауап
Таиланд Қазынашылық министрлігі жер учаскелерінің ресми кадастрлық бағаларын нақты нарықтық деңгейге жеткізу мақсатында жаңа бағалау методологиясын енгізуде. Бұл реформа 2027 жылғы жоспарлы қайта бағалау циклімен тұспа-тұс келеді. Пхукет немесе Бангкокта мүлік сатып алуды ойластырған кез келген адам үшін бұл жаңалық тікелей қаржылық салдарға ие: трансфер алымдары артады, жылдық жер салығы өседі, ал нарық барынша мөлдір болады.
Реформаның негізгі деректері
Таиланд мүлік нарығын ұзақ уақыт бойы бір ерекшелік сипаттап келді: кадастрлық баға мен нақты нарықтық баға арасындағы алшақтық орасан зор. Қалыпты курорттық аймақтарда бұл айырма 40-60% деңгейінде болса, Бангкоктың жоғары қарқынмен дамыған аудандарында 300%-ға дейін жетіп отырды. Мұндай жағдай спекуляцияға және бейресми салық оңтайландыруға алаң жасады.
Негізгі фактілер:
- Таиланд кадастрлық бағалары әр төрт жылда бір рет жаңартылады. Соңғы цикл 2023 жылы аяқталды; келесі жоспарлы қайта бағалау 2027 жылда. Қазіргі методология реформасы дәл сол циклге дайындық ретінде жасалуда.
- Жер мен ғимарат салығы (2020 жылы енгізілген) кадастрлық бағаның 0,01% мөлшерінде тұрғын үйге, бос жерлерге 0,7%-ға дейін есептеледі. Кадастрлық баға өскен сайын жылдық салық та өседі.
- Мүлік сатып алу кезіндегі трансфер алымы келісімшарт немесе бағалау бағасының жоғарысынан 2% мөлшерінде алынады. Кадастрлық баға нарыққа жақындаған сайын бұл база да өседі.
- Реформа тек жер учаскелерін қамтиды. Ғимараттар мен құрылыстар бөлек амортизациялық методология бойынша бағаланады және бұл бастамаға кірмейді.
- 77 провинцияның барлығы да реформаға енеді, алайда ең үлкен өзгерістер Пхукет, Паттайя, Ко Самуи және Бангкоктың орталық аудандарында күтіледі.
Аймақтық картина: қайда қанша өзгереді?
Элшілік деңгейіндегі мәліметтерге сүйенсек, ең үлкен кадастрлық-нарықтық алшақтық мына аймақтарда байқалады:
| Аймақ | Ағымдағы жағдай |
|---|---|
| Бангкок (Сукхумвит дәлізі) | Кадастрлық баға шаршы уа үшін 600 000-800 000 бат, нарықтық баға 1,2-2,0 млн бат |
| Пхукет (Банг Тао, Лагуна) | Кадастрлық баға нарыққа қарағанда шамамен 2-2,5 есе төмен |
| Паттайя (Жомтьен, Пратумнак) | Нарықтан елеулі кейін қалушылық |
| Ко Самуи (Чавенг, Бопхут) | Ең жоғары алшақтық күтілетін аймақтар қатарында |
| Исан аймағы (дамымаған провинциялар) | Өзгерістер минималды болады |
Бұл кесте инвесторға нақты бағдар береді: егер Пхукеттің батыс жағалауында мүлік сатып алуды жоспарлап жатсаңыз, 2027 жылғы қайта бағалау сіздің транзакция шығындарыңызға ең тікелей ықпал етеді.
Кондоминиум, жалдау және жер: кімге қалай тиеді?
Меншік кондоминиумдары (freehold). Сатып алу кезіндегі трансфер алымы мен гербтік алым өседі. Ғимарат тұрған жердің кадастрлық бағасы өскен сайын, әр пәтердің пропорционалды үлесі де артады. Жалпы транзакция шығындары ағымдағы деңгеймен салыстырғанда 5-15% өсуі мүмкін деп есептеледі.
Ұзақ мерзімді жалдау (leasehold, 30 жыл). Жалдау шартын тіркеу алымы жалпы жалдау сомасының 1,1% мөлшерінде. Жер департаменті минималды жалдау ставкасының эталондарын жаңа кадастрлық бағалармен үйлестірсе, тіркеу шығыны сәйкесінше өседі.
Тай компаниясы арқылы жер сатып алу. Мұнда реформаның маңызы ерекше. Таиланд билігі қазіргі таңда Пхукет, Краби, Пханг Нга, Бангкок және Чиангмайда жүздеген компанияны номинантық меншік иелігі күдігімен тексеруде. Мыңдаған компания бақылауда, жүздеген адам қылмыстық жауапкершілікке тартылуда. Осындай жағдайда ресми кадастрлық баға сәйкестік тексерулерінің негізгі цифры болып табылады. Мөлдір, нарыққа сай баға заңды меншік иесін нығайтады.
Инвестициялық кіріске қалай ықпал етеді?
Жыл сайынғы жер мен ғимарат салығының өсуі премиум орналасқан жерлердегі таза кіріске тікелей әсер береді. Шамалай есептегенде, жалдау кірісінен түскен таза рентабельділік 0,1-0,3 пайыздық пунктке азаюы мүмкін. Пхукет секілді аймақтарда типтік жалпы жалдау кірісі жылына 5-7% деңгейінде екенін ескерсек, бұл айтарлықтай, бірақ жобаны кері кетіретін қатты соққы емес - алдын ала қаржылық жоспарлауда ескерілсе болғаны.
Кондоминиум және вилла иелері келесі қайта бағалау циклінде салық жүктемесінің 15-30% өсуіне дайын болуы керек.
Ресми кадастрлық бағаны қалай тексеруге болады?
Қазынашылық министрлігінің treasury.go.th порталында жер учаскесінің титул нөмірі (чанот) бойынша іздеу жасауға болады. Сонымен бірге жергілікті Жер департаменті кеңсесінен сұрату жолымен да ақпарат алуға болады.
Жаңа кадастрлық бағалар жарияланған соң, меншік иелері 60 күн ішінде Қазынашылық министрлігіне апелляция беруге құқылы. Тәжірибеде мұндай шағымдар сирек жетістікке жетеді, бірақ лицензиялы тай бағалаушысынан алынған тәуелсіз баға қорытындысымен дәлелденген жағдайда мүмкін болады.
Таиланд Мүлік сарапшыларының кеңесі
Таиланд Мүлік командасы клиенттерге Пхуктте немесе Паттайяда мүлік сатып алуды 2027 жылдың алдында жоспарлауды ұсынады - себебі 2027 жылға дейін трансфер алымдары ағымдағы (төменгі) кадастрлық ставкалармен есептеледі. Бұл, әсіресе тай компаниясы немесе жалдау форматындағы мәмілелер үшін маңызды. Меншік кондоминиумдарында жақын мерзімді қаржылық тиімділік біршама аз, алайда ұзақ мерзімді меншік шығын жоспарлауына кіріктіруге тұрады.
Дерек көзі: Bangkok Post