Соңғы аптада Малайзияның Genting корпорациясы Джохор-Сингапур экономикалық аймағында 20 миллиард доллар тұратын "смарт-қала" салатынын жариялады. Бұл соңғы он жылдағы Оңтүстік-Шығыс Азиядағы ең ірі құрылыс жобасы. Қазақстандық инвесторлар арасында бірден сұрақ туды: капитал Пхукет пен Бангкоктан осы жаңа хабқа ауыса ма?
Қысқаша жауап: жоқ. Ал толық жауап үшін сандарға үңілейік.
Бір ауыз сөзбен: не болып жатыр?
Genting Джохор-Сингапур шекарасында орналасқан аумаққа 20 миллиард доллар салады, бірақ бұл ақша курортты жылжымайтын мүлікке емес, жасанды интеллект зерттеулері мен агротехнологияларға бағытталған. Мақсатты аудитория да мүлдем басқа: халықаралық мамандар мен ірі технологиялық корпорациялар, ал Пхукетке келетін сатып алушылар негізінен демалыс үйін немесе жалға беруге лайық виллit іздейді. Сондықтан бұл екі нарық бір-бірімен бәсекелеспейді десек болады.
Джохор жобасы шын мәнінде не үшін құрылып жатыр?
2025 жылдың қаңтарында іске қосылған Джохор-Сингапур арнайы экономикалық аймағы (JS-SEZ) шекара арқылы адамдар мен капиталдың еркін қозғалуын жеңілдетуге бағытталған. Nikkei Asia мәліметінше, бұл аймақ Шэньчжэнь мен Бангалормен тікелей бәсекеге түсу үшін арнайы жобаланған, яғни корпоративтік инвестицияларды тарту оның басты міндеті.
Джохор-Бахру Сингапурдың іскерлік орталығынан Causeway көпірі арқылы шамамен 30 минут жерде орналасқан. Бұл жобаға Сингапур капиталына қол жеткізуге мүмкіндік береді, бірақ Сингапурдың қымбат жер бағасынсыз. JS-SEZ аймағында салық жеңілдіктері, оңайлатылған виза тәртібі және тауарлар қозғалысының еркіндігі қарастырылған.
Auqымы жағынан бұл жоба әсерлі: 20 миллиард доллар дегеніміз, соңғы 5-7 жылда Пхукет жылжымайтын мүлкіне құйылған шетелдік инвестициялардың жалпы көлемімен шамалас сома. Бірақ бұл тұрғын үй кешені емес, толыққанды қала, жасанды интеллект зертханалары, деректер орталықтары мен тік фермалар айналасында құрылады.
Genting тобының нарықтық капитализациясы 15 миллиард доллардан асады, компания Сингапур мен Малайзиядағы Resorts World казино кешендерін басқарады, сондықтан ірі жобаларды іске асыру тәжірибесі жеткілікті. Дегенмен бұл жоба сатылап, 15-20 жылға созылады деп болжануда. Алғашқы инфрақұрылым 3-5 жыл ішінде пайда болуы мүмкін, ал толыққанды қала іс жүзінде 2040-жылдардың ісі.
Пхукет пен Джохордың табыстылығы қалай салыстырылады?
Ең маңызды сұрақ, әрине, ақшаны қайда салған тиімді дегенге саяды. Джохор-Бахрудағы кондоминиумдар жылдық 3-4% табыс әкеледі. Пхукеттегі басқарылатын виллалар мен кондо бірліктер 2025 жылғы нарық деректеріне сәйгес 6-8% деңгейінде тұр. Бұл айырмашылықтың басты себебі, әрине, туристік ағын: 2025 жылы Пхукетке 11 миллионнан астам шетелдік турист келді, ал Джохор бахру негізінен тұрғын мен корпоративтік жалдаушыларға есептелген.
| Көрсеткіш | Джохор-Бахру | Пхукет |
|---|---|---|
| Жылдық жалдау табыстылығы | 3-4% | 6-8% |
| Негізгі сатып алушы | Мамандар, корпорациялар | Турист-инвесторлар |
| Меншік құрылымы | Freehold, 1 млн ринггиттен (~$215,000) | Кондо квота 49%, немесе 30+30+30 жылдық лизхолд |
| Жобаның мерзімі | 10-15+ жыл | Іске қосылған, өтімді нарық |
Пхукеттегі нарық қазір қандай көрсеткіштер көрсетіп тұр?
2025 жылы Пхукетте шетелдіктер қатысқан мүлік мәмілелерінің саны шамамен 22%-ға өсті. Премиум кластағы кондоминиумдардың бағасы шаршы метріне 120,000-180,000 бат (шамамен $3,400-$5,100) деңгейіне жетті.
Nation Thailand мәліметінше, Пхукеттің халықаралық сұраныстағы үлесі 2025 жылдың үшінші тоқсанында шамамен 60%-ға дейін өсіп, 2026 жылы 65%-ға жетеді деп күтілуде. Бұл Пхукетті Бангкоктағы ипотека бойынша бас тарту қаупінен және елдегі тұрмыстық қарыз жүктемесінен қорғайды.
Малайзияда шетелдіктер 1 миллион ринггиттен (шамамен $215,000) бастап толық меншік құқығымен (freehold) жылжымайтын мүлік сатып ала алады. Тайландта бұл мүлдем басқаша жұмыс істейді: шетелдіктер кондоминиумды тек шетелдік квота шеңберінде (жобаның жалпы алаңының 49%-ына дейін) меншіктей алады, ал виллалар үшін көбіне 30+30+30 жылдық ұзартылатын лизхолд схемасы қолданылады.
Соңғы бақылау шаралары Пхукет нарығына әсер етті ме?
Бангкок Post хабарлағандай, реттеуші органдар номиналды құрылымдар (nominee) арқылы жасалатын схемалардағы олқылықтарды жауып, компаниялардағы шетелдік үлестерге бақылауды күшейтті, әсіресе Панган мен Самуи аралдарында. Дегенмен Juwai IQI бағалауынша, шетелдік сатып алушылар Пхукеттегі люкс виллалар мәмілелерінің шамамен 60%-ын, ал Самуи мен Панганда 90%-дан астамын құрайды. Яғни бақылаудың күшеюі нақты сұранысқа әзірге айтарлықтай әсер еткен жоқ.
Пхукет бағасы Джохордың бәсекесінен түсе ме?
Екі нарық мүлдем басқа баға сегменттерінде және басқа сатып алушылар үшін жұмыс істейді, сондықтан бұл сценарий екіталай. Керісінше, премиум Пхукет мүлкінің бағасы жылына 8-12% өседі деп болжануда, бұл өсім аралдағы жердің шектеулігінен туындайды, материктегі технопаркпен ешқандай байланысы жоқ.
2026 жылы Пхукетке инвестиция салудың мәні бар ма?
Knight Frank Thailand компаниясы Bang Tao, Layan, Kamala және Cherng Talay сияқты батыс жағалауындағы аймақтардың жоғары нәтиже көрсетуін жалғастырады деп болжайды, ал сатып алушылар өмір салты мен жалдау әлеуетін бірінші орынға қоятындықтан виллаларға сұраныс жетекші орында болмақ.
Түйін
Genting компаниясының Джохордағы жобасы, әрине, ауқымы жағынан таңғаларлық. Бірақ тұрақты жалдау кірісі бар, меншік құрылымы анық және нарығы қалыптасқан курортты мүлік іздейтін инвестор үшін Тайланд өз позициясын әлі де берік ұстап тұр. Пхукет пен Бангкок құрылыс алаңындағы технопаркте жоқ нәрсені ұсынады: жұмыс істеп тұрған жалдау нарығын, тәжірибелі басқару компанияларын және тұрақты сұранысты.
Егер сіз де Тайландтан курортты мүлік немесе инвестициялық үй іздеп жүрсеңіз, 'Таиланд Мүлік' командасы нарықтың нақты цифрлары мен заңды тұстарын түсінуге көмектеседі.
Дереккөз: Bangkok Post