Тайландтықтардың қарызы азайды деген жаңалықты бірден қуанышпен қабылдай салмаңыз. Бұл көрсеткіштің жақсаруы емес, керісінше, банктердің несие беруден бас тарту саясатының нәтижесі. Ал бұл жағдай Пхукет пен Бангкокте пәтер іздеп жүрген қазақстандық инвесторлар үшін мүлдем басқаша мағына білдіреді: жергілікті сатып алушылар нарықтан ысырылып жатыр, ал қолма-қол ақшасы бар шетелдік үшін бұл, керісінше, келіссөз жүргізуге қолайлы сәт.
Қысқаша жауап: не болып жатыр?
Тайланд Банкінің (Bank of Thailand) деректері бойынша, үй шаруашылығының қарызы ЖІӨ-ге қатысты 2021 жылғы 90,8% шыңынан 2026 жылдың басында 86%-дан төмен түсті. Себебі - тұрғындардың табысы өскені емес, банктердің несиелік стандарттарды қатаңдатып, скоринг модельдерін қиындатуы. Нәтижесінде жаңа ипотекалық несиелер көлемі күрт қысқарды, ал The Business Times басылымының мәліметінше, Тайландтың тұрғын үй нарығы қатарынан төртінші жылын құлдыраумен аяқтауға бет алды. Қолма-қол ақшамен немесе шетелде несие алып сатып алатын инвестор үшін бұл жағдай мүмкіндікке айналуы мүмкін, бірақ алдымен осы процестің механизмін түсіну керек.
Негізгі цифрлар бір көзқараста
- Үй шаруашылығының қарызы ЖІӨ-ге қатысты 2021 жылғы 90,8% шыңынан 2026 жылдың басында 86%-дан төмен түсті
- Бұл құлдырау табыстың өсуінен емес, банктердің несие саясатын қатаңдатуынан туындады
- Тайландтағы жаңа ипотекалық несиелер көлемі қысқарып, ішкі сұраныс әлсіреді
- Тайланд Банкінің базалық мөлшерлемесі 2,25%, ал жергілікті тұрғындарға арналған орташа ипотекалық мөлшерлеме жылына 5,5-7,5% аралығында
- Қолма-қол ақшасы бар шетелдік сатып алушылардың кондоминиум мәмілелерінде келіссөз жүргізу позициясы күшейіп келеді
- Бангкок пен Пхукеттегі құрылысшылар сатылымды сақтап қалу үшін жеңілдіктер мен бонустарды көбейтіп, шетелдік сатып алушыларды белсенді түрде тартуда
Сандар не дейді: нарықтың нақты көрінісі
- Тайланд Банкінің Ақша-несие саясаты туралы есебі бойынша, үй шаруашылығының қарызы ЖІӨ-ге қатысты қатарынан үш тоқсан бойы төмендеп келеді
- Ипотекалық өтінімдердің қабылданбау деңгейі 2024 жылмен салыстырғанда шамамен 15-20%-ға өсті деп бағаланады
- Екінші және үшінші үйге берілетін несиенің құнға қатынасы (LTV) шегі әлі де қатаң - бағаланған құнның 70-80%-ымен шектеледі
- Тайландтың жылжымайтын мүлік мәселелері агенттігінің (AREA) деректері бойынша, Бангкоктегі сатылмаған кондоминиум қоры 65 000 бірліктен асты
- Бангкоктегі жаңа құрылыс кондоминиумдарының орташа бағасы ауданға байланысты шаршы метріне 120 000-180 000 тайланд батынан (THB) тұрады, ал премиум-класс жобаларда шетелдік сатып алушылар үшін баға шаршы метріне 100 000 THB-тан асып жатыр
- Шетелдіктер бір ғимараттағы пәтерлердің 49%-ы шеңберінде кондоминиум иеленуге құқылы, әрі бұл квота сұраныс шетелдік сатып алушыларға қарай ауысқан сайын танымал жобаларда тезірек толуда
- Құрылысшылардың бөліп төлеу мерзімі ұзарды - кейбіреулері сатылымды ынталандыру үшін 36 айға дейін пайызсыз төлем шарттарын ұсынып отыр
- Пхукет - Тайландтың ең 'шетелге ашық' нарығы. Аралдағы шетелдік сатып алушылар екінші үй, жалға беру инвестициясы және көшіп келу мақсатында жасалатын сұраныс арқылы жалпы ұлттық құлдырауды жұмсартып отыр
Неге қарыздың азаюы жақсы белгі емес?
Егер қарыз табыстың өсуінен емес, несиенің қысқаруынан азайса, бұл тұтынушылық сұраныстың тарылғанын білдіреді. Тайландтық отбасылар байыған жоқ, олар жай ғана несие ала алмай қалды. Бұл нарықта 3 миллион батқа дейінгі баға сегментінде мәмілелер санының азаюы түрінде көрінеді.
Бұл шетелдіктерге арналған пәтер бағасына қалай әсер етеді?
Бағаның күрт құлдырауы байқалмайды. Оның орнына құрылысшылар жасырын жеңілдіктерді таңдап отыр: тегін жиһаз жинағы, кепілдендірілген жалдау кірісін аудару, ұзартылған бөліп төлеу жоспарлары. Тізім бағасынан нақты жеңілдік жобаға және құрылыс сатысына байланысты 5-12%-ды құрауы мүмкін.
Шетелдік Тайланд банкінен ипотека ала ала ма?
Теориялық тұрғыдан иә, іс жүзінде дерлік жоқ. Тек бірнеше банк қана (UOB, ICBC Thailand) резидент еместердің өтінімдерін қарастырады, ал шарттар қатаң: бастапқы жарна 30-50%, жылдық пайыздық мөлшерлеме 6-8%, әрі Тайландта немесе банктің өз еліндегі табысты растайтын міндетті құжаттар қажет.
Сатып алушылар Тайланд Банкінің мөлшерлемені одан әрі түсіруін күтуі керек пе?
Тайланд Банкі сақтық танытуда. Реттеуші 2025 жылдың соңында базалық мөлшерлемені 2,25%-ға дейін түсірді, бірақ одан әрі жұмсарту инфляция мен баттың бағамына байланысты болады. Тіпті мөлшерлеме одан әрі төмендесе де, банктер несиелік стандарттарды міндетті түрде жеңілдетуге тиіс емес, сондықтан бұл ипотека қолжетімділігіне тікелей әсерін шектеулі қалдыруы мүмкін.
Бангкоктің қай аудандары сұраныстың құлдырауына көбірек ұшырады?
BTS пен MRT метросының жаңа желілері бойындағы шеткі аудандар, мұнда құрылысшылар тайландтық орта тапқа бағытталған жобаларды жаппай іске қосты, ең көп қысымға ұшыраған - Bang Na, Bang Sue және Rangsit. Ал Sukhumvit, Silom және Sathon сияқты орталық аудандар тұрақты шетелдік сұраныс есебінен әлі де берік қалпында.
Бангкок нарығы Пхукеттен немен ерекшеленеді?
Пхукет шетелдік сатып алушыларға әлдеқайда бағытталған. Аралдағы резидент еместердің мәмілелері премиум сегментте сатылымның 40-60%-ын құрайды. Демек, тайландтық қарыз алушыларға қатысты несиенің қатаңдауы Пхукетке тікелей аз әсер етеді. Мұндағы бағаның негізгі қозғаушысы - баттың доллар мен еуроға қатысты бағамы және туристік ағын.
Несие жағдайы қатаңдап жатқанда сатып алушы неге назар аударуы керек?
Құрылысшының қаржылық жағдайын мұқият тексеріңіз. Сатылым баяулаған сайын әлсіз компаниялар құрылысты кешіктіруі немесе сападан үнемдеуі мүмкін. Аудиттелген қаржылық есепті сұраңыз және қазірге дейін сатылған пәтерлер үлесін қараңыз. Егер құрылыс басталған кезде пәтерлердің 50%-дан азы сатылған болса, мұны тәуекел деңгейінің жоғарылығы туралы белгі деп қабылдаңыз.
Қазір жалға беру мақсатында сатып алу тиімді ме?
Бангкоктегі кондоминиумдардың таза жалдау кірістілігі жылына 4-6%-ды құрайды, ал Пхукеттің басқарылатын пәтерлер сегментінде бұл көрсеткіш 5-8%-ға жетеді. Құрылысшылар келіссөзге бейілірек болып, тайландтық сатып алушылар тарапынан бәсеке азайған қазіргі кезде объектілерді жеке көріп, тексеру сапарын жоспарлаудың мезгілі келді.
2026 жылдың екінші жартысында нарық қалай дамиды?
Нарықтық болжамдар бойынша, жыл соңына қарай Бангкокте жаңа жобалардың іске қосылуы 10-15%-ға азаяды. Бұл жаңа ұсыныстың көлемін шектеп, орта мерзімді перспективада бағаны қолдайды. 3-5 жылдық горизонты бар инвесторлар үшін қазіргі жағдай орташа тәуекелді, бірақ тартымды кіру нүктесін ұсынады.
Дереккөз: The Business Times
Тайландтан жылжымайтын мүлік алуды жоспарлап жүрсеңіз, Таиланд Мүлік мамандары сізге дұрыс жобаны таңдап, барлық қаржылық және заңды нюанстарды түсінуге көмектеседі.