Қазақстандық сатып алушыға бірден жауап
Тайланд банктері шетел азаматтарына тұрғын үй ипотекасын іс жүзінде бермейді. Дегенмен Пхукет нарығында практикалық шешім бар: ірі әзірлеушілер банксіз, 0% пайызбен 2-5 жылға дейін бөліп төлеу ұсынады. Пхукеттегі стандартты схема - 30/70 немесе 40/60, мұнда алғашқы бөлік құрылыс кезінде төленеді, қалғаны кілт тапсырылғанда.
Неліктен бұл нарықта бөліп төлеу кең таралған?
Көлемін санмен түсіну оңай. Colliers Thailand деректеріне сүйенсек, 2021-2025 жылдары Пхукетте 45 066 тұрғын үй бірлігі нарыққа шықты, жалпы инвестиция көлемі 469,72 млрд бат (шамамен 13 млрд доллар). Тек 2025 жылдың өзінде 72-ден астам жаңа жоба іске қосылды, яғни 10 312 бірліктен астам тұрғын үй 81,64 млрд батқа жуық құн бойынша ұсынылды.
Sansiri компаниясы 2026-2028 жылдарға Пхукетте жалпы құны 24 млрд бат болатын 20 жаңа жоба жариялады. AssetWise ('The Title' бренді) компаниясының Пхукеттегі портфелі 21,669 млрд батты құрайды - бұл 2026 жылдың наурызы жағдайында компанияның жалпы портфелінің 57%. Осы ірі ойыншылардың екеуі де шетел инвесторларын тарту үшін бөліп төлеуге сүйенеді.
Siam Real Estate деректері бойынша, Тайландтағы 'Easy Buy' немесе вендорлық қаржыландыру схемасы бастапқы жарна ретінде бағаның 10-30% төлеуін талап етеді, ал қалдық сома 5 жылға дейінгі мерзімде тоқсанына немесе жеке кестемен төленеді.
Негізгі параметрлер: қысқа анықтама
- Стандартты схема: 30/70 немесе 40/60, құрылыс кезеңіне байланысты
- Мерзімі: құрылыс кезінде 12-36 ай, кейде тапсырудан кейін 60 айға дейін
- Пайыздық мөлшерлеме: құрылыс кезінде көп жағдайда 0%, тапсырудан кейін жылына 3-8%
- Брондау депозиті: объект класына байланысты 100 000-300 000 бат
- Тайланд банкінің ипотекасы шетелдіктерге: UOB, ICBC (Thai) және Bangkok Bank арқылы сирек жағдайда мүмкін, жылына 6,5%-дан басталады, LTV 50-70%-ға дейін, айлық табыс кемінде $3 000
- Пхукеттегі шетел сатып алушыларының басым бөлігі қолма-қол төлейді, бөліп төлеу - банкке жүгінбей-ақ соманы бөлшектеуге арналған құрал
Негізгі схемалар: қайсысы қолайлы?
1-нұсқа: 30/70 - ең кең таралған схема
Сатып алушы шарт жасасқанда немесе алғашқы 3-6 айда бағаның 30% төлейді, қалған 70% кілт тапсырылғанда есептеледі. Бұл кезеңде пайыз жоқ - яғни сатып алушы 18-30 ай бойы пайызсыз несие пайдаланады.
Нақты мысал: AssetWise компаниясының 'The Title' жобасында 8 млн батқа сатып алынатын апартамент. Сатып алушы алдымен 200 000 бат брондау жарнасы төлейді, содан соң 12 ай бойы ай сайын 180 000 бат аударады (барлығы 2,36 млн бат), кілт тапсырылғанда қалған 5,64 млн батты бірден төлейді.
2-нұсқа: 20/80 - тапсырудан кейінгі бөліп төлеу
Кейбір әзірлеушілер, әсіресе вилла сегментінде, тапсырудан кейін де төлемді жалғастыруға мүмкіндік береді. Сатып алушы құрылыс аяқталғанша 20% төлейді, қалған 80% кілт алынғаннан кейін 24-36 айға бөлінеді. Осы схемада пайыз пайда болады: жылына 3-8%.
Бұл нұсқа көбінесе 15-40 млн бат аралығындағы вилла сатып алуда қолданылады - мұндай объектілерде соңғы ірі соманы бірден төлеу ауқатты сатып алушыға да қиынға соғады.
3-нұсқа: Тайланд банкінің ипотекасы
Ресми жағынан мүмкін, іс жүзінде өте күрделі. Шетелдіктермен жұмыс жасайтын банктер:
- UOB Thailand - белгілі елдер азаматтарына LTV 70%-ға дейін, жылына 6,5%-дан
- Bangkok Bank - Тайландта жұмыс рұқсаты бар азаматтарға
- ICBC (Thai) - негізінен қытайлық сатып алушыларға бағытталған
Талаптар: айына 80 000-100 000 бат расталған табыс, жұмыс шарты немесе бизнес-виза, несие тарихы. Мақұлдау 45-90 күнге созылады. Тайландта жұмыс жасамайтын халықаралық сатып алушылар үшін бұл жол іс жүзінде жабық.
4-нұсқа: Өз елінде несие алу
Кейбір сатып алушылар Қазақстандағы жылжымайтын мүліктерін немесе инвестициялық портфелін кепілге қойып, өз елінде несие алып, соманы Тайландқа аударады. Тайланд банкінің мөлшерлемесімен салыстырғанда төменірек пайыз алуға болады, сондай-ақ Тайланд әзірлеушісімен келіссөзде 'қолма-қол сатып алушы' ретінде ұтымды жағдайға ие болады.
Схемаларды салыстыру кестесі
| Параметр | 30/70 Құрылыс кезінде | 20/80 Тапсырудан кейін | Тайланд банкі | Өз елінде несие |
|---|---|---|---|---|
| Бастапқы жарна | 30% | 20% | 30-50% | 0% (басқа мүлікті кепілге) |
| Пайыздық мөлшерлеме | 0% | жылына 3-8% | жылына 6,5-8% | Елге байланысты |
| Мерзімі | 18-30 ай | 36-60 ай | 20 жылға дейін | 15-25 жылға дейін |
| Шетелдіктерге қолжетімділік | Жоғары | Орташа | Төмен | Мәртебеге байланысты |
| Мақұлдау жылдамдығы | 1-3 күн | 1-7 күн | 45-90 күн | 14-60 күн |
| Сатып алушы тәуекелі | Орташа (әзірлеушіге тәуелді) | Орташадан жоғары | Төмен (банк жобаны тексереді) | Валюта тәуекелі |
| 10 млн батқа артық төлем | 0 бат | 450 000-1 200 000 бат | 1 300 000-2 400 000 бат (5 жыл) | Өзгермелі |
Жиі кездесетін қателер және тәуекелдер
1. Сатып-алу шартын мұқият оқымау. Төлем жоспарының барлық шарттары SPA шартында жазылады. Маңызды тармақтар: кешіктіру айыппұлы (әдетте айына 1-1,5%), бас тарту шарттары (әзірлеуші төленген соманың 25-30%-ын ұстап қалуы мүмкін), тапсыру мерзімі, кешіктіру салдары. Шартты міндетті түрде Тайланд жылжымайтын мүлік заңгерімен бірге ағылшын тілінде тексеріңіз.
2. FET сертификатын елемеу. Шетел азаматы фрихолд апартамент сатып алғанда, Тайланд банкі арқылы жүргізілген әрбір аударым үшін Foreign Exchange Transaction (FET) нысаны ресімделуі тиіс. Бұл құжатсыз Жер департаменті меншік құқығын тіркемейді. Валюта айырбастау орнында нақты ақшамен төлеу FET нысанын береді деп есептемеңіз.
3. Соңғы ірі төлемді бағаламау. 30/70 схемасы құрылыс кезінде жеңіл сезіледі. Бірақ бағаның 70%-ы үлкен сома. Сатып алушының қаржылық жағдайы құрылыс кезінде өзгерсе, ол бұрын төленген барлық соманы жоғалту тәуекеліне ұшырайды.
4. Бөліп төлеуді банк кепілдігімен шатастыру. Әзірлеушінің бөліп төлеу жоспары - банктік кепілдік емес. Әзірлеуші банкрот болса, сатып алушы жалпы кредиторлар кезегіне тұрады. Сондықтан әзірлеуші таңдауы өте маңызды. Мысалы, Пхукет портфелі 21,7 млрд бат болатын AssetWise немесе 2026 жылы 39 млрд бат кіріс мақсат еткен Sansiri сияқты биржада тіркелген (SET) компаниялар бұл тәуекелді азайтады.
5. Қосымша шығыстарды ескермеу. Бағадан тыс: Жер департаментіне тіркеу алымы (жаңа объектілер үшін шамамен 2%), жөндеу қоры 1 шаршы метрге 500-800 бат, айлық кондоминиум алымы 1 шаршы метрге 40-120 бат. Бұл шығыстар бөліп төлеу жоспарына кірмейді.
6. Меншік үлесіне шектеуді ескермеу. Бір ғимаратта шетел азаматтарына сатылатын апартаменттер ғимараттың сатылатын ауданының 49%-ынан аспауы тиіс. Беделді әзірлеушілердің көпшілігі бұл квотаны алдын ала бақылайды, бірақ сатып алушы шарт жасасқанда жобадағы қалған шетел квотасын тексерген жөн.
Жиі қойылатын сұрақтар
Пхукеттегі кез келген әзірлеуші бөліп төлеу ұсына ма? Жоқ. Бөліп төлеу жоспарын негізінен халықаралық сатуға бағытталған ірі және орта әзірлеушілер ұсынады. Кішігірім компаниялар көбінесе толық немесе 50/50 төлем талап етеді.
Бастапқы жарна ең аз қанша болады? Әдетте бағаның 20-30%. Брондауда төленген 100 000-300 000 бат депозит осы сомаға есептеледі.
Төлемді кешіктірсем не болады? Көп шарттарда 15-30 күн мөлетті кезең беріледі, одан кейін айына 1-1,5% айыппұл есептеледі. Қарыз 60-90 күннен асса, әзірлеуші шартты бұзып, алынған соманың 25-30%-ын ұстап қалуға құқылы.
Шарт валютасы қандай? Шарттар әрдайым тай батымен жасалады, төлем Тайланд банкі арқылы батпен жүргізіледі. Кейбір әзірлеушілер шетелдік шотқа USD немесе EUR аударымын қабылдайды, бірақ валюта айырбастау тәуекелі толықтай сатып алушыда қалады.
Бөліп төлеу бағаға әсер ете ме? Иә. Қолма-қол толық төлем жасаған сатып алушыларға әзірлеушілер жиі 3-7% жеңілдік береді. Ал тапсырудан кейінгі бөліп төлеу схемасында баға жасырын үстеме болуы мүмкін.
Таиланд Мүлік командасы Пхукеттегі нақты объект бойынша қай схема сізге тиімді екенін есептеп, сенімді әзірлеушілерді таңдауға көмектесе алады.
Дереккөз: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers